Файл: Анализ региональных различий факторов развития рынка недвижимости в России.docx
Добавлен: 24.10.2023
Просмотров: 368
Скачиваний: 6
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.
Стоить отметить, что отличительной чертой рынка недвижимости от других рынков являются специфические особенности, которые важно учитывать при проведении анализа. Рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в таблице 2.
Таблица 2 – Особенности рынка недвижимости.
Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.
Участниками рынка недвижимости являются риелторы, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско - правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности).
1.2. Виды и сегментация рынка недвижимости
В настоящее время рынок недвижимости включает в себя большое количество объектов, различающихся по назначению, стоимости и другим условиям. Чтобы понять особенности этого рынка и происходящее на нем, необходимо знать его структуру и изучить, какие основные сегменты выделяются и чем они отличаются.
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в таблице 3.
Таблица 3 – Признаки рынка недвижимости
Сегментация рынка недвижимости — это процесс разбивки потребителей или потенциальных потребителей на рынке на различные группы, в рамках которых потребители имеют схожие или аналогичные запросы, удовлетворяемые определенным комплексом маркетинга.
Различают следующие сегменты рынка недвижимости:
- рынок жилья;
- рынок коммерческой недвижимости (нежилых помещений);
- рынок земельных участков.
Рынок жилья. Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников — владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. На рынке жилья преобладают сделки купли - продажи и мены.
Рынок подразделяется:
Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды.
Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению:
Рынок земельных участков. Купля - продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.
Жилая недвижимость сегодня доступна многим людям. Существует огромное разнообразие типов недвижимости, что позволяет людям выбрать квартиру или дом, соответствующий их личным предпочтениям и финансовым возможностям. Кроме того, такие разработки, как ипотечное финансирование, расширили круг потенциальных покупателей недвижимости.
Сегментация рынка жилой недвижимости включает в себя следующие элементы:
- Критерий разделения по расположению – городская и загородная недвижимость. Когда речь идет о городском жилье, главным фактором является качество строительства, например, низкое, типовое, улучшенная планировка, элитная недвижимость. Именно эти факторы, а также местоположение жилья, напрямую влияют на цены и спрос на рынке недвижимости. Загородное жилье становится все более популярным, и основными потребителями такой недвижимости являются представители обеспеченного класса. Как правило, чем ближе к городу и чем лучше местная инфраструктура, тем выше рыночная цена. Основной спрос на пригородное жилье приходится на новое строительство, а также на покупку и снос старых построек и строительство домов по индивидуальному заказу.
- Критерий разделения по давности постройки – вторичный рынок и первичный. Строящееся или вводимое в эксплуатацию жилье является основным компонентом первичного рынка недвижимости. Оно формируется исходя из потребностей населения и осуществляется коммерческими или государственными строительными компаниями. Именно они отвечают за реализацию такой недвижимости, а основными потенциальными потребителями являются компании, занимающиеся недвижимостью, и население. Под вторичным рынком понимают жилой фонд, который уже был в обороте, то есть эксплуатировался и имел владельца. Именно этот сегмент рынка недвижимости наиболее востребован, и ему уделяется больше всего внимания.
- Критерий разделения по категории жилья. Для того чтобы понять ситуацию с жильем и потребности отечественных потребителей, сегментация рынка недвижимости требует разделения жилья по его качеству.
a) Недвижимость низкого качества. Сюда относятся объекты без централизованного отопления, без воды и канализации;
б) Хрущевки. Период строительства домов с такими квартирами приходится на 60 - 70 гг. прошлого столетия, и в их основе лежит серийный типовой проект. В таких квартирах не стоит ждать просторных кухонь и раздельных санузлов. Чаще всего дома с хрущевками – пятиэтажные;
Стоить отметить, что отличительной чертой рынка недвижимости от других рынков являются специфические особенности, которые важно учитывать при проведении анализа. Рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в таблице 2.
| Признак | Характеристика |
| Локализация | – абсолютная неподвижность – большая зависимость цены от местоположения – большая зависимость цены от местоположения |
| Условия зонирования | – регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права – большая взаимозависимость частной и других форм собственности |
| Стоимость | включает стоимость объекта и связанных с ним прав |
| Эластичность предложений | – низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается – спрос может быть очень изменчивым |
| Конкурентоспособность товара | – регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права – большая взаимозависимость частной и других форм собственности |
| Вид конкуренции | – несовершенная, олигополия – небольшое число покупателей и продавцов – уникальность каждого объекта – контроль над ценами ограничен – вступление в рынок требует значительного капитала |
| Оформление сделок | юридические сложности, ограничения и условия |
Таблица 2 – Особенности рынка недвижимости.
Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.
Участниками рынка недвижимости являются риелторы, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско - правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности).
1.2. Виды и сегментация рынка недвижимости
В настоящее время рынок недвижимости включает в себя большое количество объектов, различающихся по назначению, стоимости и другим условиям. Чтобы понять особенности этого рынка и происходящее на нем, необходимо знать его структуру и изучить, какие основные сегменты выделяются и чем они отличаются.
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в таблице 3.
| Признак классификации | Виды рынков |
| Вид объекта | Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов |
| Географический (территориальный) | Местный, городской, региональный, национальный, мировой |
| Функциональное назначение | Производственных помещений, жилищных, непроизводственных зданий и помещений |
| Степень готовности к эксплуатации | Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства |
| Тип участников | Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций |
| Вид сделок | Купли - продажи, аренды, ипотеки, вещных прав |
| Отраслевая принадлежность | Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий |
| Форма собственности | Государственных и муниципальных объектов, частных |
| Способ совершения сделок | Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный |
Таблица 3 – Признаки рынка недвижимости
Сегментация рынка недвижимости — это процесс разбивки потребителей или потенциальных потребителей на рынке на различные группы, в рамках которых потребители имеют схожие или аналогичные запросы, удовлетворяемые определенным комплексом маркетинга.
Различают следующие сегменты рынка недвижимости:
- рынок жилья;
- рынок коммерческой недвижимости (нежилых помещений);
- рынок земельных участков.
Рынок жилья. Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников — владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. На рынке жилья преобладают сделки купли - продажи и мены.
Рынок подразделяется:
-
на городской жилой фонд. Он делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье; -
на загородное жильё. Оно связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Основные составляющие на рынке загородного жилья: новое строительство (застройка), старая застройка, незавершенное строительство.
Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды.
Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению:
-
На рынке офисов сформировалось три основных сектора:
-
Первый сектор — престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам. -
Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет. -
Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.
-
Рынок торговых помещений. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений в центре города является купля - продажа торговых помещений, за пределами центра — аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и на окраине отличаются в несколько раз. -
Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузо - разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану, ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственное хранение со страхованием. Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени автоматизации склада и наличия специального оборудования, месторасположения склада, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Затраты на складское хозяйство значительно ниже затрат на жилье, офисные и торговые помещения. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещения. -
Рынок промышленной недвижимости (производственных помещений). Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности. Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики.
Рынок земельных участков. Купля - продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.
Жилая недвижимость сегодня доступна многим людям. Существует огромное разнообразие типов недвижимости, что позволяет людям выбрать квартиру или дом, соответствующий их личным предпочтениям и финансовым возможностям. Кроме того, такие разработки, как ипотечное финансирование, расширили круг потенциальных покупателей недвижимости.
Сегментация рынка жилой недвижимости включает в себя следующие элементы:
- Критерий разделения по расположению – городская и загородная недвижимость. Когда речь идет о городском жилье, главным фактором является качество строительства, например, низкое, типовое, улучшенная планировка, элитная недвижимость. Именно эти факторы, а также местоположение жилья, напрямую влияют на цены и спрос на рынке недвижимости. Загородное жилье становится все более популярным, и основными потребителями такой недвижимости являются представители обеспеченного класса. Как правило, чем ближе к городу и чем лучше местная инфраструктура, тем выше рыночная цена. Основной спрос на пригородное жилье приходится на новое строительство, а также на покупку и снос старых построек и строительство домов по индивидуальному заказу.
- Критерий разделения по давности постройки – вторичный рынок и первичный. Строящееся или вводимое в эксплуатацию жилье является основным компонентом первичного рынка недвижимости. Оно формируется исходя из потребностей населения и осуществляется коммерческими или государственными строительными компаниями. Именно они отвечают за реализацию такой недвижимости, а основными потенциальными потребителями являются компании, занимающиеся недвижимостью, и население. Под вторичным рынком понимают жилой фонд, который уже был в обороте, то есть эксплуатировался и имел владельца. Именно этот сегмент рынка недвижимости наиболее востребован, и ему уделяется больше всего внимания.
- Критерий разделения по категории жилья. Для того чтобы понять ситуацию с жильем и потребности отечественных потребителей, сегментация рынка недвижимости требует разделения жилья по его качеству.
a) Недвижимость низкого качества. Сюда относятся объекты без централизованного отопления, без воды и канализации;
б) Хрущевки. Период строительства домов с такими квартирами приходится на 60 - 70 гг. прошлого столетия, и в их основе лежит серийный типовой проект. В таких квартирах не стоит ждать просторных кухонь и раздельных санузлов. Чаще всего дома с хрущевками – пятиэтажные;