Файл: Анализ региональных различий факторов развития рынка недвижимости в России.docx
Добавлен: 24.10.2023
Просмотров: 369
Скачиваний: 6
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
в) Жилье улучшенной планировки. Квартиры с увеличенной, по сравнению с хрущевками, площадью, большой кухней, непроходными комнатами;
г) Полногабаритные – располагаются в старых постройках, имеют высокие потолки и большую кухню;
д) Малосемейки. Данный тип квартир относят к социальному жилью. Расположение квартир в таком доме аналогично общежитию – длинный коридор с разделением на квартиры;
е) Жилье новой планировки. Отличаются комфортной планировкой с раздельными комнатами, раздельным санузлом, наличием балкона или лоджии;
ж) Элитное жилье с индивидуальной планировкой.
1.3. Факторы развития рынка недвижимости
На сегодняшний день опубликовано множество исследований и работ, посвященных факторам, влияющим на состояние и развитие рынка недвижимости. Для российской экономики характерно наличие резких региональных различий и высокая степень экономической неоднородности.
Для того чтобы проанализировать степень развития рынка недвижимости в России, необходимо проанализировать каждый регион отдельно и рассмотреть факторы, способствующие развитию местного рынка недвижимости в соответствии с его региональными особенностями.
Изучение и анализ развития рынка недвижимости - сложная и важная задача, но еще более важным является изучение факторов развития. Отличительная черта и трудность состоит в разнообразии факторов и неоднозначности воздействия этих факторов на рынок недвижимости и его развитие.
Существует классификация факторов развития рынка недвижимости согласно трем уровням их формирования. Уровни определяются по мере их отдаленности от объекта недвижимости:
-
национальный уровень; -
региональный уровень; -
локальный уровень (уровень непосредственного окружения объекта).
Национальный уровень является наиболее отдаленным от объекта, но несмотря на это, национальный уровень является базовым при исследовании рынка недвижимости, поскольку факторы на национальном уровне позволяют определить основные направления развития рынка недвижимости.
К факторам на национальном уровне относят:
-
социально - экономическое развитие страны; -
исторические традиции; -
формирование правовых систем; -
исторический этап развития экономики; -
текущая экономическая политика; -
состояние финансовой системы и ее степень развитости.
При рассмотрении факторов на региональном уровне, выделяют группу экономических, социальных, административных факторов, и факторы условий окружающей среды.
К экономическим факторам относят:
-
динамика и уровень доходов населения; -
разделение населения по уровню доходов; -
развитие бизнеса и его динамика, изменение деловой активности и структуры бизнеса;
-
уровень доступности финансовых ресурсов; -
наличие альтернативных и смежных рынков; -
цены на рынке недвижимости; -
арендная плата; -
наличие рисков инвестирования в недвижимость; -
цены на коммунальные услуги.
Социальные факторы развития рынка недвижимости подразделяют на:
-
динамика численности населения, возрастная группа; -
образование; -
тенденции изменения социальной структуры; -
уровень преступности;
К административным факторам относят:
-
состояние налогового режима;
-
правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию; -
правовые и экономические условия совершения сделок.
Факторы, влияющие на уровень развития рынка недвижимости на региональном уровне, оказывают непосредственное влияние на спрос и предложение на рынке недвижимости. Важно заметить, что направление влияние факторов может, как совпадать, так и быть противоположной для спроса и предложения.
Под окружающей средой понимают:
-
развитие инфраструктуры; -
транспортные сети; -
экологическое состояние.
Третий, самый приближенный к объекту недвижимости, уровень анализа рынка – анализ непосредственного окружения объекта. На уровне окружающей среды местные тенденции развития определяются в зависимости от местоположения объекта недвижимости. Для проведения анализа развития рынка недвижимости на данном уровне предполагает использование таких характеристик как этап развития, стабилизации и спада. Иными словами, для рынка недвижимости так же, как и для других локальных рынков присуще циклы деловой активности.
Рынок недвижимости находится в той фазе, когда спрос опережает предложение и цены растут, способствуя развитию недвижимости и строительства. После этапа развития, следует этап стабилизации.
На этой стадии происходит активное строительство новых объектов недвижимости, происходит постепенное насыщение спроса и поддерживается баланс спроса и предложения. После того, как нарушается равновесие между спросом и предложением, предложение начинает превышать спрос, наступает стадия спада. На данном этапе цены и прибыльность инвестиций в недвижимость падают, капитал уходит из сектора недвижимости, и, как следствие, сокращается предложение.
С помощью анализа непосредственного окружения объекта недвижимости можно определить наилучший вариант использования недвижимости для гармоничного взаимодействия с его окружением, а также что является основой такого варианта. Кроме того, важно проанализировать, как район позиционируется с региональной точки зрения, определить тенденции регионального экономического развития и рассмотреть преимущества и недостатки района.
Важно отметить, что любая недвижимость, в зависимости от ее размера, становится частью своего окружения, как только она появляется на рынке. Поэтому анализ окружения недвижимости должен быть проведен грамотно, так как он определяет не только стоимость новой недвижимости, но и стоимость других существующих объектов.
Глава 2. Анализ и отбор факторов сегмента рынка жилой недвижимости
2.1. Теоретическое обоснование выбора сегмента рынка жилой недвижимости при анализе развития рынка недвижимости
Рынок недвижимости имеет сложную разветвленную структуру, состоящую из различных сегментов, каждый из которых имеет свои особенности. По этой причине в рамках данной работы невозможно провести единый анализ всех сегментов рынка. Для того чтобы получить как можно более конкретную и достоверную картину региональных различий в факторах развития рынка недвижимости, необходимо выбрать один из сегментов рынка недвижимости.
В данном исследовании был выбран рынок жилой недвижимости. Для того чтобы обосновать выбор именно этого сегмента рынка недвижимости, необходимо определить, что означает развитие выбранного сегмента рынка для экономики страны и его связь с общей экономической динамикой страны.
Для подтверждения значимости уровня развития рынка жилой недвижимости для экономики России и определения взаимосвязи между ними были рассмотрены два показателя, характеризующие их развитие. В качестве показателя уровня развития рынка жилой недвижимости выступает показатель ввода жилых домов, который измеряется в тыс. квадратных метров общей площади. В качестве показателя развития экономики страны был использован показатель уровня ВВП. Для проведения анализа использовались данные, предоставленные в ежегодных статистических сборниках, опубликованные на сайте Федеральной Службы Государственной Статистики за период с 2018 года по 2022 год.
Рисунок 1 иллюстрирует динамику ввода жилья в федеральных округах России. Рисунок 2 представляет собой график, иллюстрирующий динамику ВВП России с 2018 по 2022 год.
Рисунок 1 – Ввод жилых домов в федеральных округах РФ, тыс. м2 общей площади.
Рисунок 2 – Валовый внутренний продукт (в текущих ценах), млн. руб.
Анализируя показатели двух, представленных графиков, необходимо обратить внимание на то, что как и на первом графике прослеживается общая тенденция развития рынка недвижимости, так и на обоих графиках можно отследить характерное движение кривых вверх что подтверждает взаимосвязь состояния экономики и рынка жилой недвижимости. Таким образом, обоснован выбор рынка жилой недвижимости из всех сегментов рынка для проведения исследования.
По федеральным округам лидирует Центральный ФО (за счет Москвы и Московской области) - на него пришлась почти треть всего введенного жилья (32% или 33 млн кв.м.). На втором месте Приволжский ФО (18% или 19 млн кв.м.) за счет значительных объемов ввода в Татарстане и Башкортостане, а также Самарской и Нижегородской областях. На третьем месте ожидаемо Южный ФО (13% или 14 млн кв.м.) в первую очередь за счет Краснодарского края, на который пришлось более половины ввода жилья в федеральном округе, и Ростовской области.
Стоит заметить, что с помощью Рисунка 1 можно подтвердить актуальность выбранной темы, поскольку на первом графике прослеживается неравномерная динамика ввода жилой недвижимости. Причины такого показателя в федеральных округах могут быть разные. Данная картина описывает картину состояния в федеральных округах, поскольку регионов, очевидно, больше, то и региональных различий факторов влияния существует гораздо больше. Что обуславливает необходимость проведения исследования рынка жилой недвижимости в регионах.
2.2. Отбор факторов развития рынка недвижимости
Для того чтобы проанализировать региональные различия в факторах развития рынка недвижимости в регионах России, необходимо сначала классифицировать факторы по группам и выбрать те, которые необходимы для исследования.
Как уже было упомянуто ранее, в литературе выделяют три уровня формирования факторов, влияющих на рынок недвижимости по мере приближения к объекту:
-
национальный уровень; -
региональный уровень; -
локальный уровень (уровень непосредственного окружения объекта).
В рамках проведения данного анализа, необходимо рассматривать факторы развития рынка недвижимости на региональном уровне, поскольку целью работы является определение значимых факторов развития рынка недвижимости для каждого региона в отдельности.
Региональные факторы развития рынка недвижимости:
- Политические. Определяются политическими процессами, проходящими в стране, а также законодательной базой, стимулирующей или, наоборот, подавляющей покупательскую активность. Может иметь место конкретная цикличность, связанная с выборами, либо же завесить от курса правящей партии, а также степени присутствия правительства в этом сегменте экономики. Важную роль играют и государственные программы, связанные с ипотечным кредитованием. Еще одним фактором, оказывающим влияние на рынок недвижимости, являются общественные волнения и борьба за независимость. Не всегда социальные потрясения провоцируют уменьшение стоимости жилья. Продавцы и покупатели просто на время замирают, наблюдая за дальнейшим развитием событий и, при этом, сокращая количество сделок;
- Экономические. Финансовая стабильность и благополучие страны или отдельного региона – важнейший фактор, который влияет на рынок недвижимости. Помимо покупательской активности местных граждан, в развитие города могут вкладывать и зарубежные инвесторы, тем самым дополнительно стимулируя развитие экономики;
- Демографические. Анализ рынка жилья во многом основан на понимании демографических процессов. Популярные направления соответственно и более дорогостоящие. С этим связана урбанизация – укрупнение наиболее перспективных городов за счет роста их населения;
- Социально - культурные. Уровень жизни населения, безопасность, состояние инфраструктуры, доступность медицины и образования оказывают влияние на состояние рынка жилья. Возможность содержательного досуга, культурного и физического развития высоко ценится, оказываясь далеко не на последнем месте при выборе места жительства;
- Научно - технические. Обуславливают качество материалов и уровень технологий проведения строительных работ. Соответственно они могут ускорять процесс возведения новых жилых массивов, упрощать ремонтные работы, что позитивно сказывается на стоимости объектов и скорости их сдачи в эксплуатацию. К слову, в Китае, США и целом ряде европейских стран разрабатываются и внедряются в производство огромные 3D - принтеры. Они позволяют буквально «печатать» новые дома, без необходимости привлекать целую «армию» строителей;