Файл: Оценка рыночной стоимости офисной недвижимости на примере г. Москвы.docx

Федеральное государственное образовательное бюджетное

учреждение высшего образования

«Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»

(Финансовый университет)

Выпускная квалификационная работа

на тему «Оценка рыночной стоимости офисной недвижимости на примере г. Москвы»

Направление подготовки

Выполнил студент учебной группы

______________________________________ (номер учебной группы)

______________________________________

(фамилия, имя, отчество полностью) (подпись)

Руководитель _________________________ (ученая степень и/или звание)

______________________________________

(фамилия, имя, отчество полностью) (подпись)

ВКР соответствует предъявляемым требованиям Руководитель

____________________

(подпись)

«___» ______________ 2019 г.

Москва – 2019 г.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 6

1.1. Офисная недвижимость как объект оценки и ее классификация 6

1.2. Нормативно-правовые основы оборота офисной недвижимости 14

1.3. Методы определения рыночной стоимости офисной недвижимости 18

ГЛАВА 2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ Г. МОСКВЫ 25

2.1. Порядок обоснования методики оценки 25

2.2. Сбор и анализ данных, необходимых для стоимостной оценки 31

2.3. Анализ рынка офисной недвижимости г. Москвы класса А 33

ГЛАВА 3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ БЦ «КРИСТАЛЛ ПЛАЗА» 47

3.1. Описание объекта и определение методики оценки 47

3.2. Определение стоимости методами разных подходов 55

3.3. Согласование результатов применения подходов 69

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 73

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 75

ПРИЛОЖЕНИЯ 80

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность оценки рыночной стоимости офисной недвижимости в современных условиях определяется стремлением экономических субъектов к максимизации доходов и это стремление неуклонно возрастает. Одним из способов увеличить доход является аренда или продажа объектов собственности. При этом на первый план выходит необходимость оценки объекта офисной недвижимости в рамках сделки купли-продажи. В настоящий момент оценка стоимости недвижимости среди других видов оценочной деятельности наиболее распространена. Рынок недвижимости интенсивно развивается, активность населения увеличивается, что влечет за собой востребованность услуги оценки коммерческой недвижимости. Данные обстоятельства выдвигают на первый план качество процесса и результатов оценки рыночной стоимости офисной недвижимости, т.к. именно данные выводы являются основой принимаемых менеджментом управленческих решений относительно владения и распоряжения имуществом и именно эти результаты могут обеспечить наибольшую эффективность управления.

Офисная недвижимость представляет собой одну из разновидностей недвижимости, предназначения которой связано с реализацией компанией управленческих функций и бизнес-процессов. Ключевой особенностью офисной недвижимости называют ее доходность. В отличие от иной коммерческой недвижимости офисная может приносить доход владельцу. Поэтому необходимо максимально качественно определять стоимость офисной недвижимости в контексте сделки купли-продажи и учитывать все специфические особенности объектов коммерческой недвижимости.

Вопросы оценки недвижимости рассмотрены в трудах таких авторов, как как Н. Ордвэй, Н и Дж. Фридмен, Л. Элвуд, Д. Фишер, С. Роберт, Г.С. Харрисон, Е.И. Тарасевич, В.И. Петров, С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева, А.Г. Грязнова, М.А. Федотова.

Цель ВКР: определение рыночной стоимости объекта офисной недвижимости.

Задачи ВКР:

- рассмотреть офисную недвижимость как объект оценки, представить классификацию офисной недвижимости;

- обобщить нормативно-правовые основы оборота офисной недвижимости;

- изучить методы определения рыночной стоимости офисной недвижимости;

- определить порядок обоснования методики оценки;

- осуществить сбор и анализ данных, необходимых для стоимостной оценки;

- провести анализ рынка офисной недвижимости г. Москвы класса А;

- представить описание объекта и определение методики оценки;

- реализовать определение стоимости методами разных подходов;

- согласовать результаты применения подходов.

Объект исследования: объект офисной недвижимости г. Москвы класса А.

Предмет исследования: оценка стоимости объекта офисной недвижимости г. Москвы класса А.

Методологической и теоретической основной исследования послужили работы отечественных и зарубежных ученых в области оценки стоимости недвижимости и бизнеса, специализирующихся на оценке недвижимости, приносящей доход, а также законодательные и нормативные документы Российской Федерации и, прежде всего, Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции), российские Федеральные стандарты оценки, Международные стандарты оценки.

В процессе проведения исследования использовались общенаучные методы: анализ и синтез, обобщение, исторический и логический методы, индукция и дедукция, а также частно-научные приемы и методы: информационный, статистический.

Структура ВКР соответствует цели и задачам ВКР. В первой главе ВКР представлены теоретико-методологические основы оценки рыночной стоимости офисной недвижимости. Во второй главе ВКР представлена оценка рыночной стоимости офисной недвижимости на примере г. Москвы. В третьей главе ВКР реализовано определение рыночной стоимости объекта офисной недвижимости. В заключении обобщены выводы и предложения по результатам исследования.

Основные выводы и рекомендации приведены в заключении.

 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Офисная недвижимость как объект оценки и ее классификация
Недвижимое имущество представляет собой объекты, связанные с землей, перемещение которых невозможно без огромного ущерба для них самих. Синонимами понятия недвижимого имущества в научной и учебной литературе выступают понятия недвижимая вещь и недвижимость. Выделение недвижимости от другого имущества объясняется ее высокой ценностью и значимостью для экономики страны, кроме того недвижимость является специфическим товарам, обладающим определенными признаками: уникальность, стационарность, долговечность, низкая по сравнению с движимым имуществом ликвидность, высокая стоимость.



Рисунок 1. Классификация недвижимого имущества¹
Одной из важных характеристик недвижимости как товара яв­ляется ее стоимость. Джек Фридман в своей книге определяет стоимость «денежным показателем или денежным эквивалентом, который покупатель готов обменять на какой-либо объект». Стоимость определяется балансом спроса и предложения. Стоимость зависит как от производственных затрат, так и от цены, выражающей потребительские приоритеты продукции (рис. 2).



Рисунок 2. Стоимость как интегральный показатель ценности продукции²

Цена объекта недвижимости - это цена конк­ретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимо­сти. Рыночная стоимость объекта недвижимости не равна цене сделки. Между ними может быть значительная разница, поправка на сделку, величина которой определяется множеством факторов. Цена сделки не является прогнозируемой величиной, т.к. на нее оказывают существенное влияние личные представления участников сделки о стоимости объекта недвижимости. В научной учебной литературе дается такое определение рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно которому продавец и покупатель оба имеющие полную информацию о стоимости имущества, и не имеющие обязанности его продать или приобрести соответственно были бы согласны его продать и приобретать. Данная цена является наиболее вероятной ценой сделки на открытом рынке в конкурентно-рыночных условиях хозяйствования. Именно эта цена является предметом для торга и может существенно колебаться как в сторону уменьшения так и в сторону увеличения.³ Определение рыночной стоимости объекта оценки дано в ФЗ №135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Классификация зданий и сооружений представлена в Приложении 1. Под коммерческой недвижимостью понимается объект, который используется для коммерческой цели, приносящей доход при управлении бизнес-структурой. В каждом крупном городе на коммерческую недвижимость сформирован стабильный, устойчивый, спрос, с тенденцией постоянного увеличения. С той целью, чтобы определить оптимальное использование, а также получить сведения о его стоимости, доходности и ликвидности, проводят оценку коммерческой недвижимости.

Существуют следующие объекты оценки коммерческой недвижимости:

- Торговая недвижимость: магазин, торговый и развлекательный мол, ларек, помещение свободного назначения, пригодное для продаж.

- Офисная недвижимость: бизнес-центр разного класса, административное здание, помещение свободного назначения, пригодное для использования в виде офиса и соответствующее законодательной базе, применимой к данному помещению.

- Складская недвижимость: современный складской комплекс высокого класса, ангар, помещение в нежилом здании, которое может быть переоборудовано под складские цели.

- Производственная недвижимость: завод, цех, производственное помещение в комплексе нежилых зданий.

- Гостиницы: хостел, отель, пансионат, санаторий и дом отдыха.

- Иные объекты. Сюда относится автомойка, клиника, салон красоты, аэропорт, вокзал и пр.⁴

Рыночная оценка позволяет определить реальную цену коммерческой недвижимости, сделать вывод об интересе рыночных участников к объекту и возможностях его использования. Особенность оценки коммерческой недвижимости связана с активным рынком оборота. Оценка стоимости недвижимости является важнейшим этапом совершения любых операций с ней. Действующей законодательной базой предусматриваются следующие случаи для проведения оценки:

1. Совершение сделки с имуществом, которое принадлежит РФ и прочего государственного имущества, приватизация государственного имущества с целью выкупа, продажа для расчета государственной пошлины, передача в аренду. В представленных ситуациях оценка недвижимости требуется для того, чтобы минимизировать фиктивные сделки с коммерческой недвижимости по заниженной стоимости при выкупе, и завышенной стоимости, отдавая оценочные объекты в залог.

2. Оценка коммерческой недвижимости при внесении в уставный капитал организации. Проводится для того, чтобы увеличить уставной капитал и обеспечить интересы акционеров при наступлении банкротства организации.⁵

3. Использование недвижимости в виде залога. Оценка коммерческой недвижимости позволит определить сумму залога в банк, такая оценка недвижимости позволяет банку понизить риски при выдаче кредита под залог имущества, при помощи использования залога.

4. Возникновение спора об объекте оценки. Когда ряд сторон претендуют на некоторый объект, который нельзя физически поделить, для компенсации имущественного ущерба требуется определение денежного эквивалента имущества для того, чтобы стороны смогли взять компенсацию своей имущественной доли.

5. Ипотечное кредитование. Любой объект, который находится в залоге у банка, должны оценить. Это требуется с той целью, чтобы у банка была гарантия возможности вернуть кредит при помощи реализации заложенного имущества, а также для расчета суммы, которую банк может выдать под этот объект.

6. Составление брачного договора, судебный процесс во время совершения развода. Размер денег, подлежащих выплате одной из сторон, будет определен на основании отчета об оценке.

7. Изъятие недвижимости у компании для государственных нужд. Когда объект требуется использовать для государственных нужд или снести при реконструкции, собственник должен получить выплату в размере рыночной стоимости его объекта. Оценщик, получивший квалификационный аттестат по оценке недвижимости, имеет право проводить оценку недвижимости и дать заключение о стоимости, которая подлежит изъятию.

8. Судебный процесс. При решении имущественного спора суд будет опираться на объективную информацию оценщика, что позволяет максимально не предвзято и точно определять размер компенсации или долей для сторон.

9. Определение кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость позволит определить, во сколько некоторый объект будет оцениваться государством.

10. Ликвидация или банкротство собственника объекта. В данной ситуации, без оценки не представляется возможным расчет суммы списываемой задолженности.⁶

Для объективной и качественной оценки объекта, необходим детальный анализ функциональных характеристик, рассмотрение его расположения и транспортной доступности, проверка инженерной сет и коммуникаций, а также мощностей, учет качества отделки.

Перед оценщиками при осуществлении стоимости объекта недвижимости находятся следующие задачи, которые они должны решить. Первое, рынок коммерческой недвижимости на данном этапе представляет собой активно развивающийся рыночный сегмент недвижимости, непрерывное увеличение цен на анализируемые объекты заставляет осторожно подходить к оценке коммерческой недвижимости и максимально корректно учитывать будущее денежное поступление при постоянно возрастающем спросе. Второе, в достоверной оценке объекта коммерческой недвижимости заинтересованы не только собственники, но и потенциальные приобретатели, которые стремятся к оптимизации затрат в будущей сделке. Также недвижимое имущество на сегодняшний день - самый привлекательный объект залога для кредитного учреждения, что создает потребность в независимой оценке представленного актива.

Оценка коммерческой недвижимости подразумевает учет всех факторов, которые влияют на стоимость недвижимости. Данные факторы принято подразделять на три различных иерархических уровня. На первом уровне определяют факторы, оказывающие существенное влияние на рынок недвижимости и оцениваемую собственность. Это факторы физические, социальные, экономические и политические. Данные факторы можно отнести к факторам макроуровня, каждый из них в свою очередь включает ряд факторов влияния. На втором уровне выделяют факторы мезоуровня. Это факторы, оказывающие влияние на стоимость недвижимости на уровне характеристик города и района. К таким факторам относятся местоположение оцениваемой недвижимости, ее физические характеристики, условия продажи, финансирования, временные факторы. На третьем уровне находятся факторы, оказывающие влияние на стоимость недвижимости уже на уровне непосредственно самого объекта недвижимости, в первую очередь это строительные факторы, которые учитывают планировку объекта, особенности конструкции, специфику стиля и иные объемно-планировочные показатели, а также финансово-эксплуатационные факторы, наиболее значимыми из которых являются расходы по эксплуатации объекта недвижимости и доходы, генерируемые данным объектом.

Таблица 1. Факторы, оказывающие влияние на стоимость недвижимости⁷

I-й уровень	II-й уровень	III-й уровень
Экономические	Местоположение	Архитектурно-строительные
Социальные	Физические характеристики	Финансово­ эксплуатационные
Физические	Условия продажи
Политические	Временные факторы
	Условия финансирования

Оценка офиса — это определение рыночной стоимости офисных зданий и помещений с учетом всех ценообразующих факторов. Оценка офисных зданий и помещений имеет свою специфику, основанную на функциональном назначении объекта оценки, и требует учета и анализа большого количества факторов, имеющих существенное влияние на величину стоимости офисного здания или помещения. При оценке объектов недвижимости учитывается большое количество самых разнообразных факторов, одни из которых повышают стоимость объектов, а другие, наоборот, понижают ее. Некоторые факторы являются универсальными, общими для всех оцениваемых объектов, а другие факторы имеют значение лишь при определении цены отдельных видов объектов недвижимости.⁸

Наиболее значимые факторы, оказывающие существенное влияние на стоимость (арендную ставку) объектов офисной недвижимости, следующие:

- Местоположение объекта (региональное/локальное/индивидуальное). Рассматриваемый ценообразующий фактор характеризует различие в инвестиционной привлекательности недвижимости в зависимости от районов, близости к центру города (экономическое месторасположение), развитости окружающей инфраструктуры, линии объекта недвижимости - расположение относительно красной линии.

- Удобство транспортной локации (транспортная доступность на общественном и частном транспорте). Независимо от того, расположен ли офис в центре или на окраине города, подъездные пути как на личном автотранспорте, так и на общественном должны быть удобными, а само здание - заметным и легко узнаваемым.

- Тип, класс и состояние. Год постройки/реконструкции здания, этажность, материал стен и перекрытий, состояние электросетей, инженерных/сантехнических коммуникаций, наличие и состояние вентиляционных, пожарных, охранных и иных систем, наличие и количество лифтов, внешнее состояние офисного здания, наличие и уровень качества внутренней отделки, планировка внутренних помещений.

- Специфические факторы, влияющее на ликвидность (спрос и инвестиционную привлекательность) объектов офисной недвижимости.

- Наличие, состояние и тип автомобильной парковки. Наличие удобной стоянки нередко становится решающим аргументом в пользу выбора того или иного объекта.

- Соответствие класса и концепции помещений местоположению и соответственно рыночному спросу - требованиям конечных покупателей и/или арендаторов. Все зависит от того, для чего предназначено помещение: под клиентский офис, для представительских функций (front-office), под back-office или для организации нового направления бизнеса.

- Макроэкономическая ситуация. Уровень деловой активности в регионе, темпы развития экономики, насыщенность локального рынка офисной недвижимости (нехватка или избыток офисной недвижимости).

В процессе проведения оценки учитывается и анализируется значительно большее количество факторов, включая анализ конкретного сегмента рынка офисной недвижимости.

1.2. Нормативно-правовые основы оборота офисной недвижимости.
Понятие «оборот недвижимости» достаточно широко применяется в теории права юристами практиками. Под оборотом недвижимости следует понимать юридические факты, оказывающие влияние на юридическую судьбу вещи, а именно возникновение, прекращение и изменение прав на недвижимое имущество, большинство фактов - это сделки на рынке недвижимости. Законодательство в сфере сделок с недвижимостью представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы. Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие сделки с недвижимостью.

Основой развития российского законодательства, а соответственно и основой нормативно-правового обеспечения оборота офисной недвижимости является конституция Российской Федерации как документ имеющий высшую юридическую силу. Для целей оборота офисной недвижимости имеют значение нормы, определенные ст. 8 Конституции РФ. В данных нормах установлено равенство различных форм собственности. Согласно конституции так же создаются условиях для оборота имущества в Российской Федерации не зависимо от формы собственности. Все это гарантируется Конституцией и связано с поддержкой конкуренции и свободой экономической деятельности субъектов хозяйствования. ⁹

Нормативно-правовое обеспечение оборота офисной недвижимости основано на регулировании сделок с недвижимостью посредством гражданского законодательства. Здесь на первый план выходит гражданский кодекс РФ, в котором установлены особенности договорного регулирования сделок купли-продажи, аренды недвижимости, залога недвижимости, приватизации, изменения категории недвижимости, регистрации собственности на объекты недвижимости. Гражданский кодекс¹⁰ Российской Федерации регламентирует виды собственности, порядок и условиях изменения возникновения и прекращения права собственности, а также права собственников при различных сделках с недвижимостью.

Земельный кодекс регулирует сделки с недвижимостью в отношении использования и охраны земель в Российской Федерации. Земли Российской Федерации охраняются земельным кодексом т.к. они являются основой жизни и деятельности населения. Вместе с тем, имущественные отношения с земельными участками в приоритетном порядке регулируется в рамках гражданского законодательства, о чем идет речь в п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ.¹¹

Также сделки с определенным недвижимым имуществом регулируют Воздушный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Кодекс торгового мореплавания РФ, Кодекс внутреннего водного транспорта РФ. Указанные Кодексы выполняют функции специальных законов по отношению к ГК РФ, регламентируя особенности отдельных видов недвижимых вещей. Налоговый кодекс РФ устанавливает правила уплаты налогов и госпошлин при заключении сделок с недвижимостью. Гражданский процессуальный кодекс РФ и Арбитражный процессуальный кодекс РФ устанавливают правила рассмотрения споров о правах на недвижимость.

Систему источников правового регулирования сделок с недвижимостью составляет целый ряд федеральных законов. Особое место ранее занимал Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ¹², который устанавливал порядок юридического признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Однако документ утрачивает силу с 1 января 2020 года в связи с изданием Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ. С 1 января 2017 года государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ.¹³

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) определены правовые основы оценки объектов, в том числе и офисной недвижимости, для целей совершения сделок с объектами оценки.¹⁴

Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ определяет порядок предоставления сведений из государственного кадастра недвижимости, условия и порядок проведения кадастровой оценки объектов недвижимости.¹⁵

Федеральный закон «Об ипотеке» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ устанавливает основания возникновения ипотеки.¹⁶

Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ является основой вовлечения в гражданский оборот значительного объема государственного и муниципального имущества.¹⁷

Нормы, регулирующие сделки с недвижимостью, содержатся в указах Президента Российской Федерации, постановлениях Правительства РФ и прочих нормативно-правовых актах РФ и субъектов РФ.

На рынке недвижимости распространены виды сделок с объектами коммерческой недвижимости, представленные на рисунке 3.



Рисунок 3. Классификация сделок с недвижимостью

Каждая проведённая сделка с недвижимостью (купля, продажа, обмен (мена), дарение, рента) требует юридического сопровождения и навыков. Для того чтобы определить, какая из сделок подходит в данном случае, необходимо знать и понимать суть и правовые последствия каждой из них. Свои индивидуальные особенности имеет каждая сделка, они не позволяют применять единую схему реализации, которые в свою очередь требует знания правовых норм законодательства Российской Федерации.

Таким образом, правовая основа оборота недвижимости частично регулируется со стороны конституционного, гражданского права и региональных законов. К настоящему времени законодательство в сфере правового регулирования сделок с недвижимым имуществом модернизируется, поэтому пристальное внимание исследователей приковано к разрешению актуальных проблем.

1.3. Методы определения рыночной стоимости офисной недвижимости
В ст. 3 Закона об оценочной деятельности рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Благодаря развитию методологии оценки недвижимости разработан единый комплекс фундаментальных правил и принципов оценки, который позволяет получить оптимальные стоимостные показатели, выгодные как для собственника, так и для желающих приобрести оцениваемый объект. Сегодня на практике используется несколько десятков методов и принципов оценки различных объектов. Все известные принципы оценки образуют группу, состоящую из трех основных подходов к оценке недвижимости: сравнительного, доходного и стоимостного.

На основании цели и задач оценки, специалистом выбирается оценочный метод, позволяющий наиболее грамотно и достоверно учитывать каждый значимый критерий. Оценка коммерческой недвижимости основывается на трёх основных подходах (рис. 4). Одновременное использование представленных подходов отнимает больше времени, однако это позволит провести более детальный анализ.¹⁸



Рисунок 4. Основные подходы к оценке недвижимости
Одним из наиболее популярных подходов к оценке недвижимости является сравнительный подход. Это совокупность методов оценки, основанных на сравнении оцениваемого объекта с его аналогами. Для последних при таком подходе эксперты обязательно должны иметь соответствующую информацию о стоимости и результатах сделок с ними.

Сравнительный подход может подходить для типовых объектов, которым с легкостью подбирается аналог, в том числе, в таком же районе. Для того, чтобы применять представленный подход, требуется иметь доступ к сведениям о продаже объектов с похожими составляющими. Оценщик будет сравнивать объект с аналогами и вносить корректировку для учета каждой различающейся характеристики.¹⁹ Представленный подход запрещается использовать при оценке уникального, не типового объекта и имущества, расположенного в районе, где отсутствует объект, схожий с оцениваемым.

Оценка объекта коммерческой недвижимости при помощи сравнительного подхода, позволит определить каков реальный спрос и предложение на похожие помещения или здания. Этот метод необходимо использовать, если речь идет об оценивании для сделки купли-продажи.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на двух основных методах: метод парных продаж и метод валовой рентный мультипликатор.

Как и любой другой подход, сравнительный подход имеет ряд преимуществ и недостатков.²⁰

Положительные стороны сравнительного подхода - следующие:

- в расчете используют реальную цену продажи;

- за основу берутся статистические данные, поэтому можно быть уверенным в достоверности расчета;

- применяют для каждого вида недвижимости;

- допускается внесение корректировок при помощи корректировочного коэффициента;

- цена отражает инфляцию;

- простота в применении при наличии всех сведений.

Отметим отрицательные стороны подхода:

- применяется для активного рынка, при его недостаточной активности сведения устаревают и уже не пригодны для сравнений;

- не может применяться для уникального объекта;

- берет за основу только сведения о прошедшей продаже, без учета перспективы.²¹

Как видно, к недостаткам сравнительного подхода относится ряд факторов, затрудняющих получение оценок. Первая проблема заключается в сложности получения информации о практических ценах сделок. Во-вторых, сравнительный подход может обеспечить хорошие результаты в оценке недвижимости при стабильности и активности рынка.

Наиболее современным подходом считается доходный подход к оценке недвижимости. Его суть заключается в определении величины возможной прибыли, которую может обеспечить данный объект.

При оценке недвижимости, которая приносит доход от арендных отношений, применяется доходный метод. В данной ситуации стоимость коммерческого объекта можно определить на основании наличия информации об уровне прогнозируемых дохода и расходов.

Доходность объекта сравнивают с иными инвестиционными инструментами, примером является банковский депозит. Не так давно ставки по депозитам в крупных банках равнялись в среднем около 10% годовых. Таким образом, инвестор и продавец коммерческой недвижимости при формировании цены брали за основу доходность не менее 12% годовых и окупаемость в течение 7-8 лет. На данном этапе доходность банковских рублевых депозитов равняется около 6%, значит, продавец и покупатель ориентируются на доходность в размере около 9% годовых и окупаемость в течение 10-11 лет. Недвижимость является хорошим стабильным инвестиционным инструментом, однако менее ликвидным, чем банковский депозит, от такого больше нельзя быстро избавиться. А значит, и доходность его должна быть выше.

Доходный метод является достаточно популярным следующим причинам:

- удобство для оценки почти всех коммерческих объектов, потому что все они могут приносить прибыльность;

- все владельцы объектов коммерческой недвижимости легко могут сравнивать сведения о доходности сходных объектов, это позволяет корректировать сумму выручки;

- очень точный расчет, основанный на конкретных цифрах;

- прогноз будет сделан на длительный период времени.

- отметим отрицательные стороны доходного метода:

- не представляется возможным применить его к объектам незавершенного строительства;

- не представляется возможным применить его к недвижимости, которая не используется в качестве коммерческой;

- в подходе не учитывается техническое состояние объекта;

- расчет является трудоемким и сложным;

- прогноз, на основании которого производят расчеты, может не оправдаться.²²

Анализируемый подход лучше всего подойдет для оценки, приносящей доход коммерческой недвижимости. Именно он используется, главным образом, когда требуется оценка инвестиционной привлекательности объекта, перспективности его приобретения для прибыли.

Выделяются следующие этапы процедуры оценки для применения доходного метода:

1. Составление прогноза будущей доходности от сдачи оцениваемой площади в аренду за период владения и на основании полученной информации определение потенциального валового дохода. ПВД находится в зависимости от площади оцениваемого объекта, существующей арендной ставки.

2. Определение потери от недоиспользования площади на основании рыночного анализа, исчисление действительного валового дохода. Потеря арендной платы наблюдается из-за неполной занятости объекта недвижимости либо из-за неуплаты аренды недобросовестным арендатором.

3. Расчеты издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, которые осуществляются при помощи анализа фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на анализируемом рынке.

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта различными способами на основании выбранного оценочного метода. Для того, чтобы определить текущую стоимость объекта, пользуются следующими методами: прямая капитализация доходов, капитализация по норме отдачи на капитал, капитализация по расчетной модели; дисконтированные денежные потоки.

Суть затратного подхода заключается в определении затрат, которые будут задействованы при приобретении и реконструкции объекта оценки, с учетом существующей амортизации. Затратный метод связан с оценкой технических расходов, которые сможет понести инвестор при необходимости построить самостоятельно объект, аналогичный оцениваемому. Анализируемый метод широко используют для оценки недостроенного объекта, специализированного имущества (котельная, проходная). Характерной особенностью стоимостного подхода, к которому следует отнести основные преимущества, является целесообразность его применения при технико-экономическом анализе стоимости работ, направленных на строительство новых объектов, а также при анализе землепользования. Но главное преимущество этого метода заключается в том, что результаты оценки учитывают все особенности рынка, обеспечивая тем самым наиболее точный результат.

Сущность метода связана с тем, что никто не заплатит больше, чем та сумма, которую придется потратить на строительство подобного объекта. При расчете стоимости будет учтен износ объекта и прибыль, которую при строительстве сможет получить инвестор и подрядчики.

Отметим следующие положительные стороны затратного метода:

- надежность при оценке нового объекта и того объекта, что находится в эксплуатации не больше 3-5 лет;

- является единственно возможным при слабой рыночной активности.

- Отрицательные стороны затратного метода следующие:

- трудоемкость в сравнении со сравнительным методом;

- в условиях меняющихся цен нелегко определить показатель затрат на строительство;

- не представляется возможным к применению при оценке коммерческой недвижимости более семи лет.

Так, есть различные методы для оценки недвижимого имущества, на основании поставленной цели оценщик сможет выбрать самый оптимальный, который по итогу приведет к снижению затрат и обеспечит необходимую точность подсчетов.

Недостатки такого подхода можно выявить в следующих случаях. Во-первых, у специалистов часто возникают проблемы при расчете стоимости реконструкции старых зданий. Во- вторых, существующие технологии оценки земли усложняют процесс расчета. Кроме того, могут возникнуть трудности при определении величины существующего износа старых зданий, так как многие здания имеют скрытые проблемы, идентификация которых возможна только при использовании соответствующего оборудования.

Таким образом, при использовании трех подходов в конечном итоге будет представлена картина, наглядно показывающая качество и размер возможного дохода, полученного от объекта в течение его жизни, а также возможные варианты рисков, характерных для оцениваемого объекта, и для всего региона в целом.