Файл: Оценка рыночной стоимости офисной недвижимости на примере г. Москвы.docx
Добавлен: 25.10.2023
Просмотров: 327
Скачиваний: 8
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Потери при получении арендной платы по коммерческим помещениям могут возникнуть за счет временной незанятости помещений в период поиска арендатора, неуплаты арендной платы и смены арендаторов.
Потери при получении арендной платы по коммерческим помещениям могут возникнуть за счет временной незанятости помещений в период поиска арендатора, неуплаты арендной платы и смены арендаторов.
В результате консультаций с арендаторами и арендодателями аналогичных коммерческих помещений Исполнителем выяснено, что, типичным договорным условием является предоплата, поэтому величина потерь от неуплаты принята в размере 0%.
По мнению участников рынка недвижимости, для аналогичных помещений не характерно часто менять арендаторов, однако, учитывая нестабильную ситуацию на рынке, включим в данный расчет максимальный риск: предположим смену арендаторов 1 раз в 3 года (как правило, данные договора заключают на срок до 1 года с возможностью пролонгации). С учетом информации, приведенной в разделе анализа рынка, сроки рыночной экспозиции при аренде офисных встроенных помещений в Москве составляют в среднем - 3 мес., поэтому потери от незаполняемости принимаются на уровне 3/72=4,17%.
Действительный валовой доход равен потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от незаполняемости и неуплаты.
Таблица 19. Расчет потенциального и эффективного валового доходов для единого объекта недвижимости (с НДС, без КУ, без ЭР)
| Показатель | Значение |
| Общая площадь, кв. м | 1121,8 |
| Арендопригодная площадь, кв.м | 1121,8 |
| Ставка аренды, руб./кв.м в год | 32723 |
| Потенциальный валовый доход (ПВД), руб. | 36 708 672 |
| Потери от недозагрузки, % от ПВД | 4,17% |
| Действительный валовый доход, руб. | 35 177 920 |
Под операционными расходами понимаются расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости - такие, как налог на имущество, оплата коммунальных услуг, резерв на замещение и др. Текущие операционные расходы могут быть разделены на постоянные, переменные и резерв на замещение. Постоянные расходы - это те, которые не изменяются с изменением коэффициента загрузки объекта. К ним относятся налог на имущество, арендная плата за земельный участок, страховка.
Налог на имущество объекта оценки рассчитывается исходя из кадастровой стоимости: 2018 год - 0,313 млн., 2019 год - 2,74 млн.
Платежи за земельный участок. Аренда земельного участка (440кв.м) - расчет от кадастровой стоимости составила в 2018 году 816 тыс.руб. /г.., в 2019г. - 715,7 тыс.руб.
Размера страхового платежа составляет 70,4 тыс. руб.
Рассчитанная арендная ставка не включает коммунальных и эксплуатационных платежей. Предполагается, что часть расходов несет арендатор, сумма затрат арендодателя была выявлена и изъята из величины арендной ставки на этапе ее расчета.
В таблице представлены данные по стоимости эксплуатационных услуг объекта недвижимости.
Таблица 20. Эксплуатационные услуги
| Исполнитель | Дата заключения договора | Дата окончания договора | Стоимость ЭУ в месяц | Стоимость ЭУ в год |
| УК Энергия | 30.01.15 | 31.01.21 | 95 000 | 1140 000 |
Неотъемлемой частью операционных расходов являются расходы, связанные с необходимостью проведения текущих ремонтов и замены быстроизнашивающихся элементов объектов недвижимости. Для того, чтобы иметь возможность обеспечить надлежащие условия, в зданиях необходимо проводить плановый ремонт.
Постоянные ежегодные платежи в резерв на замещение рассчитываются следующим образом:
AR = Rf х SFF (rf , n),где
Rf - стоимость замещаемых элементов;
SFF (rf , n) - фактор фонда возмещения;
rf - безрисковая ставка ;
n - срок эксплуатации замещаемых элементов.
Оценщик определил объем ремонтных работ, необходимый для нормального функционирования объекта недвижимости, исходя из нормативного срока жизни быстроизнашивающихся элементов. По истечении данного периода времени потребуется проведение ремонта с целью замены отделки. Срок жизни короткоживущих элементов определен на основании Приложения № 3 Методики определения физического износа гражданских зданий (утв. приказом по Минкомхозу РСФСР от 27.10.70 № 404).
Стоимость быстроизнашивающихся элементов определена в сумме затрат на ремонт (проведение отделки) оцениваемого помещения. По данным ремонтных компаний г. Москвы ООО «СтройИстИнвест» (http://www.remof.ru/price.htm), ООО «ТехСтройКомплект» (http://td-tsk.ru/services/remont-otdelka-ofisov-price/), ООО «ЛюксЭлитСтрой» (http://luxelitstroy.ru/price/price_office.php), стоимость ремонта помещения составляет, в среднем, 10 000 руб./кв.м с учетом работ и материалов.
Таблица 21. Расчет резерва на замещение (с НДС)
| Показатель | Ед. изм. | Значение |
| Стоимость быстроизнашивающихся элементов | ру6. | 25760000 |
| Срок жизни быстроизнашивающихся элементов | лет | 10 |
| Безрисковая ставка | % | 9,04% |
| Фактор фонда возмещения | % | 0,0657 |
| Резерв на замещение | руб./год | 1692290 |
Ставка капитализации определяется по формуле:
, где:Y0 - ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования);
SFF (n, Y0) - норма возврата капитала.
В данном Отчете использована доходность к погашению по долгосрочным облигациям ГКО ОФЗ на дату оценки: 9,04%.
Ставка дисконтирования складывается из безрисковой ставки и поправки на риск. Величины премий за риски могут находиться в диапазоне от 0% (полное отсутствие риска) до 5% (максимальная величина риска). Риска по каждой группе факторов определяется по следующей шкале:
Таблица 22. Распределение факторов риска
| Максимальное значение | Характеристика |
| 1 | Риск несущественный |
| 2 | Риск, скорее всего, не реализуется |
| 3 | О наступлении риска ничего определенно сказать нельзя |
| 4 | Риск, скорее, всего реализуется |
| 5 | Риск реализуется наверняка |
Принимая во внимание местоположение, площадь объекта, уровень спроса на объекты подобного уровня, риск неликвидности принимается ниже среднего - на уровне 1%.
Риск вложения в недвижимость принят на уровне 0,5%.
Риск инвестиционного менеджмент принимается на уровне 0,5% в виду незначительной площади улучшений, управление которой требуется в незначительном объеме.
Таблица 23. Расчет ставки дисконтирования
| Риски | Значение |
| Безрисковая ставка | 9,04% |
| Риск низкой ликвидности | 1,00% |
| Риск вложения в недвижимость | 0,50% |
| Риск инвестиционного менеджмента | 0,50% |
| Номинальная ставка дисконтирования | 11,04% |
Оставшийся срок экономической жизни оцениваемых улучшений принят в размере 80 лет с учетом текущего состояния улучшений.
Норма возврата для улучшений определялась по методу Хоскольда (предполагается реинвестирование дохода по безрисковой ставке). Расчет проведен по формуле:
где:
i - безрисковая ставка;
n - период.
Рассчитанный фактор фонда возмещения составил
Ставка капитализации равна норме дохода, увеличенной на норму возврата.
Таблица 24. Расчет ставки капитализации
| Показатель | Значение |
| Безрисковая ставка | 9,04% |
| Оставшийся срок экономической жизни, лет | 80 |
| Норма возврата капитала (фактор фонда возмещения) | 0,0000891 |
| Ставка дохода на капитал | 11,04% |
| Ставка капитализации | 11,05% |
В таблице представлен расчет доходов и расходов.
Таблица 25. Расчет доходов и расходов
| ДОХОД на 2019 г. | РАСХОД на 2019 г. | |
| 39 684 105.6 руб. в год (арендные платежи+эксплуатационные расходы) | Эксплуатационные расходы по зданию за предыдущий период (2018 г.) | 1 476 899.00 руб. |
| КУ | перевыставление | |
| Налог на имущество | 2 740 000.00 руб. | |
| Аренда за землю (440 кв.м) | 715 700.00 руб. | |
| Страховые расходы на здание | 70 400 руб. | |
В таблице 26 представлен расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости с применением доходного подхода.
Таблица 26. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости с применением доходного подхода
| Показатели | Значение, руб. c НДС |
| Чистый операционный доход (ЧОД), руб. | 34 681 106,6 |
| К-т капитализации | 11,05% |
| Рыночная стоимость, руб., с НДС | 313 856 170 |