Файл: Оценка рыночной стоимости офисной недвижимости на примере г. Москвы.docx
Добавлен: 25.10.2023
Просмотров: 326
Скачиваний: 8
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Перечень используемых документов и методических материалов:
1. Гражданский Кодекс РФ.
2. Налоговый Кодекс РФ
3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ.
4. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297.
5. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №298.
6. Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №299.
7. Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утверждённый приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611.
8. Стандарты и правила Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Свободный Оценочный Департамент», утверждённые Протоколами Решений Совета НП СРО «СВОД» №3/2013 от 25 января 2013 г., №101/2015 от 13 октября 2015 г.
9. Справочник оценщика недвижимости - 2018. Том II. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Авторы: Лейфер Л. А., Крайникова Т.В. 2018 г.
Федеральными стандартами оценки, применяемыми для определения рыночной стоимости объекта оценки, являются ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, ФСО-7.
Анализ достаточности и достоверности информации показал, что оценщику заказчиком были представлены свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание объекта оценки, свидетельство о государственной регистрации права собственности. Из документов, характеризующих количественные и качественные характеристики объекта оценки, были предоставлены выписка из технического паспорта БТИ, Оценщику были представлены документы, содержащие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в полном объеме. Данные по зданию, расположенному на земельном участке, были представлены в полном объеме. Остальная информация была получена из сети Интернет, в процессе интервью с представителями Заказчика во время осмотра и представителями собственников и риэлторских компаний во время общения по телефонам, указанным в объявлениях по объектам аналогам.
Полученные данные являются однородными, а информация достаточна для проведения оценки.
Информация по объектам сравнения проверялась путем телефонного интервьюирования продавцов, контакты которых приведены в таблице выше, в т. ч. уточнялись сведения о коммуникациях, состоянии, местоположении. Осмотр объектов сравнения не проводился. Оценщик принимает информацию в объявлениях и полученную от продавцов как достоверную. В случаях, когда это было возможно, уточнение местоположения проведено также с использованием сервиса Публичной кадастровой карты на сайте http://pkk5.rosreestr.ru. Полученная информация не противоречива и может быть признана достоверной.
Таким образом собранные данные, необходимые для стоимостной оценки содержат информацию, позволяющую охарактеризовать в необходимых пределах объект оценки, информацию об объектах - аналогах, информацию о динамике рынка офисной недвижимости класса А, информацию о величине доходов, а также нормативно-правовую информацию, определяющую цель оценки, порядок осуществления оценки, методологию оценки, а также общие требования к отчету об оценке. Собранная информация не противоречива и может быть признана достоверной.
2.3. Анализ рынка офисной недвижимости г. Москвы класса А
Проведенный анализ различных обзоров рынка офисной недвижимости Москвы, представленный аналитиками ведущих компаний в сфере недвижимости, позволил обобщить тенденции офисного рынка по итогам 2018 г. и систематизировать информацию об уровне вакансий, объеме ввода новых площадей, структуре спроса и динамике ставок на офисной площади.
Общие тенденции офисного рынка связаны с сохранением высокого спроса на качественные офисы, связаны со снижениием уровня вакансий, ростом арендных ставок, минимальным размером ввода нового офисного предложения. В Москве сохраняется высокий спрос на качественные офисы. За 12 месяцев 2018 года было куплено и арендовано 768 000 кв.м офисных площадей. Снижение на 13% относительно прошлого года вызвано вымыванием востребованных площадей и недостатком предложения в центральных локациях (зоны Садового кольца и Бульварного кольца). Минимальный ввод нового офисного предложения в 2018 г. (128 000 кв.м) привел к снижению вакансии и росту арендных ставок. Уровень вакансии (усредненный для классов «А», «В+» и «В») впервые за последние 10 лет снизился ниже 10% и составил 9% по итогам 2018 года. Особенно интенсивно вакансия снизилась в классах «А» и «В+» (более чем на 5 п.п.). Средневзвешенная ставка аренды (усредненная для офисов класса «А», «B+» и «B») за 2018 год выросла на 3% до уровня 18 000 руб. за кв.м в год. Драйвером роста стал класс «А», где прирост составил 7%, в то время как в классе «В» ставка, напротив, снизилась на 2%. По заявлению девелоперов, в 2019 г. к вводу в столичном регионе планируется порядка 400 000 км.м офисных площадей. Реализация планов будет свидетельствовать о постепенном выходе рынка офисной недвижимости на новый цикл. Темп снижения уровня вакансии будет замедляться, тем не менее, сдержанный рост ставки сохранится.
Таблица 3. Показатели развития рынка офисной недвижимости Москвы в 2018 г.
| Показатель | Класс «А» | Класс «В+» | Класс «В» |
| Объем общего предложения (млн кв.м) | 6 | 5,8 | 4 |
| Объем нового предложения (тыс. кв.м) | 108 | 20 | – |
| Объем сделок (тыс. кв.м) | 420 | 271 | 77 |
| Доля вакантных площадей (%) | 11% | 9% | 6,50% |
| Ставка аренды (руб./кв.м/год) | 24 800 | 13 100 | 11 900 |
В целом объем инвестиций в коммерческую недвижимость России сокращается 3-й год подряд, и, в частности, в офисный сегмент. За 2018 г. объем инвестиций в офисные объекты сократился на 39% до $1,1 млрд. ($1,8 млрд. в 2017 г.). Впервые за 3 года объем вложений в офисную недвижимость уступает первенство торговому сегменту. Около 91% инвестиций реализовано в столице ($996 млн.). Востребованность офисной недвижимости у инвесторов в Санкт-Петербурге также снизилась до $93 млн., что на 37% меньше показателя 2017 г. ($147 млн.). Порядка 89% инвестиций ($980 млн.) - отечественные. Иностранные инвесторы вложили $116 млн. Ставка капитализации по итогам 2018 г. составила 10-11,5%.
По итогам 2018 года прирост нового офисного предложения составил 128 000 кв.м, что является минимальным показателем за последние 5 лет. Тренд на снижение стал следствием перепроизводства офисных площадей в предыдущие годы и неблагоприятной экономической конъюнктуры (санкции, отток капитала, волатильность рубля и т.п.) Все это привело к отмене или замораживанию строительства новых офисных зданий, а также к реконцепции офисных проектов в апартаменты. В 2018 г. объем нового предложения офисных площадей в Москве на 67% меньше показателя 2017 года (392000 кв.м) и почти в 10 раз уступает показателю 2014 года (1,2 млн кв.м). Совокупный объем офисной недвижимости в столице увеличился на 0,8% и по итогам 2018 года составил 15,8 млн кв.м.
Динамика прироста нового предложения на офисном рынке Москвы представлена на рисунке.
Рисунок 8. Динамика прироста нового предложения на офисном рынке Москвы
В структуре нового предложения стабильно доминируют качественные объекты класса А. По итогам 2018 г. их доля составила 84% от общего объема (108 тыс. кв. м). Прирост объектов класса B+ составил 20 тыс. кв. м (16% от общего объема). В 2017 г. пропорция ввода была сопоставима, однако абсолютные показатели были выше: ввод новых офисных объектов класса А и B+ составил 338 тыс. кв. м и 54 тыс. кв. м соответственно.
Офисная недвижимость класса А в структуре прироста новых офисных площадей представлена на рисунке.
Рисунок 9. Новое предложение офисной недвижимости в 2017 - 2018 г.
Примеры бизнес-центров класса А, введенных в эксплуатацию в 2018 г. представлены в таблице.
Таблица 4. Примеры бизнес-центров класса А, введенных в эксплуатацию в 2018 г
| Название | Адрес | GLA (кв.м) |
| «Амальтея» | ИЦ Сколково, Большой б-р, д. 40 | 31 000 |
| «ВТБ Арена Парк» | Ленинградский пр-т, д. 36, стр. 9 | 27 500 |
| «Новион» | Самарская ул., д. 1 | 22 000 |
В 2019 г. ожидается рост девелоперской активности на офисном рынке. В столичном регионе планируется ввести 415 000 кв.м офисной недвижимости. Порядка половины проектов – крупные объекты, площадью от 20 000 кв.м. Однако все они будут располагаться вне зоны Садового кольца, таким образом, дефицит крупных качественных офисных блоков в центре столицы будет накапливаться.
Всего в зоне ТТК в 2019 г. планируется ввести более половины всех заявленных новых офисных объектов, что составит порядка 220 000 кв.м. В территориальном разрезе доминировали зоны ТТК (51% и 65 400 кв.м) и МКАД (46% и 58 500 кв.м). Напомним, в 2017 г. лидировал район ММДЦ «Москва Сити», на который пришлось более половины введённых площадей (более 200 000 кв.м). В 2017 г. в зоне ТТК и СК было введено 85 000 и 41 000 кв.м соответственно.
Распределение нового предложения по кольцевым зонам
Рисунок 10. Распределение нового предложения офисной недвижимости по кольцевым зонам
Доля качественных объектов с офисами класса «A» продолжит доминировать, однако снизится до 73% от общего объема и составит порядка 300 000 кв.м. По прогнозам аналитиков S.A.Ricci, в 2019 г. совокупный объем офисного предложения в Москве может увеличиться на 1,5-2%. Не все здания будут введены согласно планам, однако можно констатировать оживление девелоперской активности.
Примеры бизнес-центров класса А, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2019 г, представлены в таблице.
Таблица 5. Примеры бизнес-центров класса А, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2019 г
| Название | Адрес | GLA (кв.м) |
| «Искра Парк» | Ленинградский пр-т, д. 35 | 58 200 |
| «Стратос» | ИЦ Сколково | 32 100 |
| «Хуамин» | Вильгельма Пика ул., вл. 14 | 24 800 |
| «Орбион» | ИЦ Сколково | 22 600 |
По итогам 2018 года объем новых сделок на рынке офисной недвижимости столицы составил 768 000 кв.м (без учета сделки «Суворов плаза»), что на 13% меньше показателя 2017 года – тогда объем реализованных сделок составлял 890 000 кв.м.
Динамика спроса на офисные помещения в Москве представлена на рисунке.
Рисунок 11. Динамика спроса на офисные помещения в Москве
В 2018 г. доля сделок по пересогласованию действующих договоров аренды офисных площадей составила 30% (325 000 кв.м) от общего объема всех заключенных сделок. В 2017 г. объем сделок по пересогласованию был несколько выше (366 000 кв.м), однако и тогда доля в общем объеме составляла также 30%.
В разрезе классности структура спроса на офисы осталась идентичной относительным показателям 2017 года. Класс «А» продолжает доминировать в структуре спроса. В 2018 г. на долю класса «А» приходится более половины купленных и арендованных помещений (420 000 кв.м). В 2017 показатель новых сделок в классе «А» составлял сопоставимую долю, однако был выше в абсолютном выражении (498 000 кв.м).
Недвижимость класса А в структуре спроса на офисные площади по классам представлена на рисунке.
Рисунок 12. Структура спроса на офисные площади по классам
Доля сделок по аренде офисов продолжает увеличиваться относительно доли сделок продажи второй год подряд, достигнув 82%. В абсолютном значении около 632 000 кв.м было сдано в аренду, что на 4% больше показателя предыдущего года (607 000 кв.м). Объем проданных площадей сократился практически в 2 раза и составил 136000 кв.м по итогам 2018 года (2017 год – 279 000 кв.м).
Изменение структуры спроса по типу сделок с офисами представлено в таблице.
