Рисунок 13. Динамика структуры спроса по типу сделок с офисами
В прошедшем г. средний размер сделки сократился на 5%, до 2000 кв.м, по сравнению с аналогичным показателем 2017 года (2100 кв.м). На протяжении последних 5 лет можно проследить тенденцию роста среднего размера сделки, что отражает увеличение спроса на крупные офисные помещения. Снижение в 2018 г. объясняется минимальным вводом объектов и отсутствием больших качественных лотов в интересных локациях Москвы. В итоге отсутствие подходящего предложения препятствует совершению крупных сделок с офисами.

Примеры крупных сделок с офисами класса А в Москве в 2018 г. представлены в таблице.

Таблица 6. Примеры крупных сделок с офисами класса А в Москве в 2018 г.

Объект	Адрес	Клиент	Тип сделки	Площадь (кв.м)	Квартал
«Арбат, 1»	Арбат ул., д. 1	«Аэрофлот»	Аренда	18 400	2Q
«Башня на   Набережной»	Пресненская наб., д. 10	Ozon	Аренда	11 200	2Q
«ВТБ Арена»	Ленинградский пр-т, д. 36	«Эталон Инвест»	Аренда	9 200	4Q
«Кунцево Плаза»	Ярцевская ул., д. 19	Media Instinct	Аренда	6 100	3Q
«Белая Площадь»	Бутырский Вал ул., д. 10	WeWork	Аренда	5 900	4Q

Доля сделок аренды/покупки офисных площадей до 3000 кв.м в общем количестве составила 80%. На сделки площадью от 3000 до 10 000 кв.м пришлось 18%. Сделки площадью более 10 000 кв.м составили 2% от общего количества. Эксперты S.A.Ricci прогнозируют рост размера средней сделки по мере увеличения девелоперской активности, особенно в центральной части Москвы. В 2019 г. ожидается, что средний размер сделки с офисами составит 2000-2200 кв.м.

Динамика размера средней сделки за 5 лет (кв.м) представлена на рисунке.



Рисунок 14. Динамика размера средней сделки за 5 лет (кв.м)

---

По итогам 2018 года спрос на офисы в столице был сконцентрирован в пределах ТТК. Доля реализованных сделок в данной зоне выросла до 50% (46% – показатель 2017 года), однако в абсолютном выражении объем снизился с 405 000 до 367 000 кв.м. Второе место по объему новых сделок занимает сектор Садового кольца – 150 000 кв.м, что составляет 20% от общей цифры. В абсолютном выражении показатель снизился на 40% (260000 кв.м в 2017 г.). Несмотря на крайне ограниченное предложение, объем сделок с офисами в зоне Бульварного кольца превысил 51 000 кв.м (7% от общего объема), в том числе благодаря крупной сделке в БЦ «Арбат, 1», где «Аэрофлот» арендовал 18 400 кв.м.

По итогам прошедшего года в объектах, расположенных в зоне МКАД, объем новых сделок увеличился на 78% по сравнению с 2017 годом и составил 110 000 кв.м против 62 000 кв.м.

Из-за дефицита предложения в зоне «Москва-Сити», особенно крупных блоков, почти на 60% снизился объем новых сделок по сравнению с 2017 годом в данной локации – с 152 000 кв.м до 61 000 кв.м.

Динамика распределения спроса по кольцевым зонам Москвы представлена на рисунке.



Рисунок 15. Динамика распределения спроса по кольцевым зонам Москвы
Спрос на офисы по итогам 2018 года по отраслевой принадлежности скорректировался относительно 2017 года. Увеличилась доля представителей сферы IT/Технологии/Связи – с 8% до 18% (почти 140 000 кв.м). Представители оптовой и розничной торговли приобрели/арендовали около 80 000 кв.м. В общей структуре доля выросла с 5% до 10%. Доля финансовых организаций также составила порядка 10% от общего объема (менее 80000 кв.м). Но относительно 2017 года наблюдается серьезное снижение в абсолютном и относительном выражениях.

Структура спроса на офисы по отраслевой принадлежности представлена на рисунке.



Рисунок 16. Структура спроса на офисы по отраслевой принадлежности

Спрос на офисы на достаточно высоком уровне наблюдается последние 3 года. Тенденция к снижению в 2018 г. объясняется вымыванием востребованного предложения. При своевременном выходе на рынок запланированных объектов, в 2019 спрос сохранится в диапазоне 800 000 – 900 000 кв.м. Объем сделок будет формироваться в основном за счет компаний сферы IT, торговли, финансового сектора, а также системных игроков российской экономики.

---

Усредненный показатель уровня вакантных площадей на офисном рынке Москвы (классы «А», «В+» и «В») впервые за последние 10 лет снизился ниже уровня 10% и составил 9% по итогам 2018 года. Наибольшее снижение за год (на 5 п.п.) наблюдалось в классах «А» и «В+», которые были наиболее востребованы в последние годы:

- 11% вакантных площадей в объектах класса «А»;

- 9% вакантных площадей в объектах класса «В+»;

- 6,5% вакантных площадей в объектах класса «В».



Рисунок 17. Доля свободных офисных помещений

Аналитики ожидают сохранения тенденции снижения уровня вакантности, однако темпы замедлятся при вводе в эксплуатацию всех запланированных на 2019 год новых офисных объектов.

Анализ свободных помещений по классу офиса представлен на рисунке 18.



Рисунок 18. Свободные помещения по классу офиса
В 2018 году Центр и Западное направление были самыми популярными при выборе офиса.

Большое влияние на рост оказало удорожание класса «А» в центре Москвы в пределах Садового кольца.
Таблица 7. Рублевые vs долларовые договоры

Класс	Валюта договора	Объем сделок (кв.м)	Ставка
«А»	USD	162 033	605 $
	RUB	386 179	24 657 руб.
«В+» / «В-»	USD	13 730	494 $
	RUB	1 330 579	14 847 руб.

Анализ ставок аренды на офисы в долларовом исчислении представлен на рисунке.



Рисунок 19. Ставки аренды на офисы в долларовом исчислении

Средневзвешенный долларовый эквивалент ставок аренды в классе «А» по состоянию на конец 2018 года составляет $454 за кв.м в год (28 177 руб. за кв.м в год). Средневзвешенный рублевый эквивалент ставок по сделкам аренды в офисном классе «В» – 15 030 руб. за кв.м в год ($238 за кв.м в год). Средняя ставка продолжит расти на 4-6% в год в ближайшие годы.

Анализ ставок аренды на офисы в рублевом исчислении представлен на рисунке.

---

Рисунок 20. Ставки аренды на офисы в рублевом исчислении

Как видно, по итогам 2018 г. средневзвешенная ставка аренды (классы «А», «В+» и «В») выросла на 3% и составила 18 000 руб. за кв.м в год (17 500 руб. за кв.м в год по итогам 2017 года). Драйвером роста стали площади класса «А». Средняя стоимость аренды увеличилась на 7% до 24 800 руб. за кв.м в год. Выраженный рост ценовых показателей в офисном классе «А» свидетельствует о востребованности именно качественных площадей. Новые объекты, запланированные на 2019 год, не смогут полностью удовлетворить спрос. Тенденция роста арендной ставки на качественные офисные площади, особенно в центральных локациях столицы, сохранится.

---

ГЛАВА 3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

3.1. Описание объекта и определение методики оценки
Объекты оценки: особняк на ул. Садовническая, д. 73, стр. 1

Таблица 8. Объекты недвижимости

№ п/п	Наименование объекта	Адрес	Площадь, кв. м.	Кадастровый номер	Кадастровая стоимость, руб.
1	Нежилое помещение	г. Москва, ул. ул. Садовническая, д. 73, стр. 1	1121,8	77:01:0002014:1094	182623991.9 руб

Имущественные права на объект оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки: права собственности.

Таблица 9. Сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с Объектом оценки

Показатель	Характеристика
Принадлежность и состав прав на объект недвижимости и на его части	Право собственности ООО «БЦ-АРЕНДА РУ»
Реквизиты собственника оцениваемого объекта недвижимости	ООО «БЦ-АРЕНДА РУ» ОГРН 5107746055918 109428, город Москва, Рязанский проспект, дом 24 корпус 2, эт 9 пом XIV ком 17
Обременение	Не зарегистрированы

Объект оценки расположен по адресу: г. Москва, ул. Садовническая, д. 73, стр. 1.

Таблица 10. Описание района местоположения Объекта оценки

Показатель	Характеристика
Наименование района	Замоскворечье
Границы района	Граница района Замоскворечье проходит: по оси Кожевнической улицы, далее по осям: Летниковской улицы, Жукова проезда, Дубининской улицы, 4-го и 1-го Щипковских переулка, улицы Павла Андреева, Мытной улицы, 4-го и 1-го Добрынинских переулков и улицы Коровий вал, западной и северной границам Серпуховской площади, осям: улицы Большая Ордынка и Кадашёвской набережной, оси Чугунного моста, оси улицы Балчуг, далее по оси русла реки Москвы, оси Новоспасского моста до Кожевнической улицы. Районы Москвы имеющие общую границу с районом Замоскворечье: Даниловский (ЮАО), Таганский, Тверской и Якиманка.
Муниципально-территориальное устройство	Район Замоскворечье входит в состав 10-и районов Центрального административного округа города Москвы. Район занимает территорию в 438 гектаров в нём насчитывается 84 улицы и 7 станций метро.  Управление районом осуществляет Управа района Замоскворечье и прочие районные органы власти.
Численность населения	51 тыс. чел.
Транспортная доступность	В районе расположены следующие станции метро: Добрынинская, Новокузнецкая, Павелецкая, Павелецкая, Серпуховская, Третьяковская и Третьяковская.
Жилой фонд	Жилой фонд Замоскворечья Москвы разнообразен, его основу составляют дореволюционные доходные дома, а также здания, построенные в сталинский и брежневский периоды для советской элиты. Основная доля предложения приходится на вторичный рынок. Первичный рынок Тверского района представлен исключительно элитным предложением, 93% которого приходится на премиум-класс (этот сегмент находится между бизнес-классом и элитным).
Экономика, культура, промышленность	Район отличается яркой историко-культурной и градостроительной спецификой, обладает рядом исторических, культурных, социальных и производственных особенностей. Здесь сосредоточенны многие из важнейших достопримечательностей Москвы. Нынешний облик Замоскворечье во многом унаследовало с купеческих времён: малоэтажная застройка, созвездие церквей разных стилей — всё это сохранило старую перспективу вида на Кремль. Хотя советское градостроительство не особенно пощадило эти заповедные места. Садовое кольцо разделяет район на две достаточно сильно различающиеся между собой части. В пределах Садового кольца находится исторически сложившаяся часть города, богатая архитектурными и мемориальными местами, что обуславливает особый подход к реконструкции существующих зданий и новому строительству и т.д. Территория за Садовым кольцом, вошедшая в состав Москвы в XVIII веке, окончательно сформировалась лишь к 90-м годам прошлого столетия. В этой части района сосредоточено большое число промышленных предприятий и проектных институтов.
Экологическая обстановка	Район с напряжённой экологической обстановкой. Связанно это с большой концентрацией автотранспорта и десятью промышленными предприятия

---

Смотрите также файлы

• 1 Учебные материалы по дисциплине Элементы высшей математики.pdf

• Задание Анализ кейса Ложка дёгтя. Контрольные вопросы.docx

• Инструкция по охране труда для судокорпусникаремонтника тои р3120197.rtf

• Санктпетербургский институт экономики и управления.odt

• Процессу.docx