Файл: Оценка рыночной стоимости офисной недвижимости на примере г. Москвы.docx
Добавлен: 25.10.2023
Просмотров: 328
Скачиваний: 8
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
3.3. Согласование результатов применения подходов
Согласование результатов расчетов и формирование итогового значения стоимости предполагает, что в этом разделе отчета сводятся воедино все данные, полученные в ходе оценки, и делается заключение относительно определяемой расчетной величины.
Стоимость объекта оценки рассчитана с использованием сравнительного и доходного подходов к оценке.
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки.
Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости определяются по следующим критериям:
- учет влияния конъюнктуры рынка;
- надежность и полнота информации;
- соответствие типу и характеру использования объекта;
- учет специфики объекта;
- учет цели оценки.
Таблица 27. Результаты расчета рыночной стоимости Объекта оценки с использованием различных подходов к оценке
| Подходы | Рыночная стоимость Объекта оценки по подходам, руб. с НДС |
| Затратный подход, руб. | Не применялся |
| Сравнительный подход, руб. | 605 548 761,8 |
| Доходный подход, руб. | 313 856 170 |
Таблица 28. Определение весов примененных подходов к оценке объекта недвижимости
| Учет влияния конъюнктуры рынка | Код | Вес | Суждения Оценщика |
| Сравнительный подход | 1 | 50% | Как сегмент продажи, так и сегмент аренды быстро откликаются на изменения в структуре спроса в соответствующем сегменте рынка, вследствие чего по данному фактору подходам придана равная значимость. |
| Доходный подход | 1 | 50% | |
| Сумма | 2 | 100% | |
| Надежность и полнота информации | Код | Вес | Суждения Оценщика |
| Сравнительный подход | 1 | 50% | Степень достоверности информации, использованной Оценщиком в ходе расчетов каждым из подходов, оценена Оценщиком как сопоставимая, вследствие чего по данному фактору подходам придана равная значимость. |
| Доходный подход | 1 | 50% | |
| Сумма | 2 | 100% | |
| Соответствие типу и характеру использования объекта | Код | Вес | Суждения Оценщика |
| Сравнительный подход | 1 | 33,3% | В ходе расчета стоимости в рамках каждого из примененных подходов к оценке Оценщиком принимались во внимание все существенные характеристики Объекта оценки, при этом специфика Объекта оценки учтена в большей степени в доходном подходе, т. к. рынок офисной недвижимости г. Москва ориентирован на рентную доходность. |
| Доходный подход | 2 | 66,7% | |
| Сумма | 3 | 100% | |
| Учет намерений Покупателя и Продавца | Код | Вес | Суждения Оценщика |
| Сравнительный подход | 2 | 66,7% | Намерения покупателя и продавца в долгосрочной перспективе лучше отражает сравнительный подход к оценке. |
| Доходный подход | 1 | 33,3% | |
| Сумма | 3 | 100% | |
| Соответствие цели и назначению | Код | Вес | Суждения Оценщика |
| Сравнительный подход | 1 | 50% | Результаты по сравнительному и доходному подходам в равной степени отражают задачи оценки, вследствие чего по данному фактору подходам придана равная значимость. |
| Доходный подход | 1 | 50% | |
| Сумма | 2 | 100% |
Таблица 29. Определение весов примененных подходов по факторам влияния
| Наименование фактора | Вес фактора | Доходный подход | Сравнительный подход |
| Учет влияния конъюнктуры рынка | 20% | 50% | 50% |
| Надежность и полнота информации | 20% | 50% | 50% |
| Соответствие типу и характеру использования объекта | 20% | 33,3% | 66,7% |
| Учет намерений Покупателя и Продавца | 20% | 66,7% | 33,3% |
| Соответствие цели и назначению | 20% | 50% | 50% |
| Весовой коэффициент подхода | 100,00% | 50% | 50% |
Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.
Согласно Заданию на оценку, от оценщика не требуется приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определяемая стоимость; а итоговая величина должна быть представлена в виде конкретного числа.
В таблице 30 произведено согласование расчета рыночной стоимости.
Таблица 30. Согласование расчета рыночной стоимости
| Применяемый подход/ валюта | Значение | Вес подхода | Вклад | |
| Сравнительный подход, руб. | 605548761,8 | 50,00% | 302774380,9 | |
| Доходный подход, руб. | 313856170 | 50,00% | 156928085 | |
| Итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости (расчетное значение), с НДС, руб. | 459702465,9 | |||
| Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (округленное значение), с НДС, руб. | 459 702 466 | |||
В таблице 31 представлены результаты оценки объекта оценки.
Таблица 31. Результаты оценки объекта оценки
| № п/п | Наименование объекта | Адрес | Площадь, кв. м. | Кадастровый номер | Рыночная стоимость, руб. |
| 1 | Нежилое помещение | Москва г, ул Садовническая, д 73, строен 1 | 1121,8 | 77:01:0001008:3191 | 459 702 466 |
Рыночная стоимость имущества по состоянию на 01 июня 2019 года составляет четыреста пятьдесят девять миллионов семьсот две тысячи четыреста шестьдесят шесть рублей 00 копеек.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Объект оценки: особняк, расположенный по адресу Москва, ЦАО, Замоскворечье, на ул. Садовническая, д. 73, стр. 1. Площадь объекта составляет 1121,8 кв. м. Кадастровая стоимость 182623991.9 руб.
Собранные данные, применяемые для стоимостной оценки, содержат информацию, позволяющую охарактеризовать в необходимых пределах объект оценки, информацию об объектах - аналогах, информацию о динамике рынка офисной недвижимости класса А, информацию о величине доходов, а также нормативно-правовую информацию, определяющую цель оценки, порядок осуществления оценки, методологию оценки, а также общие требования к отчету об оценке. Собранная информация не противоречива и может быть признана достоверной.
Для проведения оценки использовано нескольких подходов к оценке.
К оценке объекта оценки применен сравнительный подход, т. к. рынок коммерческой недвижимости г. Москва развит в достаточной степени, что позволило подобрать необходимое для расчета количество аналогов оцениваемого объекта. Рыночная стоимость особняка, определенная сравнительным подходом, составляет шестьсот пять миллионов пятьсот сорок восемь тысяч семьсот шестьдесят два рубля 00 копеек.
Применение затратного подхода наиболее обоснованно в тех случаях, когда здания и сооружения, входящие в состав объекта оценки, являются новыми или отличаются незначительным износом. Объект оценки представляет собой нежилое здание 1880 г. постройки. По мнению Оценщика, рассчитать стоимость затрат на воспроизводство/замещение непосредственно такого же объекта, как оцениваемое помещение, приведет к искаженным результатам. На
основании вышеизложенного, оценщик был вынужден отказаться от оценки стоимости нежилого помещения в рамках затратного подхода в настоящей работе.
При использовании доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется на основе ожидаемых будущих доходов, которые может принести оцениваемый объект. Основные принципы оценки доходной недвижимости - принцип ожидания (основной методообразующий принцип) и принцип замещения. К оценке объекта оценки применен доходный подход, т. к. существует возможность определить компоненты доходов и расходов от эксплуатации оцениваемого объекта, оценить риск вложений инвестиций в него. Рыночная стоимость имущества, определенная доходным подходом, составляет триста тринадцать миллионов восемьсот пятьдесят шесть тысяч сто семьдесят рублей 00 копеек.
Рыночная стоимость имущества, определенная для использования при определении цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений, по состоянию на 01 июня 2019 года составляет четыреста пятьдесят девять миллионов семьсот две тысячи четыреста шестьдесят шесть рублей 00 копеек.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
-
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2019) -
"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 06.06.2019) -
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2019) -
"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 25.12.2018) -
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" -
Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" -
Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" -
Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" -
Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" -
Комаров С. И. Оценка объектов недвижимости : учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров ; под общ. ред. А.А. Варламова. — 2-е изд., перераб. и доп. — М. : ИНФРА-М, 2019. — 352 с. -
Лужина А. Н. Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие / Лужина А.Н. - М.:РГУП, 2017. - 152 с. -
Плотников А. Н. Оценка приносящей доход недвижимости / Плотников А.Н. - М.:НИЦ ИНФРА-М, 2016. - 80 с. -
Прорвич В. А. Стандартизация оценки недвижимого имущества : монография / В.А. Прорвич. — М. : ИНФРА-М, 2018. — 604 с. -
Сизов А. П. Классические методы оценки недвижимости: Лекция / Сизов А.П. - М.:РГУП, 2017. - 40 с. -
Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления / Л.Н. Тепман, В.А. Артамонов. — 3-е изд., перераб. и доп. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2017. - 591 с. -
Алексеева Ю.А., Ширяева А.А., Панфилов И.А., Карелин О.И. Исследование метода парных оценок при оценке недвижимости / Решетневские чтения. 2016. Т. 2. № 20. С. 10-11. -
Архипова К.А., Тронин С.А. Понятие и принципы оценки стоимости недвижимости / Поиск (Волгоград). 2017. № 1 (6). С. 137-139. -
Баринов Н.П. Методические неопределенности оценки рыночной стоимости недвижимости при оспаривании результатов кадастровой оценки / Вопросы оценки. 2018. № 2 (92). С. 2-11. -
Баринов Н.П., Грибовский С.В. О распределении цен на рынках недвижимости и "смещенных" оценках рыночной стоимости / Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 6 (177). С. 69-74. -
Бикулова А.С. Особенности применения сравнительного подхода при оценке стоимости объектов недвижимости / Вестник профессионального бухгалтера. 2016. № 4-6 (187-189). С. 130-135. -
Вахитов Д.Р., Зиннатуллин А.З. Проблемы в подходах к оценке недвижимости в российской экономике / Научное обозрение. 2016. № 12. С. 191-194. -
Виноградова Е.А. Применение информационных технологий и метода регрессионного анализа в оценке недвижимости / Научные исследования. 2018. № 6 (25). С. 12-13. -
Волков Г.Г., Григорьев Е.А., Сироткина М.Е. Применение аппарата нечеткой системы при оценке недвижимости / Вестник Российского университета кооперации. 2016. № 3 (25). С. 22-24. -
Герасимова Т.А., Реджепов М.Б. Учет экологических факторов при оценке недвижимости / Модели и технологии природообустройства (региональный аспект). 2018. № 1 (6). С. 81-82. -
Гецов М.А., Мисинева И.А. Характеристики девелопмента коммерческой недвижимости и подходы к оценке его эффективности / Актуальные проблемы права, экономики и управления. 2016. № 12. С. 23-25. -
Жеребцова Ю.А. Сравнительный подход в оценке недвижимости / NovaInfo.Ru. 2017. Т. 1. № 60. С. 476-481. -
Игнатова Л.Н., Болкина Г.И. К вопросу об оценке стоимости коммерческой недвижимости / Бухучет в строительных организациях. 2019. № 2. С. 60-65. -
Калашникова Е.Ю. Роль и значение оценки рисков при инвестировании в недвижимость / Экономика и управление: проблемы, решения. 2017. Т. 6. № 9. С. 78-81. -
Кислякова Ю.Г., Рудина Е.А. Определение состава и значимости факторов оценки привлекательности территории для строительства объекта коммерческой недвижимости / Социально-экономическое управление: теория и практика. 2018. № 2 (33). С. 110-112. -
Котлярова В.В., Сысоева Е.А. Системный подход к оценке недвижимости / Новая наука: Проблемы и перспективы. 2016. № 51 (79). С. 114-117. -
Мочулаев В.Е. Особенности применения ставки дисконтирования и процентной ставки в оценке недвижимости / Конкурентоспособность в глобальном мире: экономика, наука, технологии. 2017. № 4-1 (37). С. 99-104. -
Мылов И.Д., Рой Н.А., Мишина Е.С. Основные подходы к оценке ёмкости рынка недвижимости / Экономика и предпринимательство. 2016. № 12-2 (77). С. 480-487. -
Пупенцова С.В., Камалова М.В., Дьячков М.С. Разработка модели прямой капитализации доходов при оценке недвижимости / Научно-технические ведомости Санкт-Петербургского государственного политехнического университета. Экономические науки. 2017. Т. 10. № 3. С. 228-237. -
Саталкина Н.И., Терехова Г.И., Терехова Ю.О. Проблемы качества оценки недвижимости в современных условиях / Глобальный научный потенциал. 2017. № 11 (80). С. 62-64. -
Светашов В.Г. Совершенствование подходов к оценке стоимости жилых объектов как важнейшего элемента рынка недвижимости / Вестник Московского финансово-юридического университета. 2017. № 1. С. 85-92. -
Сурков Ф.А., Петкова Н.В., Суховский С.Ф. Нейросетевые методы анализа данных в оценке недвижимости / Известия высших учебных заведений. Северо-Кавказский регион. Серия: Технические науки. 2016. № 3 (191). С. 38-45. -
Тарасов Ю.А., Тарасова А.Ю. Основные этапы оценки недвижимости / APRIORI. Cерия: Естественные и технические науки. 2018. № 3. С. 9. -
Тедеева З.Б. Сравнительная характеристика подходов к оценке недвижимости / Экономика и предпринимательство. 2016. № 11-4 (76). С. 599-603. -
Туаев Д.В. Перспективы развития системы оценки коммерческой недвижимости / Бюллетень Владикавказского института управления. 2017. № 51. С. 135-139. -
Тягульская Л.А., Кучеренко Ю.М. Анализ современных подходов к оценке на рынке объектов недвижимости / Экономика и современный менеджмент: теория и практика. 2016. № 11 (62). С. 13-20. -
Фабричных М.Ю., Дятлова К.С. Возможности применения технологии информационного моделирования в оценке недвижимости / Аллея науки. 2017. Т. 1. № 8. С. 660-662. -
Чирков В.И. Эволюция методологических основ рыночной оценки недвижимости / Рынок транспортных услуг (проблемы повышения эффективности). 2016. № 9. С. 328-333. -
Шария М.Б. Особенности применения понятий и принципов оценки стоимости недвижимости в современных условиях / Управление и экономика в XXI веке. 2017. № 3. С. 19-22.
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
Классификация зданий и сооружений