Наименование характеристи­ки /поправки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Скорректированная стоимость 1 кв.м. с учетом НДС - 18%	782 000	860 000	725 000	655 000
Поправка на различие в услови­ях финансовых расчетов	0%	0%	0%	0%
Поправка на условия сделки	0%	0%	0%	0%
Поправка на время продажи	0%	0%	0%	0%
Поправка на стоимость реаль­ной сделки	-10,0%	-10,0%	-10,0%	-10,0%
Скорректированная стоимость 1 кв.м. с учетом НДС - 18%	703 800	774 000	652 500	589 500

Далее на карте представлено расположение объектов-аналогов и объекта оценки на карте г. Москвы.

Подобранные объекты расположены в ЦАО г. Москвы. На основании вышеизложенного можно сделать вывод о сопоставимости характеристик местоположения объектов, корректи­ровка на район расположения не вводится.

С точки зрения локального местоположения следует проанализировать расположение объектов относи­тельно красной линии улиц и расстояния до ближайшей станции метрополитена. Корректировка приведена в соответствии с данными исследования «НОК «Основа».

---

Рисунок 29. Карта расположения объектов-аналогов и объекта оценки

Подобранные объекты расположены в ЦАО г. Москвы. На основании вышеизложенного можно сделать вывод о сопоставимости характеристик местоположения объектов, корректи­ровка на район расположения не вводится.

С точки зрения локального местоположения следует проанализировать расположение объектов относи­тельно красной линии улиц и расстояния до ближайшей станции метрополитена. Корректировка приведена в соответствии с данными исследования, проведенного специалистами «НОК «Основа».
Таблица 14. Поправка на расстояние до метро (продажа)

ОО/ОА	до 5 минут пешком	5-10 минут пешком	10-15 минут пешком	5-10 минут транспортом	более 10 минут транспортом
до 5 минут пешком	1,00	1,06	1,14	1,22	1,31
5-10 минут пешком	0,94	1,00	1,07	1,15	1,24
10-15 минут пешком	0,88	0,94	1,00	1,07	1,16
5-10 минут транспортом	0,82	0,87	0,93	1,00	1,08
более 10 минут транспортом	0,76	0,81	0,86	0,93	1,00

Здесь и далее корректировки производятся формуле:



где:

i - процентная поправка стоимости объекта-аналога;

К_оц - значение соответствующего коэффициента для объекта оценки;

К_ан - значение соответствующего коэффициента для объекта-аналога.

Таблица 15. Корректировка цен объектов сравнения на расстояние до метро

---

Показатель	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Расстояние до метро, м	750	550	250	600	500
Группа объектов в соответствии с таблицей корректировок	5-10 мин. пешком	5-10 мин. пешком	до 5 мин. пешком	5-10 мин. пешком	5-10 мин. пешком
Поправка	6%	6%	0%	6%	6%
Корректировка, руб./кв.м		46440	0	39150	35370

Корректировка на площадь улучшений. Обычно при прочих равных условиях, большие по площади объ­екты продаются по более низкой удельной стоимости. Связано это со следующей закономерностью: значитель­ная площадь объекта делает его менее привлекательным по сравнению с меньшими объектами (аналогами) с точки зрения потенциального платежеспособного покупателя (при рассмотрении объекта целиком), т.е. круг платежеспособных покупателей объекта оценки значительно сужается по сравнению со спросом на аналоги.

Как правило, большие площади торгуются по более низким ценам, что связано как с меньшей стоимо­стью затрат при строительстве, так и с тем фактом, что при продаже крупного объекта недвижимости его стои­мость настолько высока, что круг потенциальных покупателей достаточно узок.

Величина корректировки определялась в соответствии со Справочником оценщика недвижимости.



Рисунок 30. Зависимость удельной цены от площади объекта офисно-торгового назначения. Довери­тельный интервал.

Таблица 16. Корректировка цен объектов сравнения на площадь

Показатель	Объект оцен­ки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Площадь объекта	1121,8	1048	1164	966	1010
Коэффициент	0,73	0,76	0,72	0,68	0,81
Поправка	17%	16%	17%	15%	16%
Корректировка, руб./кв.м		112 608	131 580	104 400	88 425

---

Корректировка на состояние - данный фактор для объектов сравнения рассмотрен с точки зрения состояния здания как объекта капи­тального строительства, а также с точки зрения состояния и уровня отделки внутренних помещений. Все поме­щения расположены в зданиях старой постройки в удовлетворительном состоянии, состояние отделки - отлич­ное, не требующее ремонта, проведение корректировки не требуется.

В отношении объектов сравнения экономические характеристики отсутствует, предполагаются типичные рыночные условия их эксплуатации. Корректировка не требуется.

Другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость, не выявлены.

Далее осуществлялось согласование скорректированных цен. Стоимость С_о оцениваемого объекта по сравнительному подходу определяется как средневзвешенное значение откорректированных цен объектов-аналогов:



- Ц_пр.i - откорректированная цена аналога,

- N_i - весовой коэффициент аналога.

Весовой коэффициент определяется по принципу - чем меньше абсолютная валовая коррекция по вто­рой группе элементов сравнения, тем больше вес. Таким образом, веса распределяются пропорционально сход­ству аналога с оцениваемым объектом. Расчет весовых коэффициентов производится по формуле:



Ni - весовой коэффициент n-го аналога;

an - абсолютная валовая коррекция аналога (сумма модулей корректировок);

А - сумма разниц (1-аn).

Таблица 17. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки с применением сравнительного подхода

Наименование характеристики / по­правки	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Скорректированная стоимость 1 кв.м. с учетом НДС - 18%		544 752	642 420	508 950	465 705
Весовые коэффициенты	100,0%	25,9%	24,3%	24,7%	25,1%
Удельный вклад объектов-аналогов в стоимость объекта оценки, руб./кв.м		180056,3	184529,3	168688,7	156349,2
Разница между максимальным и мини­мальным значением откорректирован­ных стоимостей аналогов	17,8%	Коэффициент вариации объектов-аналогов (6%) меньше предельного значения 33%, что свидетельствует об однородности совокупности. Отличие скорректированных цен от максимального к минимальному составляет 15,3%. Абсолютная валовая коррекция по аналогам не превыша­ет 30%.
Коэффициент вариации	6,0%
Стоимость 1 кв.м. объекта оценки	539801
Площадь объекта оценки, кв.м.	1121,8
Стоимость объекта оценки (с учетом НДС - 18%	605 548 761,8

---

Применение затратного подхода наиболее обоснованно в тех случаях, когда здания и сооружения, входящие в состав объекта оценки, являются новыми или отличаются незначительным износом. Объект оценки представляет собой нежилое здание 1880 г. постройки. По мнению Оценщика, рассчитать стоимость затрат на воспроизводство/замещение непосредственно такого же объекта, как оцениваемое помещение, приведет к искаженным результатам. На основании вышеизложенного, Оценщик был вынужден отказаться от оценки стоимости нежилого помещения в рамках затратного подхода в настоящей работе.

Основными этапами оценки недвижимости методом прямой капитализации доходов являются:

- определение величины чистого операционного дохода от объекта оценки для первого года, следующего за датой оценки;

- обоснование общего коэффициента капитализации;

- расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и общего коэффициента капитализации, путем деления чистого операционного дохода на общий коэффициент капитализации.

Определение потока доходов начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД) объек­та оценки. Потенциальный валовой доход определяется величиной арендной ставки и арендопригодной площадью.

В таблице представлены данные по арендным платежам объекта оценки. Арендодателем объекта выступает ООО "УК Энергия". Информация об арендаторе конфиденциальна. Площадь арендованного особняка соответствует общей площади объекта недвижимости. Договор с арендодателем был заключен 30 января 2015 г. на 6 лет. Арендодателем вносится ежемесячная арендная плата до 5 числа календарного месяца. Договор ежегодно индексируется на 4%. Компенсация ЭЭ производится ежемесячно на основании счетов. Цена договора составляет 3059056 руб. в месяц, что соответствует ставке 32723,01 руб. за метр квадратный в год.

Таблица 18. Арендные платежи

Пом/ком.	Площадь, м2 без к/к	Площадь, м2 с к/к	Арендодатель	№ договора	Дата заключения договора	Дата окончания договора	Ставка, м2/год	Цена договора, руб/мес.	Гарантийный платеж/ Обеспечительный платеж, руб.	НДС/УСН	Компенс. э/э
особняк	1121,80	1121,8	УК Энергия ООО	01/Сад.73	30.01.15	31.01.21	32 723,01	3 059 056,00	3 059 056,00	УСН	ежемесячно на основании счетов

---

Смотрите также файлы

• 1 Учебные материалы по дисциплине Элементы высшей математики.pdf

• Задание Анализ кейса Ложка дёгтя. Контрольные вопросы.docx

• Инструкция по охране труда для судокорпусникаремонтника тои р3120197.rtf

• Санктпетербургский институт экономики и управления.odt

• Процессу.docx