Добавлен: 08.11.2023
Просмотров: 223
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Например, в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, при совершении сделки, права по которой подлежат государственной регистрации, сделки, требующей обязательную нотариальную форму, или сделки, подлежащей государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное нотариальное соглашение другого супруга. При заключении указанной сделки в отсутствие нотариально удостоверенного соглашения можно требовать признать ее недействительной.
Так, в 2015 году в Туапсинском районном суде Краснодарского края рассматривалось дело по исковому заявлению супруги к своему супругу о признании недействительной сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, поскольку указанное имущество является совместно нажитым (доли жилого дома и земельного участка принадлежит истице) в период брака. Из обстоятельств дела следует, что, пользуясь отсутствием своей бывшей супруги, супруг продал жилой дом и земельный участок. Исковые требования были полностью удовлетворены, поскольку на момент совершения сделки состояли в зарегистрированном браке, то к спорным правоотношениям подлежали применению положения Семейного кодекса Российской Федерации (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ)[7].
Правовой статус субъектов в договоре купли-продажи недвижимости включает в себя наличие прав и обязанностей сторон, а также ответственность в случае нарушения своих обязанностей одной из сторон. Одной из главных обязанностей продавца в указанном договоре является передача покупателю объекта недвижимости в соответствии с оговоренными условиями.
В случае если продавец не исполняет данную обязанность, то покупатель имеет право: - в судебном порядке потребовать передачу объекта в соответствии с условиями договора; - отказаться от исполнения договора; - потребовать возмещения убытков, которые были причинены в результате отказа продавца передать вещь. В случае отказа покупателя от исполнения договора продавец вправе по своему выбору: - потребовать оплаты товара; - отказаться от исполнения договора При нарушении покупателем сроков оплаты покупаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ продавец вправе потребовать оплаты за нее, а также уплаты процентов на основании статьи 395 Гражданского кодекса РФ. Оплата недвижимости может производиться в кредит. При нарушении покупателем оплаты в этой форме продавец имеет право потребовать оплаты переданной недвижимости или возврата данного объекта.
Кроме того, на просроченную сумму платежа начисляются проценты. В соответствии с гражданским законодательством РФ продавец обязан передать объект надлежащего качества. Однако в нарушение установленных требований продавца передают объекты ненадлежащего качества. Недостатки товаров делятся на два вида – существенные и несущественные. Нарушения считаются существенными в случае если выявленные повреждения не могут быть устранены без несоразмерных денежных расходов, временных затрат, носят систематический характер. При приобретении недвижимости наиболее частными существенными недостатками являются влажность, грибок, недостаточный обогрев жилья, низкая шумоизоляция и другое.
Наличие указанных недостатков может вызвать серьезные правовые последствия вплоть до полного отказа от исполнения договора. Несущественными недостатками являются повреждения, которые устранимы, не требуют больших затрат. При этом понесенных расходы можно возложить на продавца в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ[8]. В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса РФ при передаче продавцом объекта, не отвечающего условиям договора, применяются нормы статьи 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением права требовать товар надлежащего качества, поскольку объект недвижимости обладает индивидуальными характеристиками[9].
На основании статьи 475 Гражданского кодекса РФ покупатель вправе требовать: - возмещения своих расходов на устранение недостатков товара[10]. Что касается сроков обнаружения недостатков в переданном по договору недвижимом имуществе, то статьи 475 и 557 Гражданского кодекса РФ их не определяют. В связи с этим в ряде случаев применяются нормы статьи 477 Гражданского кодекса РФ – в пределах двух лет с момента передачи товара покупателю либо в более поздний срок, предусмотренный законом или договором. Так, в Определении ранее существующего ВАС РФ от 24.02.2010 года указано, что «…ООО «Камтранслес» не представило доказательства того, что ранее, до истечения двухлетнего срока, им были обнаружены недостатки приобретенного имущества. При приемке объекта по акту приема-передачи от 01.12.2006 претензий к качеству встроенных помещений со стороны покупателя не выражено. Судом также учтено, что общество с 2004 года является арендатором спорного помещения, проводило в нем работы по обустройству.
Таким образом, права и обязанности продавца и покупателя предусмотрены нормами действующего гражданского законодательства. В случае невыполнения обязательств одной из сторон у другой стороны появляется право воздействовать на сторону с целью побуждения к выполнению условий договора. В противном случае могут наступить неблагоприятные правовые последствия, сопровождающиеся имущественными санкциями.
1.3.Особенности заключения, исполнения, расторжения договора купли-продажи недвижимости
Статья 550 Гражданского кодекса РФ регламентирует процедуру оформления договоров купли-продажи. Для заключения этих документов предусмотрена только письменная форма, а также подписание обеими сторонами соглашения. Все договоры купли-продажи, составленные до 1 марта 2013 года, обязаны были регистрироваться в соответствующих органах государственной власти. Договоры, составленные позже указанной даты, в процедуре регистрации не нуждаются. На основании рассматриваемого документа происходит переход права собственности от продавца к приобретателю, что предусматривает государственную регистрацию[11].
Учитывая приведенный факт, для получения права собственности на недвижимость потребуется юридический состав процедуры. Он состоит из двух этапов: -оформление договора продажи недвижимости; -осуществление процедуры государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Необходимо акцентировать внимание на том, что юридическая природа договора купли-продажи недвижимости носит консенсуальный характер.
В результате сделка является заключенной сразу же после получения согласия всех ее субъектов. Как следствие, когда один субъект сделки не желает осуществлять процедуру государственной регистрации перехода права собственности, второй субъект наделен законным правом настаивать на принуждении уклоняющегося субъекта. Иногда после оформления договора купли-продажи объект недвижимости фактически поступает в распоряжение приобретателя, но процедура государственной регистрации не выполняется. В этом случае у продавца отсутствует право оформления соглашений по данному объекту с третьими лицами, иначе сделка будет признана юридически недействительной. Иногда продавец оформляет сразу несколько договоров купли-продажи недвижимости (то есть одного объекта).
При судебном рассмотрении таких дел удовлетворению подлежит иск о государственной регистрации приобретателя, купившего имущество на основании ст. 398 ГК РФ. Вместе с тем, приобретатели, чьи исковые требования не были удовлетворены судом, имеют полное право потребовать компенсацию причиненного ущерба, последовавшего ввиду неисполнения или ненадлежащего исполнения условий со стороны другого субъекта (то есть продавца).
В качестве примера следует привести Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 № 5-КГ14-173. Рассмотрению подвергся случай, согласно которому между сторонами оформлен предварительный договор купли-продажи недвижимости. Приобретатель объекта исправно выполнял возложенные на него обязательства по оплате имущества. В свою очередь продавец уклонился от процедуры передачи недвижимости в собственность. На основании решения Верховного Суда РФ в исковом требовании покупателю было отказано. Основанием вердикта послужил тот факт, что на объект претендовало несколько субъектов, следовательно, правом собственности наделяется то лицо, которому недвижимость передана во владение[12]. По объектам недвижимости договоры купли-продажи не всегда оформляются лицом, которое владеет объектом.
В ряде случаев в качестве полноправного субъекта соглашения действует уполномоченное владельцем лицо, но только при наличии у него соответствующей доверенности. Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенность представляет собой уполномочие, оформленное в письменном виде, которое выдается одним субъектом права другому. Основной целью такого уполномочия становится представление интересов владельца недвижимости в гражданском правовом поле. Примечательно, что перечень прав, которыми наделен официальный представитель, прописывается в доверенности, оформленной соответствующим образом.
Тем не менее, на практике существует множество спорных ситуаций при заключении сделки купли-продажи недвижимости между приобретателем и доверенным лицом владельца объекта. Например, спорная ситуация возникает, когда в процессе заключения соглашения субъект, выдавший доверенность, ликвидирован или скончался. Доверенное лицо, несмотря на фактическое отсутствие доверителя, продолжает свою деятельность, представляя интересы фактически несуществующего субъекта. В 2010 году в Перми при намерении оформить сделку купли-продажи физическое лицо обратилось в агентство недвижимости. В ходе проверки выяснилось, что за прошедшие 3 месяца объект недвижимости несколько раз менял собственников. Изначально, офисное помещение, которое подлежало продаже, являлось жилым. После смерти собственника доверенное лицо перевело его из жилого в нежилой фонд.
В итоге, любые соглашения после смерти истинного владельца помещения с доверенным лицом следует считать ничтожными. У наследников имеется законное право подать исковое требование о включении объекта в наследственный фонд, что автоматически повлечет за собой признание предыдущих сделок купли-продажи (после смерти владельца) недействительными[13]. Расторжение договора купли-продажи недвижимости регламентировано положениями гражданского права. Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ расторжение данного соглашения производится по той же форме, что и его заключение. Например, когда сделка купли-продажи документально оформлена в письменной форме, то ее расторжение обязательно должно проходить в письменной форме.
Аналогично, когда договор нотариально заверен, то соглашение о расторжении должно пройти через эту процедуру. Правовым основанием государственной регистрации для перехода права собственности на недвижимость выступает соглашение о расторжении договора. Основанием для расторжения договора купли-продажи является нарушение условий соглашения одним из субъектов. В этом случае сторона, чьи права были нарушены, наделена законной возможностью обраться в суд с исковым требованием о расторжении заключенной сделки. При вынесении судебного вердикта в пользу истца оно становится основанием для государственной регистрации.
При одностороннем отказе от выполнения условий договора купли-продажи недвижимости, потребуется процедура государственной регистрации, в соответствии с которой будет передано право собственности. Отказ обязан поступить в конкретной форме – письменного документа, где четко прописано желание лица о ликвидации ранее заключенного соглашения. Примечательно, что отказ должен быть аргументирован. В качестве аргументации допускается использовать положения п.3 ст. 484 ГК РФ. Вместе с тем, на основании положений п. 2 ст. 328 ГК РФ односторонний отказ от выполнения условий договора купли-продажи недвижимости допускается при нарушении встречного обязательства. При неисполнении (ненадлежащем исполнении) условий соглашения купли-продажи объекта недвижимости или при возникновении препятствующих обстоятельств другая сторона автоматически получает право отказаться от заключенной сделки.
На практике регистрирующий орган не должен принимать соглашение, в котором имеется отказ в одностороннем порядке от выполнения прописанных условий. Для осуществления действий, наделенных юридической силой, регистрирующему органу потребуется судебное решение. При изучении действующего законодательства приходим к умозаключению, что возможность отказаться от договора купли-продажи недвижимости не всегда предусмотрена напрямую. Иногда данное право прописывается посредством обозначения условий, при которых должник не сможет погашать в установленном порядке ссуду на недвижимость (в таком случае кредитор на законных основаниях может посчитать это нарушением условий соглашения).
Активизация реституционных мер предусматривает расторжение сделки купли-продажи. М.А. Егорова возражает против данного мнения, указав на то, что положения законодательства предусматривают право возврата имущества как право требования, а не как право одностороннего отказа. В заключенном договоре имелось условие об оплате имущества в течение срока, соответствующему законодательству о банкротстве. Невыполнение покупателем финансовых обязательств в части оплаты приобретенного предприятия, находящегося на стадии банкротства, в срок, установленный заключенным между ними договором купли-продажи и Законом о банкротстве, являлась существенным нарушением договорного обязательства, суд кассационной инстанции неправомерно отказал в удовлетворении требования продавца о расторжении этого договора[14].