Добавлен: 08.11.2023
Просмотров: 220
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
В итоге, для договорного права особой важностью характеризуется идентификация предмета сделки, а также процедура оформления, расторжения, неисполнения обязательств по договору. На практике существует множество спорных ситуаций при заключении сделки купли-продажи недвижимости, в том числе между приобретателем и доверенным лицом владельца объекта. Расторжение договора также сопряжено с отдельными трудностями, поскольку несоблюдение условий соглашения далеко не всегда становится причиной его соглашения. В качестве основополагающего решения при расторжении соглашения купли-продажи недвижимости выступает существенных характер неисполнения условий одной из сторон.
2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИНЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Проблемы реализации норм договора купли-продажи недвижимости на примере института эвикции
Количество сделок с недвижимостью постоянно увеличивается. Тем не менее, наибольшей проблематичностью характеризуется институт эвикции гражданского права. Под термином «эвикция» подразумевается истребование купленного объекта у покупателя, а основанием в данном случае выступают условия, сформировавшиеся до момента покупки данного объекта. Необходимо акцентировать внимание на том, что институт эвикции применялся за несколько веков до формирования российского гражданского права[15].
С точки зрения А.К. Митюкова, развитие института эвикции прошло через два этапа. Первый период получил название процессуального, поскольку защищал интересы приобретателя от третьих лиц. Второй период является материальным, так как ответственность перед третьими лицами возлагалась на субъекта, реализующего имущества. Другими словами, сформировалась конкретная гарантия[16].
С точки зрения К.И. Скловского, на основании действующего законодательства возникла определенная проблема. Она заключается в том, что субъект, реализующий не собственное имущество, наделен обязанностью возмещения ущерба, возникающего у покупателя, когда данный объект изымается третьими лицами. Тем не менее, недействительность сделки, наступившая вследствие признания ее ничтожной, не предусматривает юридической ответственности[17]. В теории реализации чужой собственности с позиции признания сделки ничтожной имеется несколько спорных моментов. Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ существует опция покупки собственности на основании договора купли-продажи[18].
В соответствии со ст. 223 ГК РФ формирование права собственности на движимое имущество происходит на базе его фактической передачи. Вместе с тем, переход права собственности на объект недвижимости невозможен без процедуры государственной регистрации. Более того, на основании ст. 398 ГК РФ возникает вероятность о договоре субъекта, реализующего недвижимость, с несколькими лицами. Однако только лицо, получившее объект купли-продажи во владение, наделено преимущественным правом собственности. Фактически договор купли-продажи не следует считать конечным актом, указывающим на передачу права собственности покупателю, поскольку оно наступает только после прохождения процедуры государственной регистрации[19].
Согласно ст. 305 ГК РФ, лицо, которое имеет право собственности на объект на прописанном законодательно или соответствующим договором основании, наделен защитой данного имущества от посягательство продавца и других третьих лиц.Но в ряде случаев договор купли-продажи признается ничтожным, то собственник имущества остается ни с чем. Как следствие, в этом случае защита имущества от посягательств продавца и третьих лиц аннулируется (ст. 305 ГК РФ). Тем не менее, за приобретателем остается право защититься от претензий третьих лиц (п. 2 ст. 234 ГК РФ), если подпадает под условия давностного владельца.
По мнению А.В. Егорова и М.И. Ерохова, существует ряд проблем, которые формируются в защите приобретателя имущества при данном подходе (признании договора купли-продажи ничтожным). Очевидно крайне невыгодное положение покупателя, поскольку в соответствии со ст. 167 ГК РФ субъект, реализующий собственность, вправе потребовать ее возврат, либо уплаченной за нее денежной суммы. Более того, за собственником остается право подачи виндикационного иска. В такой ситуации практика судопроизводства использовала правила односторонней реституции. Это значит, что происходит возврат уплаченной денежной суммы за объект приобретателю на основании фактического изъятия владельцем. Основания истребования приобретателем возврата уплаченной денежной суммы, учитывая факт изначальной ничтожности сделки, остаются непонятными. Правила об эвикции не предусмотрены[20]. Судебная практика последних десятилетий демонстрирует частое использование правила реституции. Примером является судопроизводство, которое велось Верховным Судом РФ в 2015 году. В Тольятти собственником нежилой недвижимости выступало ООО (общая площадь объектов – 59 353, 7 кв. м., назначение – торговля). Желая оформить в собственность земельные участки, на которых располагались их объекты недвижимости, обратись в администрацию города с предложением о выкупе землю. Вскоре между обществами с ограниченной ответственностью и администрацией города были заключены договоры купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности.
В целях выполнения условий договора покупателями была осуществлена оплата, что подтверждалось платежными поручениями. После этого стороны обратились в регистрирующий орган с целью осуществления государственной регистрации о переходе права собственности. Однако последовал отказ в государственной регистрации на том основании, что объекты, являющиеся предметом договора, находятся в государственной собственности, правом их отчуждения обладает Российская Федерация в лице уполномоченных органов исполнительной власти. Учитывая данные обстоятельства, компетентные органы обратились в суд с требованием признать незаконными действия администрации города, о признании недействительными заключенных договоров купли-продажи земельных участков между администрацией и обществами с ограниченной ответственностью. Заявленные исковые требования судом удовлетворены, последствия о недействительных сделках не применены. Данное решение оставлено без изменения апелляционной инстанцией. В связи с признанием судом недействительным договора купли-продажи земельного участка общества с ограниченной ответственностью обратились в суд с иском о возврате уплаченной денежной суммы по договору. Суд в первой инстанции удовлетворил заявленные требования, однако апелляция отменило принятое решение, указав на то, что истек срок исковой давности о применении последствий по недействительным сделкам[21].
В результате получается, что по иску третьего лица срок исковой давности не истек, но пока шло первое дело, истекла исковая давность по реституции. Возможным вариантом дальнейшего действия могло бы быть применение статья 460 Гражданского кодекса РФ и требование расторжения договора с последующим возвратом уплаченных денежных сумм. Однако при ином исходе дела о рассмотрении иска о признании договора купли-продажи недействительным, основания для расторжения могло бы и не быть[22]. Верховный Суд РФ не согласился с позицией апелляционного суда, сославшегося на истечение срока исковой давности. В качестве обоснования высшая инстанция указала, что при заключении договора купли-продажи недвижимости продавец в лице администрации гарантировал отсутствие прав третьих лиц на передаваемый объект, что предусмотрено статьями 454, 460, 461 Гражданского кодекса РФ. Длительное рассмотрение указанного спора в суде о признании договора продажи недействительным по объективным причинам не позволяло предъявить требование покупателями о возврате переданных денежных сумм по заключенном договору.
Исходя из характера нарушенных прав истцов - покупателей земельного участка, а также установленных по делу обстоятельств о наличии права на имущество у другого лица, отсутствии правовой возможности зарегистрировать переход права собственности на него в установленном законом порядке иск о взыскании убытков, предусмотренный специальными нормами гл. 30 ГК РФ (п. 2 ст. 461 ГК РФ), соответствует цели их восстановления посредством возврата уплаченной ответчику денежной суммы.
Таким образом, в данном случае Верховный Суд РФ определил, что срок исковой давности о возможности заявления указанных требований обществами с ограниченной ответственностью не истек, т.к. необходимо руководствоваться пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ. Срок исковой давности начинает исчисляться с момента, когда лицо узнало о нарушении права. В указанном деле этот момент определяется вступившим в законную сиу судебным актом. Проведенный анализ показал, что гражданское законодательство имеет определенные проблемы в сфере сделок с недвижимостью. Самым значимым является вопрос эвикции. Данный институт является дискуссионным как по происхождению, так и по применению. Данный институт имел место очень много столетий, присутствовал в гражданско-правовом обороте многих стран. Однако их правопреемники заимствовали эвикцию и применяют в настоящем. Что касается Российской Федерации, то правовое регулирование ответственности продавца в случае изъятия вещи у покупателя продолжает совершенствоваться, подтверждением этому являются судебные позиции Верховного Суда РФ по последним рассмотренным делам.
2.2. Пути совершенствования правового регулирования договора купли-продажи недвижимости: новеллы способов защиты прав участников
Рыночная экономика оказывает непосредственное воздействие на сферу правового регулирования сделок купли-продажи. Данный процесс несет определенные правовые риски при реализации или приобретении недвижимости. Равно как результат, необходимо сформировать новейшие аппаратура, вместе с поддержкой каковых возможно станет сократить равно как нынешние, таким образом а также вероятные опасности. Цивильное право один с 1-ый отвечает в перемена социально-экономической а также общественно-политической модификации жизнедеятельности сообщества. Наиболее этого, с целью усовершенствования законный безопасности людей необходимо вовремя вводить добавления а также перемены в налоговое, квартирное а также аграрное право.
Прежде подробному рассмотрению подвергались трудности, касающиеся проблемы известности сделок бессильными. В основе проделанного изучения подходим к выводу, то что данный учреждение потребует доработок.
К примеру, из числа минувших перемен нужно выделить п.2 ст. 170 ГК Российская федерация согласно проблеме регулировки лицемерных договоров. В частности, в законодательном степени был дополнен список результатов, какие приспевают вследствие подобных сделок. Прежде к группы лицемерных касалось договор, закрывающее еще 1 операцию.
На сегодняшний день в группу лицемерных оказывается операция, законная в других обстоятельствах. Около другими критериями предполагается расхождение в кадастровой стоимости недвижимости а также подлинной цены, прописываемой субъектами в соглашении. Эта вопрос в протяжение продолжительного этапа сохранилась незаконченной. Вместе с тем никак не меньше, добавления в ГК Российская федерация а также Ясачный акт Российская федерация (пошлина в прибыли физиологического личности установил необходимый положение в отсутствии привязки к кадастровой стоимости недвижимости а также применения уменьшающего коэффициента 0,7) несомненно помогли перевести обстановку вместе с безжизненной места. Вместе с тем никак не меньше, уже после нововведений появилась еще один вопрос.
В частности, разговор проходит касательно неравенстве в последствиях, так как в случае если операция сознаётся бессильной вместе с этапа ее решения, в таком случае покупатель способен никак не приобрести предмет в имущество, так как официально нет данное адвокатское возможность. Наиболее этого, ему имеют все шансы никак не возвратить финансы ресурсы, оплаченные из-за возможность перехода имущества. Возврата затраченной средства потребуется достигать в тяжебном режиме. Приведенные сложности приобретателя становятся результатом его недобросовестности, поскольку он умышленно утаил фактическую стоимость объекта (это могло быть сделано, например, с целью неуплаты налогов). В качестве последствий притворной сделки выступает использование к субъектам не правил реституции, а того соглашения, которое они подразумевали. Что касается правила о реституции, то оно актуально, если сделка, получившая статус притворной, является недействительной[23].
Другим изменением в правовом регулировании сделок при продаже недвижимости является возможность признания недействительной сделкой, если имелось заблуждение в отношении своего контрагента. Изменения внесены в подпункт 4 пункта 2 статья 178 Гражданского кодекса РФ. Ранее существующая судебная практика данную возможность отрицала, хотя в юридической науке довольно давно на данное обстоятельство обращалось внимание. Поводом для признания недействительной сделки по заблуждению в личности контрагента могут быть случаи заключения договоров представителем по доверенности, о которых было сказано выше в работе. Правовое регулирование сделок с недвижимость по основанию заблуждения в личности контрагента также предполагает и его неплатежеспособность. При таком условии в случае неисполнения контрагентом условия договора об уплате покупаемого недвижимого имущества используется не только возмещение убытков, но признаются недействительной сделка. Что касается жилых помещений, то на сегодняшний день особо остро стоит вопрос о продаже таких объект с зарегистрированными лицами в нем.
Но важно в контексте статьи 178 Гражданского кодекса РФ отметить, что если покупатель заблуждается в отношении правового статуса лиц, остающихся проживать в покупаемой квартире или сохраняющих право на нее, то имеет место заблуждение в отношении лиц, связанных со сделкой. В законодательстве РФ появились новые меры, которые направлены на установление защиты прав сторон при заключении договора купли - продажи ряда объектов недвижимости.
Одними из таких мер является обязательное удостоверение у нотариуса некоторых договоров:
- соглашение о разделе общего имущества, которое нажито в период брака супругами;
- продажа земельных участков, находящихся в долевой собственности;
- распоряжение недвижимостью на условиях доверительного управления;
- распоряжение недвижимостью при наличии опеки;
- в случае отчуждения имущества, принадлежащему несовершеннолетнему;
- отчуждение имущества гражданина, являющегося ограниченно дееспособным.
Кроме того, необходимо соблюдение обязательного нотариального удостоверения согласия супруга, выдаваемого другому супругу при совершении:
- сделок по распоряжению имуществом, переход права собственности по которому подлежит государственной регистрации; - нотариально удостоверенной сделки