Добавлен: 08.11.2023
Просмотров: 219
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
;
- сделки, которые подлежат обязательной государственной регистрации[24].
Стоит отметить, что до настоящего момента не решен вопрос о приобретении имущества по договору долевого участия в строительстве дома. Здесь речь идет о приобретении имущества, которое фактически отсутствует на момент заключении договора. Однако на практике случается так, что указанный объект зачастую и не появляется к обусловленному сроку в договоре. В результате дольщики остаются без жилья, и без денег, уже уплаченных по договору. Существенны изменения произошли и в применении процедуры преимущественного права покупки. В целях соблюдения указанного права продавцу до внесения изменений в законодательство необходимо было приложить необходимые документы, подтверждающие, что продавец известил других участников долевой собственности о намерении продать свою долю.
В настоящее время установлен императив. Продавец должен известить в письменной форме остальных участников долевой собственности. Кроме того, для данных сделок необходимо обязательное нотариальное удостоверение. Законом установлен срок на возможность совершения указанных сделок – не ранее месяца со дня извещения участников долевой собственности.
Таким образом, законодательство РФ в части совершенствовании правового регулирования договоров купли – продажи недвижимости движется вперед. В первую очередь, это связано с социальным ориентиром, поскольку негативные правовые последствия от совершенных сделок в нарушение требований действующего законодательства РФ стоят обычные граждане, в ряде случаев - из социально незащищенных слоев населения. Столкнувшись с указанными проблемами, на протяжении нескольких лет они вынуждены защищать свои права в судах. Известны случаи, когда в отсутствие недостаточного правового регулирования того или иного вопроса так и не удавалось защитить себя. В связи с этим, учитывая прогрессивный рост недвижимости в больших городах, риски в процессе заключения сделок с недвижимостью будут только возрастать, что, в свою очередь, нуждается в создании механизма, способного им противостоять.
3.ХАРАКТЕРИСТИКА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРА
КУПЛИ -ПРОДАЖИ
3.1 Договор розничной купли - продажи
Договор розничной купли - продажи - по договору розничной купли продажи продавец, осуществляющий деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать товар в собственность покупателю для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью,a покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
Договор розничной купли продажи является самым распространенным видом договора купли - продажи. Ежедневно миллионы людей посещают магазины, супермаркеты, рынки, заказывают товары по каталогам, покупают продукты с использованием автоматов, совершают иные сделки для удовлетворения повседневных личных и иных бытовых потребностей.
В договоре розничной купли - продажи продавцом является особый
субьект - предприниматель, а покупателем - потребитель, не использующий приобретаемый товар в предпринимательской деятельности. Поскольку потребитель является экономически более слабой стороной, возникает необходимость в таком правовом регулировании, при котором правовая защита потребителя была бы повышенной. Это достигается расширением прав и уменышением ответственности потребителя по сравнению с общими положениями о купле - продаже, с одной стороны, а также повышением ответственности и расширением обязанностей продавца - с другой.
Предметом договора может быть, как товар, уже имеющийся у продавца в момент заключения договора, так и товар, который только будет создан или приобретен продавцом в будущем (будущие вещи).
Признаки договора розничной купли - продажи.
Договор розничной купли-продажи является:
К условиям, при отсутствии которых договор розничной купли-продажи признается незаключенным, относятся положения о его предмете и цене (п. 2 ст. 494 ГК РФ).
Для отдельных разновидностей договора розничной купли - продажи
ГК РФ устанавливает дополнительные существенные условия. Например, для договора розничной купли - продажи товара в кредит с рассрочкой платежа дополнительным существенным условием является срок.
Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора
розничной купли - продажи, закреплены в параграфе 2 главы 30 ГК РФ.
Положения параграфа 2 главы 30 ГК РФ развиты в специальных федеральных законах, к которым, в частности, относятся: Закон Российской Федерации от 07.02.1992 No 2300 - 1 «О защите прав потребителей»,
Федеральный закон от 02.01.2000 М° 29 - ФЗ «0 качестве и безопасности пищевых продуктов» и ряд других.
Закон «О защите прав потребителей», инье федеральные законы и правовые акты Российской Федерации применяются к отношениям в области защиты прав потребителей, если:
Субсидиарно к договору розничной купли продажи применяются общие положения о купле - продаже, содержащиеся в параграфе 1 главы 30 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ о договоре розничной купли - продажи.
В случае, когда Закон Российской Федерации от 07.02.1992 No 2300 - 1
«О защите прав потребителей» противоречит ГК РФ, подлежит применению норма Закона «О защите прав потребителей» как специальная норма (развивающая положение нормы параграфа 2 главы 30 ГК РФ) по отношению к общей. Однако если норма Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» противоречит положениям параграфа
2 главы 30 ГК РФ, то применяется ГК РФ как акт более высокой юридической силы (п. 2 ст. 3 ГК РФ), но только если приоритет нормы Закона «О защите прав потребителей» не предусмотрен самим ГК РФ. Так, согласно п. 6 ст. 503 ГК РФ правила, предусмотренные данной статьей относительно прав покупателя случае продажи ему товара ненадлежащего качества, применяются, если Законом Российской Федерации от 07.02.1992 No 2300 - 1 «О защите прав потребителей» не установлено иное.
Срок исполнения обязанности передать товар в договоре розничной
купли - продажи не относится к существенным условиям, за исключением договора розничной купли - продажи в кредит с рассрочкой платежа. Срок устанавливается в договоре сторонами самостоятельно.
В ст. 496 ГК РФ содержится норма о договорах розничной купли - продажи, заключаемых с условием о принятии товара покупателем в определенный срок. В течение этого срока товар не может быть продан другому покупателю. При этом если иное не предусмотрено договором, неявка покупателя или не совершение иных необходимых действий для принятия товара могут рассматриваться продавцом в качестве отказа покупателя от исполнения договора.
В случае отсутствия в договоре купли - продажи условия о цене договор признается незаключенным и п. 3 ст. 424 ГК РФ об оплате товара по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, не применяется.
Спецификой договора является то, что цена товаров должна устанавливаться одинаковой для всех покупателей (п. 2 ст. 426 ГК РФ).
Покупатель, которому товар продан по более высокой цене, чем другим, вправе на основании п. 5 ст. 426 ГК РФ требовать признания договора недействительным и восстановления сторон в первоначальное положение (возврат уплаченной суммы).
Если же купленный товар потреблен, покупатель вправе требовать возмещение разницы между уплаченной ценой и ценой, по которой продавец отпускал товары другим покупателям.
Цены на отдельные товары регулируются государством. Обязанности продавца по договору сводятcя к следующему:
Информация должна быть полной и достоверной и содержать:
Также продавец обязан передать товар:
Две основных обязанности покупателя - оплата и принятие товара.
Права покупателя:
При обнаружении существенных недостатков покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной стоимости, замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующему договору.
3.2 Договор купли-продажи предприятия
Понятие договора купли - продажи предприятия содержится в пункте 1 статьи 559 ГК РФ. По договору купли - продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный компекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять предприятие по передаточному акту и оплатить его.
Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора купли -
продажи предириятия, содержатся в параграф 8 главы 30 ГК РФ.
К отношениям, связанным продажей предприятия, подлежат
- сделки, которые подлежат обязательной государственной регистрации[24].
Стоит отметить, что до настоящего момента не решен вопрос о приобретении имущества по договору долевого участия в строительстве дома. Здесь речь идет о приобретении имущества, которое фактически отсутствует на момент заключении договора. Однако на практике случается так, что указанный объект зачастую и не появляется к обусловленному сроку в договоре. В результате дольщики остаются без жилья, и без денег, уже уплаченных по договору. Существенны изменения произошли и в применении процедуры преимущественного права покупки. В целях соблюдения указанного права продавцу до внесения изменений в законодательство необходимо было приложить необходимые документы, подтверждающие, что продавец известил других участников долевой собственности о намерении продать свою долю.
В настоящее время установлен императив. Продавец должен известить в письменной форме остальных участников долевой собственности. Кроме того, для данных сделок необходимо обязательное нотариальное удостоверение. Законом установлен срок на возможность совершения указанных сделок – не ранее месяца со дня извещения участников долевой собственности.
Таким образом, законодательство РФ в части совершенствовании правового регулирования договоров купли – продажи недвижимости движется вперед. В первую очередь, это связано с социальным ориентиром, поскольку негативные правовые последствия от совершенных сделок в нарушение требований действующего законодательства РФ стоят обычные граждане, в ряде случаев - из социально незащищенных слоев населения. Столкнувшись с указанными проблемами, на протяжении нескольких лет они вынуждены защищать свои права в судах. Известны случаи, когда в отсутствие недостаточного правового регулирования того или иного вопроса так и не удавалось защитить себя. В связи с этим, учитывая прогрессивный рост недвижимости в больших городах, риски в процессе заключения сделок с недвижимостью будут только возрастать, что, в свою очередь, нуждается в создании механизма, способного им противостоять.
3.ХАРАКТЕРИСТИКА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРА
КУПЛИ -ПРОДАЖИ
3.1 Договор розничной купли - продажи
Договор розничной купли - продажи - по договору розничной купли продажи продавец, осуществляющий деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать товар в собственность покупателю для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью,a покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
Договор розничной купли продажи является самым распространенным видом договора купли - продажи. Ежедневно миллионы людей посещают магазины, супермаркеты, рынки, заказывают товары по каталогам, покупают продукты с использованием автоматов, совершают иные сделки для удовлетворения повседневных личных и иных бытовых потребностей.
В договоре розничной купли - продажи продавцом является особый
субьект - предприниматель, а покупателем - потребитель, не использующий приобретаемый товар в предпринимательской деятельности. Поскольку потребитель является экономически более слабой стороной, возникает необходимость в таком правовом регулировании, при котором правовая защита потребителя была бы повышенной. Это достигается расширением прав и уменышением ответственности потребителя по сравнению с общими положениями о купле - продаже, с одной стороны, а также повышением ответственности и расширением обязанностей продавца - с другой.
Предметом договора может быть, как товар, уже имеющийся у продавца в момент заключения договора, так и товар, который только будет создан или приобретен продавцом в будущем (будущие вещи).
Признаки договора розничной купли - продажи.
Договор розничной купли-продажи является:
-
консенсуальным;
-
возмездным;
-
взаимным;
-
публичным (п. 2 ст. 492 ГК РФ);
-
в ряде случаев - договором присоединения.
К условиям, при отсутствии которых договор розничной купли-продажи признается незаключенным, относятся положения о его предмете и цене (п. 2 ст. 494 ГК РФ).
Для отдельных разновидностей договора розничной купли - продажи
ГК РФ устанавливает дополнительные существенные условия. Например, для договора розничной купли - продажи товара в кредит с рассрочкой платежа дополнительным существенным условием является срок.
Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора
розничной купли - продажи, закреплены в параграфе 2 главы 30 ГК РФ.
Положения параграфа 2 главы 30 ГК РФ развиты в специальных федеральных законах, к которым, в частности, относятся: Закон Российской Федерации от 07.02.1992 No 2300 - 1 «О защите прав потребителей»,
Федеральный закон от 02.01.2000 М° 29 - ФЗ «0 качестве и безопасности пищевых продуктов» и ряд других.
Закон «О защите прав потребителей», инье федеральные законы и правовые акты Российской Федерации применяются к отношениям в области защиты прав потребителей, если:
-
это предусмотрено ГК РФ (п. 3 ст. 492, п. 3 ст. 730 ГК РФ);
-
ГК РФ не содержит такого указания, однако федеральные законы и правовые акты конкретизируют и детализируют нормы ГК РФ, регулирующие данные правоотношения (статьи 8-10 Закона «O защите прав потребителей»); -
ГК РФ не регулирует указанные отношения (ст. 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 No 2300 - 1 «О защите прав потребителей»); -
указанные законы и другие правовые акты предусматривают иные правила, чем ГК РФ, когда ГК РФ допускает возможность их установления иными законами и правовыми актами (п. 1 ст. 394 ГК РФ, п. 2 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей»).
Субсидиарно к договору розничной купли продажи применяются общие положения о купле - продаже, содержащиеся в параграфе 1 главы 30 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ о договоре розничной купли - продажи.
В случае, когда Закон Российской Федерации от 07.02.1992 No 2300 - 1
«О защите прав потребителей» противоречит ГК РФ, подлежит применению норма Закона «О защите прав потребителей» как специальная норма (развивающая положение нормы параграфа 2 главы 30 ГК РФ) по отношению к общей. Однако если норма Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» противоречит положениям параграфа
2 главы 30 ГК РФ, то применяется ГК РФ как акт более высокой юридической силы (п. 2 ст. 3 ГК РФ), но только если приоритет нормы Закона «О защите прав потребителей» не предусмотрен самим ГК РФ. Так, согласно п. 6 ст. 503 ГК РФ правила, предусмотренные данной статьей относительно прав покупателя случае продажи ему товара ненадлежащего качества, применяются, если Законом Российской Федерации от 07.02.1992 No 2300 - 1 «О защите прав потребителей» не установлено иное.
Срок исполнения обязанности передать товар в договоре розничной
купли - продажи не относится к существенным условиям, за исключением договора розничной купли - продажи в кредит с рассрочкой платежа. Срок устанавливается в договоре сторонами самостоятельно.
В ст. 496 ГК РФ содержится норма о договорах розничной купли - продажи, заключаемых с условием о принятии товара покупателем в определенный срок. В течение этого срока товар не может быть продан другому покупателю. При этом если иное не предусмотрено договором, неявка покупателя или не совершение иных необходимых действий для принятия товара могут рассматриваться продавцом в качестве отказа покупателя от исполнения договора.
В случае отсутствия в договоре купли - продажи условия о цене договор признается незаключенным и п. 3 ст. 424 ГК РФ об оплате товара по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, не применяется.
Спецификой договора является то, что цена товаров должна устанавливаться одинаковой для всех покупателей (п. 2 ст. 426 ГК РФ).
Покупатель, которому товар продан по более высокой цене, чем другим, вправе на основании п. 5 ст. 426 ГК РФ требовать признания договора недействительным и восстановления сторон в первоначальное положение (возврат уплаченной суммы).
Если же купленный товар потреблен, покупатель вправе требовать возмещение разницы между уплаченной ценой и ценой, по которой продавец отпускал товары другим покупателям.
Цены на отдельные товары регулируются государством. Обязанности продавца по договору сводятcя к следующему:
-
предоставить информацию о товаре покупателю, когда он выразил свое намерение приобрести тот или иной товар.
Информация должна быть полной и достоверной и содержать:
-
наименование товара -
фирменное наименование, местонахождение изготовителя товара, организации, производящей ремонт и техническое обслуживание товара;
-
обозначение стандартов, обязательным требованиям которых должен соответствовать товар; -
сведения об основных потребительских свойствах товара; -
правила и условия эффективного и безопасного использования товара; -
гарантийный срок (срок, в который продавец гарантирует пригодность к эксплуатации товара для целей, установленных договором, или для целей, для которых товары такого рода обычно используются.), если он установлен для этого товара; -
срок службы или срок годности; -
цену и условия приобретения товара
Также продавец обязан передать товар:
-
в определенном месте; -
со всеми принадлежностями и документами;
-
в определенном количестве; -
в определенном ассортименте; -
в согласованной комплектности; -
установленного в соответствии с условиями договора розничной купли -продажи качества;
-
свободным от прав третьих лиц; -
в надлежащей таре и упаковке.
Две основных обязанности покупателя - оплата и принятие товара.
Права покупателя:
-
расторгнуть договор и взыскать с продавца причиненные убытки, если договор был заключен при отсутствии у покупателя информации о товаре;
-
обменять непродовольственный товар надлежащего качества на аналогичный товар у продавца, у которого этот товар был приобретен, если .указанный товар не подошел по форме, габаритам, фасону, расцветке, размеру или комплектации. Срок для обмена - 14 дней.
При обнаружении существенных недостатков покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной стоимости, замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующему договору.
3.2 Договор купли-продажи предприятия
Понятие договора купли - продажи предприятия содержится в пункте 1 статьи 559 ГК РФ. По договору купли - продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный компекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять предприятие по передаточному акту и оплатить его.
Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора купли -
продажи предириятия, содержатся в параграф 8 главы 30 ГК РФ.
К отношениям, связанным продажей предприятия, подлежат