Файл: 2. 2 Проблемы развития рынка жилой недвижимости субъекта в Свердловской области.docx

Рисунок 4 - Ввод жилья в Свердловской области накопленным итогом по годам в 2017 — 2019 гг., тыс. м²
За январь-август 2021 года по показателю ввода жилья Свердловская область занимает 8‑е место среди 85‑ти регионов Российской Федерации. По динамике абсолютного прироста ввода жилья за указанный период регион занял 23‑е место, а по динамике относительного прироста — 49‑е место.

В августе 2021 года в Свердловской области введено 180,8 тыс. м² жилья. Это на 74,7% или на 77,3 тыс. м² больше, чем за аналогичный период 2020 года.

Среди 85‑ти регионов Российской Федерации Свердловская область занимает 6‑е место по показателю ввода жилья за август 2021 года. По динамике абсолютного прироста ввода жилья по отношению к аналогичному месяцу прошлого года регион занял 4‑е место, а по динамике относительного прироста регион оказался на 18‑м месте.

Поэтому, говоря о ключевых показателях, необходимо понимать, каковы должны быть предпосылки для их четкого определения. В связи с этим, немало важным аспектом является сбор доступных статистических данных о территории за несколько лет ее развития. Рассмотрим объемы вводимого жилья по Свердловской области за 2018-2022 год показано на рисунке 5.



Рисунок 5 - Объем ввода жилья по Свердловской области за 2018-2022 г.
По показателю ввода многоквартирных домов застройщиками за январь-август 2022 года Свердловская область занимает 10‑е место в Российской Федерации среди 85‑ти регионов. По динамике абсолютного прироста ввода многоквартирных домов за указанный период — 12‑е место, по динамике относительного прироста — 37‑е место.

Доля ввода жилья застройщиками

---

за 8 месяцев 2022 г. составила 42,1% против 39,7% за этот же период 2021 г. и 59,6% — за этот же период 2020 г.

В августе 2022 года доля ввода многоквартирных домов застройщиками по отношению к общему объему ввода жилья в Свердловской области составила 58,6%, что на 20,7 п.п. больше аналогичного значения за тот же период 2021 года. По этому показателю Свердловская область занимает 15‑е место в Российской Федерации среди 85‑ти регионов.

Далее рассмотрим динамику спроса и предложения на жилую недвижимость за 2018-2022 годы и представим данные на рисунке 6.



Рисунок 6 - Динамика спроса и предложения на жилую недвижимость за 2018-2022 годы
Такая динамика негативно сказывается на спросе на жилую недвижимость в целом, ухудшает настрой населения на покупку жилья, приводит к пересмотру их приоритетов в отношении товаров первой необходимости и отодвигает жилищную проблему до лучших времен. Если на начальном этапе становления различных видов деятельности на рынке недвижимости часто было достаточно узкоспециализированных знаний и приобретенного практического опыта, то на этапе становления развитого рынка необходимы глубокие знания для развитие и функционирование рынка недвижимости, определяющие факторы спроса и предложения, проблемы инвестирования, финансирования, налогообложения недвижимости, методы управления ею и др. [3].

При этом, сопоставив множество факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости Свердловской области в радиусе 85 км, мы определили, что все они связаны с формированием стоимости жилой недвижимости, но это расстояние от центра, который является ключевым критерием ценообразования, исходя из которого мы можем наблюдать текущую картину рынка недвижимости. Именно на основе этого фактора и производятся расчеты.

Для полного анализа зависимостей представляется целесообразным использовать регрессионно-корреляционный анализ, который позволит описать математическую связь между двумя переменными. Поскольку рынок жилья Свердловской области характеризуется многими факторами, для анализа была выбрана причинно-следственная связь между удаленностью от города Екатеринбурга и стоимостью одного квадратного метра квартир двухкомнатных квартир площадью от 50 до 55 м2. в многоквартирных домах, построенных в период с 1980 по 1997 год. [21]

---

---

2.2 ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ СУБЪЕКТА В СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Безусловным лидером по объемам строительства и ввода жилья в Свердловской области является город Екатеринбург, где за 10 месяцев текущего года введено 984 667 кв. метров. Активно застраиваются городские округа: Верхняя Пышма, Белоярский, Сысертский.

По данным Минстроя, ввод жилья в этих муниципалитетах составил в среднем по 150 тысяч кв. метров. Также можно отметить развитие жилищного строительства в городах Березовский, Нижний Тагил, Каменск-Уральский.

Екатеринбург: всего 984,7 тыс. м2 жилья Белоярский городской округ: всего 158,7 тыс. м2 жилья Сысертский городской округ: всего 150,2 тыс. м2 жилья Верхняя Пышма: всего 146,6 тыс. м2 жилья Березовский: всего 77,7 тыс. м2 жилья Первоуральск: всего 43,6 тыс. м2 жилья Нижний Тагил: всего 41,6 тыс. м2 жилья Полевской городской округ: всего 39,2 тыс. м2 жилья Горноуральский городской округ: всего 33,8 тыс. м2 жилья Среднеуральск: всего 29,1 тыс. м2 жилья

Эксперты отмечают, что в Екатеринбурге практически все объекты сравнялись по качеству строительства. Из-за высокой конкуренции застройщики изменили свой подход к качеству жилья. Практически каждый проект предлагает новые архитектурные решения. Однако это не говорит о том, что компании приравняли «комфорт» к «элитке». Уровень последних теперь — это не только жилье, но сопутствующие объекты. В компании «УГМК-Застройщик» сообщили, что самые большие затраты по реализации были направлены в проект ЖК «Макаровский». В рамках него был построен дом класса «элит» на 58 квартир. А также реконструированы 2 объекта культурного наследия — в главном из которых — Симановской мельнице — разместились 25 уникальных квартир.

В результате исследования рынка жилой недвижимости Свердловской области был выделены ряд тенденций. К негативным относятся:

а)строительство новых объектов преимущество в городе-административном центре, а также в городах-спутниках;

б) сохранение несоответствия с характеристиками УПН;

в) формирование определённого (негативного) контингента жильцов; рост цен.

К положительным – увеличение объёмов предложения; увеличение объемов доступного жильё для различных категорий потребителей; низкая стоимость 1 кв. м по сравнению с объектами других классов.

В результате анализа были выявлены основные технические, социальные и административные проблемы рынка жилья Свердловской области представлена в таблице 3.

---

Таблица 3 – Проблемы регионального рынка жилья

Проблемы	Описание	Решение
Технические	Низкое качество строительства; сокращенный срок эксплуатации жилых комплексов	Разработка дополнительных критериев жилья на федеральном уровне
Социальные	Привлечение на территории социально уязвимых категорий граждан	Строительство социальной и транспортной инфраструктуры в окружении микрорайонов в крупнейших городах
Административные	Неразвитость рынка жилой недвижимости на периферии	Содействие развитию комплексного строительства региона

 

 

Технические проблемы обусловлены тем, что жильё отличается низким качеством, так как при строительстве используются дешевые материалы, а также присутствует несоответствие формальным критериям.

К социальным проблемам относят привлечение социально уязвимых категорий граждан, что, в свою очередь, является одним из факторов формирования геттоизации в отдельных районах городов.

Административные проблемы обусловлены тем, что рынок жилья наиболее развит в административном центре и отсутствует на периферийных территориях области.

Решение технических проблем видят в разработке дополнительных критериев жилья на федеральном уровне и соблюдение застройщиками таковых. Дополнительными критериями, которые необходимо внести в Приказ Минстроя РФ «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к стандартному жилью», являются:

А) конструктив, строительные решения (этажность, материал стен);

Б) планировочные решения (количество квартир на этаже, площади квартир, высота потолков);

В) инженерные системы (лифт, ограждение);

Г) благоустройство придомовой и дворовой территории.

Следующей рекомендацией, направленной на решение социальных проблем, является обустройство микрорайонов в крупнейших городах региона социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурами. Данное мероприятие автоматически повысит стоимость жилья в микрорайонах и предотвратит «вымывание» более обеспеченных потребителей.

---