Файл: 2. 2 Проблемы развития рынка жилой недвижимости субъекта в Свердловской области.docx

Рисунок 4 - ВводжильявСвердловскойобласти накопленнымитогомпогодамв2017—2019гг., тыс.м²За январь-август 2021 года по показателю ввода жилья Свердловская область занимает 8‑еместо среди 85‑тирегионов Российской Федерации. По динамике абсолютного прироста ввода жилья за указанный период регион занял 23‑еместо, а по динамике относительногоприроста—49‑еместо.Вавгусте2021годавСвердловскойобластивведено 180,8тыс.м²жилья. Это на 74,7% или на 77,3 тыс.м² больше, чем за аналогичный период 2020 года.Среди 85‑тирегионов Российской Федерации Свердловская область занимает 6‑еместо по показателю ввода жилья за август 2021 года. По динамике абсолютного прироста ввода жилья по отношениюканалогичномумесяцупрошлогогодарегионзанял 4‑еместо,аподинамикеотносительногоприростарегионоказалсяна 18‑мместе.Поэтому, говоря о ключевых показателях, необходимо понимать, каковы должны быть предпосылки для их четкого определения. В связи с этим, немало важным аспектом является сбор доступных статистических данных о территории за несколько лет ее развития. Рассмотрим объемы вводимого жилья по Свердловской области за 2018-2022 год показано на рисунке 5.Рисунок 5 - Объем ввода жилья по Свердловской области за 2018-2022 г.Попоказателювводамногоквартирныхдомовзастройщикамиза январь-август2022годаСвердловскаяобластьзанимает10‑еместов Российской Федерации среди 85‑тирегионов. По динамике абсолютного прироста ввода многоквартирных домов за указанный период — 12‑еместо, по динамике относительного прироста —37‑еместо.Долявводажильязастройщиками

---

за 8 месяцев 2022 г. составила 42,1% против 39,7% за этот же период 2021 г. и 59,6% — за этот же период 2020 г.

В августе 2022 года доля ввода многоквартирных домов застройщиками по отношению к общему объему ввода жилья в Свердловской области составила 58,6%, что на 20,7 п.п. больше аналогичного значения за тот же период 2021 года. По этому показателю Свердловская область занимает 15‑е место в Российской Федерации среди 85‑ти регионов.

Далее рассмотрим динамику спроса и предложения на жилую недвижимость за 2018-2022 годы и представим данные на рисунке 6.



Рисунок 6 - Динамика спроса и предложения на жилую недвижимость за 2018-2022 годы
Такая динамика негативно сказывается на спросе на жилую недвижимость в целом, ухудшает настрой населения на покупку жилья, приводит к пересмотру их приоритетов в отношении товаров первой необходимости и отодвигает жилищную проблему до лучших времен. Если на начальном этапе становления различных видов деятельности на рынке недвижимости часто было достаточно узкоспециализированных знаний и приобретенного практического опыта, то на этапе становления развитого рынка необходимы глубокие знания для развитие и функционирование рынка недвижимости, определяющие факторы спроса и предложения, проблемы инвестирования, финансирования, налогообложения недвижимости, методы управления ею и др. [3].

При этом, сопоставив множество факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости Свердловской области в радиусе 85 км, мы определили, что все они связаны с формированием стоимости жилой недвижимости, но это расстояние от центра, который является ключевым критерием ценообразования, исходя из которого мы можем наблюдать текущую картину рынка недвижимости. Именно на основе этого фактора и производятся расчеты.

Для полного анализа зависимостей представляется целесообразным использовать регрессионно-корреляционный анализ, который позволит описать математическую связь между двумя переменными. Поскольку рынок жилья Свердловской области характеризуется многими факторами, для анализа была выбрана причинно-следственная связь между удаленностью от города Екатеринбурга и стоимостью одного квадратного метра квартир двухкомнатных квартир площадью от 50 до 55 м2. в многоквартирных домах, построенных в период с 1980 по 1997 год. [21]

---

2.2 ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ СУБЪЕКТА В СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Безусловным лидером по объемам строительства и ввода жилья в Свердловской области является город Екатеринбург, где за 10 месяцев текущего года введено 984 667 кв. метров. Активно застраиваются городские округа: Верхняя Пышма, Белоярский, Сысертский.По данным Минстроя, ввод жилья в этих муниципалитетах составил в среднем по 150 тысяч кв. метров. Также можно отметить развитие жилищного строительства в городах Березовский, Нижний Тагил, Каменск-Уральский.Екатеринбург: всего 984,7 тыс. м2 жилья Белоярский городской округ: всего 158,7 тыс. м2 жилья Сысертский городской округ: всего 150,2 тыс. м2 жилья Верхняя Пышма: всего 146,6 тыс. м2 жилья Березовский: всего 77,7 тыс. м2 жилья Первоуральск: всего 43,6 тыс. м2 жилья Нижний Тагил: всего 41,6 тыс. м2 жилья Полевской городской округ: всего 39,2 тыс. м2 жилья Горноуральский городской округ: всего 33,8 тыс. м2 жилья Среднеуральск: всего 29,1 тыс. м2 жильяЭксперты отмечают, что в Екатеринбурге практически все объекты сравнялись по качеству строительства. Из-за высокой конкуренции застройщики изменили свой подход к качеству жилья. Практически каждый проект предлагает новые архитектурные решения. Однако это не говорит о том, что компании приравняли «комфорт» к «элитке». Уровень последних теперь — это не только жилье, но сопутствующие объекты. В компании «УГМК-Застройщик» сообщили, что самые большие затраты по реализации были направлены в проект ЖК «Макаровский». В рамках него был построен дом класса «элит» на 58 квартир. А также реконструированы 2 объекта культурного наследия — в главном из которых — Симановской мельнице — разместились 25 уникальных квартир.В результате исследования рынка жилой недвижимости Свердловской области был выделены ряд тенденций. К негативным относятся: а)строительство новых объектов преимущество в городе-административном центре, а также в городах-спутниках; б) сохранение несоответствия с характеристиками УПН; в) формирование определённого (негативного) контингента жильцов; рост цен. К положительным – увеличение объёмов предложения; увеличение объемов доступного жильё для различных категорий потребителей; низкая стоимость 1 кв. м по сравнению с объектами других классов.В результате анализа были выявлены основные технические, социальные и административные проблемы рынка жилья Свердловской области представлена в таблице 3.

---

Таблица 3 – Проблемы регионального рынка жилья

Проблемы	Описание	Решение
Технические	Низкое качество строительства; сокращенный срок эксплуатации жилых комплексов	Разработка дополнительных критериев жилья на федеральном уровне
Социальные	Привлечение на территории социально уязвимых категорий граждан	Строительство социальной и транспортной инфраструктуры в окружении микрорайонов в крупнейших городах
Административные	Неразвитость рынка жилой недвижимости на периферии	Содействие развитию комплексного строительства региона

  Технические проблемы обусловлены тем, что жильё отличается низким качеством, так как при строительстве используются дешевые материалы, а также присутствует несоответствие формальным критериям.К социальным проблемам относят привлечение социально уязвимых категорий граждан, что, в свою очередь, является одним из факторов формирования геттоизации в отдельных районах городов.Административные проблемы обусловлены тем, что рынок жилья наиболее развит в административном центре и отсутствует на периферийных территориях области.Решение технических проблем видят в разработке дополнительных критериев жилья на федеральном уровне и соблюдение застройщиками таковых. Дополнительными критериями, которые необходимо внести в Приказ Минстроя РФ «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к стандартному жилью», являются:А) конструктив, строительные решения (этажность, материал стен);Б) планировочные решения (количество квартир на этаже, площади квартир, высота потолков);В) инженерные системы (лифт, ограждение);Г) благоустройство придомовой и дворовой территории.Следующей рекомендацией, направленной на решение социальных проблем, является обустройство микрорайонов в крупнейших городах региона социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурами. Данное мероприятие автоматически повысит стоимость жилья в микрорайонах и предотвратит «вымывание» более обеспеченных потребителей.

---