Файл: 2. 2 Проблемы развития рынка жилой недвижимости субъекта в Свердловской области.docx

Рекомендации по решению административных проблем относятся к органам власти: им необходимо содействовать развитию строительства в отдаленных областного центра муниципалитетах. Под содействием понимается занесение в стратегические документы приоритетов комплексного освоения территорий перед точечной застройкой.

Соблюдение вышеперечисленных рекомендаций повысит привлекательность региона для населения, что является положительным моментом для органов власти. Для застройщиков закрепление основных стандартов доступного жилья поможет грамотно позиционировать жилые комплексы и даст ориентиры при создании проекта.
ВЫВОДЫ:

Подводя итог, можно сделать следующий вывод: рынок жилья Свердловской области необходимо развивать в предложенных автором направлениях, чтобы избежать надвигающихся проблем.

 Согласно результатам последних исследований значительно увеличивается численность населения, намеренного в ближайшие три года улучшать жилищные условия. В то же время основным источником для улучшения жилищных условий граждан является ипотечное кредитование. На рынке ипотечного кредитования Свердловской области лидирует Сбербанк - 60 % рынка. Инвестиционная активность населения находится на умеренном уровне. На сегодняшний день практически все заемщики ипотечных кредитов в Свердловской области относятся к группе населения с доходами от 25 тысяч рублей в месяц. В первую очередь это является прямым следствием требований, предъявляемых банками к потенциальным заемщикам: доходы должны быть достаточны для того, чтобы после уплаты обязательных платежей, к числу которых относятся и платежи по ипотечным кредитам, в распоряжении домохозяйства оставалось не менее половины (а у некоторых банков - две трети) от общих доходов. Но численность населения с доходом выше 25 тыс. растет очень медленно, поэтому количество выданных кредитов с каждым годом увеличивается все меньше.

Подводя итог, можно выделить следующие проблемы в сфере жилищного строительства региона:

А) низкая инвестиционная активность в строительстве;

Б) низкая покупательская способность населения в сегменте жилой недвижимости (при высокой потребности в улучшении жилищных условий);

В) высокая доля ветхого и аварийного жилья в жилищном фонде Пермского края;

Г) отсутствие подготовленных для жилищного строительства земельных участков

---

, имеющих инфраструктурное обеспечение, в том числе для комплексной жилой застройки;

Д) длительные сроки оформления разрешительной документации на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию;

Е) низкая доступность кредитных ресурсов для строительных организаций;

3 ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ СУБЪЕКТА РФ В СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
На сегодняшний день эксперты всего мира единогласно уверены, что рынки недвижимости являются частью глобального финансового рынка и нуждаются в разработке и внедрении методологии научного прогнозирования. Следует заметить, что любая будущая ситуация является весьма неопределенной, поэтому не существует способов, позволяющих точно «предугадать» ее развитие. Тем не менее, известно множество приемов и методов, позволяющих обнаружить тенденции, логику развития тех или иных процессов и на основе сопоставления с прошлыми данными предсказать наиболее вероятное развитие событий.

Использование динамического ряда данных уровня цен возможно для построения статистической модели процесса с использованием трендового прогнозирования. Однако, применение статистического метода эффективно в стационарных процессах с монотонной динамикой, и при этом уравнения трендов, обеспечивая малую погрешность прогноза, не исключают высокую вероятность ошибки в случае перелома тенденции.

В таблице 4 представлена динамика стоимости квартир в Свердловской области.

Таблица 4 - Динамика стоимости квартир в Свердловской области

Период	Цена за м²	Изменение цены за м²
май 2023	103 029 руб.	0,28
апрель 2023	102 739 руб.	0,52
март 2023	102 205 руб.	0,49
февраль 2023	101 707 руб.	2,06
январь 2023	99 646 руб.	0,01
декабрь 2022	99 662 руб.	0,41
ноябрь 2022	100 081 руб.	0,28
октябрь 2022	100 363 руб.	5,60
сентябрь 2022	95 033 руб.	7,42
август 2022	88 463 руб.	4,33
июль 2022	84 787 руб.	6,16
июнь 2022	90 354 руб.	4,46
май 2022	94 573 руб.

---

Рассмотрим проблему ипотечного кредитования с точки зрения основных ее участников, среди которых главными являются кредиторы, заемщики, государство.

Для начала можно рассмотреть эту проблему глазами гражданина, желающего улучшить свои жилищные условия, исходя из предположения, что процентные ставки и условия погашения гражданина устраивают.

Среди факторов, программы тормозящих образом массовое развитие ипотечного кредитования, можно назвать высокий уровень транзакционных издержек. Наряду с единовременной уплатой части суммы за приобретаемый квартиры объект здесь из собственных обработка средств и размер первого жизни ежемесячного зрения взноса далее человек розничных имеет нормы расходы, жилые связанные отказов с оплатой рынке услуг спрос посредника, ситуацию оформлением субъекте документов, которые оценкой рынок и страхованием старом объекта.

Также разовыми расходами являются: оплата нотариального удостоверения договора об ипотеке, плата за регистрацию, оформление кредита, а в ряде случаев еще и приобретение полиса страхования жизни, здоровья и трудоспособности заемщика. Такая дорогостоящая цепочка превращает ипотеку из услуги для широких масс жителей в эксклюзивную услугу для состоятельных людей.

«Немало проблем у ипотеки, если рассматривать по отношению к кредиторам, главным среди которых будет коммерческий банк. Одна из них касается наличия инфраструктуры для ведения розничного бизнеса. Большинство российских банков не создавалось в качестве розничных - они были и остаются ориентированными на корпоративного клиента, зачастую на клиента и собственника в одном лице». – отмечал Фридман Дж.

Рассмотрим теперь систему ипотечного кредитования со стороны третьего участника - государства. В нашей стране создан пока некий шаблон законодательной базы в сфере ипотечного кредитования, причем этот шаблон подлежит существенной доработке. Наряду с совершенствованием законодательной базы встает самый главный вопрос - вопрос готовности государства запустить и поддержать механизм рефинансирования ипотечных кредитов. В настоящее время создано и начало работать Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), деятельность которого все активнее распространяется на регионы России.

Это незаконное предоставление площадок под строительство в обход обязательных земельных аукционов.

---

Эта проблема сдерживает развитие жилищного сектора. С 1 октября 2005 года (то есть с момента вступления в силу нормы закона об обязательном предоставлении земельных участков на аукционах) из тысячи выделенных под жилищное строительство участков лишь менее ста были выставлены на торги. Остальные переданы застройщикам соответствующими распоряжениями местных органов власти [16].

Рынок жилищного строительства характеризуют условия, указанные на рисунке 7.



Рисунок 7 – Условия рынка жилой недвижимости [29]

К специфичным проблемам относятся дефицит на рынке жилищного строительства жилья экономического класса особенно небольших однокомнатных и двухкомнатных квартир, высокая себестоимость строительства, преобладание точечной застройки, не основанной на комплексном развитии территорий, недостаточное участие сетевых компаний в обеспечении перспективных площадок для жилищного строительства необходимыми инженерными сетями и коммуникациями, а также длительное отсутствие комплексной жилищной политики региона и крупнейших городов области, что и привело к постепенному ухудшению ситуации в жилищной сфере.

Вышесказанное свидетельствует о значительном недостатке на жилищном рынке области предложения качественного жилья, в том числе доступного и комфортного жилья экономического класса, а также о его высокой стоимости.

Таким образом, на основании проведенного анализа можно сделать вывод, что уровень жизни и предложения на рынке жилья зависит от большого числа критериев, в том числе от уровня зарплат потенциальных покупателей квартир и домов, от готовности банков предоставить ипотеку, от строительства и ввода в эксплуатацию нового и ремонта уже существующего жилья. А также предлагается проектирование одновременно со строительством жилья развитие инфраструктуры города и микрорайонов для более благоприятного и развития жилищных условий населения города.

Проведем прогноз цен и спроса на рынке жилой недвижимости, проведем анализ предложений методом, метод экспоненциального сглаживания представлен в таблице 11. Данный метод приемлем только на один период вперед.

Для расчета будем использовать формулу (1):

(1)

---

где t – период, предшествующий прогнозному;

Ut – усредненное значение, рассчитанное за весь рассмотренный период, предшествующий прогнозному;

t+1– прогнозный период;

прогнозируемый показатель;

значение параметра сглаживания;

фактическое значение исследуемого показателя за период, предшествующий прогнозному;

экспоненциально взвешенная средняя для периода, предшествующего прогнозному.

Значение α находится по формуле (2):

(2)

где n – количество периодов.

Определим значение параметра сглаживания:

α = = 0,3,

Таблица 5– Расчет объема предложения в Свердловской области методом экспоненциального сглаживания

Год	Количество объектов предложения, шт.	Экспоненциально взвешенная средняя Ut , ед.	Относительное отклонение, % *100
2017	3026	3026	0
2018	3198	3026*0,3+(1-0,3) * 3026 = 907,8+2118,2 = 3026	5,68
2019	3334	3198 *0,3+(1-0,3) * 3026 = 959,4+2118,2 = 3077,6	7,69
2029	3421	3334*0,3+(1-0,3) * 3077,6 =1000,2+2154,32 = 3154,52	7,79
2021	3700	3421*0,3+(1-0,3) * 3154,52= 1026,3+2208,16 = 3224,46	12,8
2022	3316	3700*0,3+(1-0,3)*3224,46 = 1058,4 + 2257,12 = 3367,12	1,5
	Итого: 35,46
2023	-	3316*0,3+(1-0,3)*3367,12 = 994,8 + 2356,10 = 3351,7	0

---