Файл: Программа Законодательство в оценочной деятельности.pdf

Методологическая иерархия оценки

Связанные с землей
Связанные с рыночной средой
Связанные с представления пользователя
Наиболее эффективного использования
(НЭИ)
121
Методологическая иерархия оценки:
принципы оценки

Принципы оценки
Оценщики называют эти принципы фундаментальными. Для удобства их можно разделить на три группы.
1) Принципы, основанные на представлениях собственника.
2) Принципы, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией.
3) Принципы, обусловливаемые воздействием окружающей среды.

Основные принципы оценки
123
С позиции потенциального собственника
Полезность
Замещение
Ожидание
Обусловленные процессом эксплуатации
Вклад
Остаточная продуктивность
Сбалансированность
Экономическое разделение
Экономическая величина
Возрастающие и уменьшающиеся доходы
Обусловленные рыночной средой
Спрос и предложение
Конкуренция
Соответствие
Изменение внешней
среды (зависимость)
Изменение
Наиболее эффективное использование

I группа принципов .
В нее входят принципы, основанные на
представлениях собственника.
Принцип полезности:
Любой объект (имущество) может обладать стоимостью, если он способен удовлетворять потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода времени. Используя этот принцип, следует иметь в виду, что полезность одною и того же объекта для всех участников рынка не одинакова.
Принцип замещения
:
Данный принцип гласит, что максимальная стоимость объекта на открытом конкурентном рынке не может быть больше наименьшей цены, за которую может быть приобретен или создан другой объект, обладающий такой же полезностью. Принцип действует для всех объектов,
кроме, пожалуй, уникальных — вследствие отсутствия аналогов и фактической невозможности воспроизведения.
Принцип ожидания (принцип ожидаемой полезности
):
Рыночная стоимость объекта отражает наши представления о его ожидаемой полезности, о будущих выгодах. Объект будет стоить ровно столько, сколько принесет доходов.

II группа принципов
. Она включает принципы, связанные с
особенностями объекта оценки и его эксплуатацией.
Принцип вклада:
Рыночная стоимость объекта увеличивается при добавлении нового фактора, формирующего доход объекта. Сумма, на которую увеличивается рыночная стоимость, может не соответствовать стоимости добавляемого фактора.
Принцип добавочной продуктивности:
Добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление. На практике дополнительный доход владелец может получать за счет того, что его собственность расположена в более выгодном месте.
Принцип предельной производительности
:
Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Обычно по мере добавления ресурса стоимость объекта сначала возрастает, потом прирост стоимости по отношению к затратам на дополнительный ресурс уменьшается, далее прирост стоимости прекращается, и, наконец, затраты на ресурс начинают превышать прирост стоимости объекта.
Принцип сбалансированности
:
Принцип состоит в том, что любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства.

III группа принципов
.
Принципы, обусловливаемые воздействием окружающей среды, составляют третью группу
Принцип зависимости:
Принцип гласит, что стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающего имущества. В районах элитной застройки стоимость квартир в типовых домах выше, чем в обычном районе.
Принцип соответствия
:
Принцип означает, что максимальная стоимость достигается тогда, когда особенности и характер использования собственности соответствуют потребностям и ожиданиям местного рынка.Дом с бассейном, стоящий среди таких же домов с бассейном, будет иметь максимально возможную рыночную стоимость. Если этот же дом лишить такого значимого атрибута престижности, как бассейн, его стоимость тут же упадет на величину, большую, чем стоимость бассейна.
Принцип спроса и предложения:
Знаменитый принцип классической экономики. Цена определяется взаимодействием спроса и предложения.
Принцип конкуренции
:
Еще один знаменитый принцип. Когда на рынке начинают расти прибыли, рынок становится привлекательным, вследствие чего обостряется конкуренция, и прибыли снова снижаются. Конкуренция устанавливает справедливую рыночную стоимость.
Принцип изменения:
Самый легкий принцип, который гласит, что стоимость изменяется во времени. Ничто не вечно.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования:
Этот принцип можно выделить отдельно. В соответствии с ним оценка рыночной стоимости объекта, когда это возможно, осуществляется на основе анализа, позволяющего определить наилучшее и наиболее эффективное использование.
При этом учитываются юридические ограничения
, решения местных органов власти и экономическая целесообразность такого использования.
Например, имея свой бизнес, вы производите специфическую продукцию с ограниченным спросом. Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выявит, что незначительная модификация оборудования позволил расширить ассортимент, найти новые рынки сбыта и увеличить доходы, рыночная стоимость бизнеса будет оценена выше, чем при существующем использовании ресурсов даже в случае, если вы не собираетесь что-либо менять в структуре производства.

128
Наиболее эффективное использование (НЭИ) – вариант использования, который:
•физически возможен,
•законодательно разрешен
•финансово целесообразен;
•приводит к максимизации стоимости.
Методологическая иерархия оценки:
принцип наиболее эффективного использования
1. физическая
возможность
2. законодательная
разрешенность
3. финансовая
целесообразность
4. максимальная
стоимость
НЭИ

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат,
необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
129
Методологическая иерархия оценки:
подходы к оценке
объект
оценки
благо
товар
источник дохода
затратный
сравнительный
доходный
)
(Изд
f
C =
)
(
А
С
f
C =
)
( Дх
f
C =
вариант
использования
подход к оценке
общая формула
расчета стоимости

Процесс оценки
130
I этап.
Определение задачи оценки
- цель оценки
- вид определяемой стоимости
- установление оцениваемых имущественных прав
- дата оценки

Процесс оценки
II этап.
Составление плана и договора на проведение оценки
- график работ по оценке
- источники информации
- выбор методов оценки
- затраты на проведение оценки
- денежное вознаграждение за проведение оценки
- составление договора на оценку

Процесс оценки
132
III этап.
C
бор и анализ информации
- осмотр объекта и прилегающей территории
- юридическое описание объекта недвижимости
- физические характеристики и местоположение
- экономическая информация
- проверка достоверности собранной информации
- анализ и обработка информации

Процесс оценки
IV
этап.
A
нализ вариантов наиболее эффективного использования
- анализ земельного участка как условно свободного
- анализ земельного участка с улучшениями
- правовая обоснованность выбранного варианта использования
- физическая осуществимость
- финансовая целесообразность
- наивысшая стоимость недвижимости

Процесс оценки
134
V этап
. B
ыбор методов и расчёт стоимости объекта на основе трёх подходов
1.
Оценка стоимости на основе доходного подхода
2.
Оценка стоимости на основе сравнительного подхода
3.
Оценка стоимости на основе затратного подхода

Основные подходы к оценке
135
Классические подходы к оценке объектов оценки
Доходный подход
Оценка текущей стоимости объекта основе прогноза
ожидаемых выгод от его использования
Затратный подход
Оценка стоимости объекта , исходя из
затрат на его
воссоздание
Сравнительный подход
Оценка стоимости объекта на основе
рыночных данных о
недавних сделках на
сопоставимые
объекты

Процесс оценки
VI этап.
Co гласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта
- проверка полученных данных о величине стоимости
- допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации
- выведение итоговой величины стоимости

Процесс оценки
VII этап.
Coc тавление отчёта об оценке и его согласование с заказчиком

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта
оценки
Отчет об оценке

13 9
ФСО №3 – Требования к отчету об оценке
4. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
•
в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки
(принцип существенности);
•
информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена
(принцип обоснованности);
•
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
•
состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам
(принцип проверяемости);
•
отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

14 0
ФСО №3 – Требования к отчету об оценке
5. Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.
6. Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками,
которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Ст. 11 ФЗ-135 … Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.
7. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

14 1
ФСО №3 – Требования к отчету об оценке
8. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:
а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
общая информация, идентифицирующая объект оценки;
результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
итоговая величина стоимости объекта оценки;
б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.
Сведения о заказчике:
• о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
• о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

14 2
ФСО №3 – Требования к отчету об оценке
Сведения об оценщике:
• об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма,
полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
• об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой:
фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
• информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;