Файл: Проблемные вопросы договора строительного подряда 37.docx
Добавлен: 23.11.2023
Просмотров: 177
Скачиваний: 3
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
государственным и муниципальным имуществом, физическое и юридическое лицо, в том числе иностранная, международная организация и так далее. Инвестор может сам выступить в качестве заказчика, когда он располагает для этого нужными возможностями, либо может возложить данную функцию на других лиц. В этих случаях между инвесторами и заказчиками заключается инвестиционный договор, который по своей юридической природе зачастую будет являться или договором поручения, или договором комиссии. На основании данного типа договора, лица, действующие по поручению инвесторов, заключают с исполнителями работ договор строительного подряда, выступая в нем в роли заказчиков. Следовательно, заказчики в договоре строительного подряда - это лица, которые от имени инвесторов либо от своего собственного имени заключают договор с подрядчиками и обладают всеми правами и обязанностями, исходящими из данных договоров.8
Таким образом, в строительном подряде заказчики и инвесторы зачастую не совпадают в одном лице. В роли подрядчика могут выступать разные строительные и строительно-монтажные организации, не смотря на их форму собственности, а кроме этого индивидуальные предприниматели, которые имеют лицензию на строительную деятельность. В строительстве широко применяют систему генеральных подрядов, при которой функцию генерального подрядчика принимает на себя организация общестроительного профиля, а для исполнения специальной работы привлекают субподрядчиков в лице специализированной фирмы или организации.
1.3 Элементы договора строительного подряда
Элементы договора строительного подряда - это стороны, предмет, объект, форма, цена, срок.
Сторонами договора строительства являются заказчик и подрядчик. В качестве заказчика могут действовать физические и юридические лица, обладающие определенными финансовыми средствами. В качестве подрядчика может быть подрядная организация (генеральный подрядчик) или специализированная компания: различные строительные и проектные организации, независимо от формы собственности и индивидуальные предприниматели. Заказчик заключает в рамках своих прав договор на строительство или реконструкцию объектов с подрядчиком или прямой договор со специализированной компанией. "Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренные договором работы лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц – субподрядчиков. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (пункт 1 статьи 706 Гражданского кодекса)". Как правило, субподрядные организации выполняют весь комплекс строительно-монтажных работ.
9
Необходимо обратить внимание на правовые положения статьи 750 Гражданского кодекса, который предусматривает обязанность сотрудничества сторон в договоре строительного подряда. В соответствии с пунктом 1 статьи 750 Гражданского кодекса РФ «Если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены».10
Помимо сторон, другие заинтересованные субъекты могут также действовать в правовых отношениях договора строительного подряда. К ним относятся, в первую очередь, инвесторы. Инвесторы могут действовать сами как заказчики, если они обладают необходимыми возможностями или могут передавать эти функции третьим лицам. В этом случае между инвестором и заказчиком заключается специальный инвестиционный договор, который по своему правовому характеру является договором комиссии или договором поручения. На основании договора лицо, действующее от имени инвестора, заключает договор строительного подряда с подрядчиком, действующим в качестве заказчика в нем. В качестве инвестора могут быть государство (федеральный и городской бюджет), кредитные организации (банки, финансовые инвестиционные компании), строительные компании (которые являются инвестиционными компаниями), а иногда и страховые компании, организации (в том числе некоммерческие и общественные) и другие субъекты. Это особенно актуально для инвесторов - дольщиков - юридических лиц и (или) физических лиц, выступающих в качестве соинвесторов в порядке долевого участия в строительстве жилых домов на основе индивидуальных договоров застройки. В соответствии с положениями статьи 749 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик может заключить договор с инженерной организацией в целях надзора за строительством без согласования с подрядчиком. В таком случае договор строительного подряда определяет функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика. В дополнение к вышеуказанным субъектам в правовых отношениях строительных договоров участвуют: производители и поставщики строительных материалов
, конструкций и оборудования; компании, предоставляющие транспортные услуги; архитектурные и проектные организации; страховые компании, имеющие договоры страхования на строительные и монтажные риски перед третьими лицами; компании по недвижимости, которые работают на рынке для продажи готовых квартир и другие участники рынка. Между всеми участниками инвестиционной и строительной деятельности устанавливаются гражданско-правовые отношения, регулируемые законом и договорными отношениями.
Подобно самому процессу выполнения строительных работ, предметом договора строительного подряда является результат этих работ. В соответствии с действующим законодательством, отсутствие или нечеткое определение в тексте договора условия по данному вопросу является первым из оснований, по которому такой договор может считаться не заключенным. И это не зависит от того, как стороны урегулируют все другие условия договора. Как стороны должны определить предмет договора? Прежде всего, необходимо дать описание строительного объекта или других работ, связанных со строительством, в тексте самого договора. В соответствии с условиями договора должны быть четко определены название и место строительства (включая заключение договора на установку, ввод в эксплуатацию и другие работы, неразрывно связанные с незавершенным объектом); характеристики проектной документации (кем и когда проект будет утвержден); перечень монтажных, пусконаладочных и других работ, неразрывно связанных с строящимся объектом, который подрядчик обязан выполнить.
Целесообразно, указывая описание объекта строительства, указывать, для каких целей этот объект будет использоваться. Четко определенная цель строительства может помочь в случае спора о качестве работы, необходимости предоставления информации о функционировании объекта и т. д. Характеристика предмета договора более подробно описывается в техническая документации, которая определяет объем, содержание работы и другие требования к документации. В соответствии с пунктом 1 статьи 743 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в договоре на строительство нет других указаний, предполагается, что подрядчик обязан выполнить работы, указанные в технической документации и в смете. Техническая документация является неотъемлемой частью договора на строительство. Предмет договора является существенным условием, поэтому при отсутствии соглашения по этому вопросу в договоре, договор может считаться не заключенным.11
Форма договора строительного подряда специально не регламентируется гл. 37
ГК РФ и подчиняется общим правилам оформления сделок (ст. 158 -161 ГК РФ). Согласно общим правилам Гражданского кодекса РФ, договор подряда заключается в письменной форме. Несоблюдение простой письменной формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо
указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (ст. 162 Гражданского кодекса). По соглашению сторон, договор на строительство заверяется нотариусом, или другим должностным лицом имеющим право совершать такое нотариальное действие (ст. 163 ГК РФ). Несоблюдение нотариальной формы в случаях, предусмотренных соглашением сторон, влечет недействительность договора строительного подряда. Такой договор является ничтожным (статья 165 Гражданского кодекса). На практике договор строительного подряда обычно заключается сторонами в письменной форме и, как правило, в форме единого документа, подписанного сторонами. Договор целесообразно составить с включением в него подробного перечня прав и обязанностей сторон. В условиях плановой экономики были широко распространены предельно короткие контракты, в которых, однако, указаны особые условия с подробным описанием взаимных прав и обязанностей сторон.13 Сейчас все чаще стороны вынуждены заключать более основательные, многостраничные договоры, регулирующие отношения между заказчиком и исполнителем. Какой-либо обязательной для сторон формы договора строительного подряда (субподряда) нет. В некоторых случаях, при заключении используется примерная форма договора строительного подряда, рекомендованная для отдельных видов строительных работ. Например, при заключении договора стороны могут использовать форму договора, которая предоставляется в качестве приложения к руководству по составлению договоров на строительство в Российской Федерации. Для отношений с участием иностранных фирм роль примерных условий могут играть, кроме того, Международные условия договоров о строительстве, разработанные Международной Федерацией инженеров-консультантов. Следует учесть, что при утверждении условий исполнения договора строительного подряда стороны должны руководствоваться действующим на момент заключения договора законодательством и учитывать свои интересы. Это говорит о том, что конкретный договор является взаимовыгодным для сторон и отвечает основным принципам гражданских правоотношений.
Цена договора строительного подряда имеет существенное значение и является условием, которое подлежит обязательному согласованию. Согласно статье 746 Гражданского кодекса расчет заказчика с подрядчиком производится в порядке, установленном законом или заключенным договором на строительство. Из-за большого объема строительных работ цена договора обычно определяется путем составления сметы, которая представляет собой постатейный перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и конструкций и т. д.