Файл: Реферат по дисциплине Управление государственным и муниципальным имуществом на тему Ипотека. Ее роль в финансовой структуре рынка..docx

 

VI.      По способу амортизации долга:

• 
  постоянный ипотечный кредит;
  
• 
  кредит с переменными выплатами;
  
• 
  кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
  

VII.      По виду процентной ставки:

• 
  кредит с фиксированной процентной ставкой;
  
• 
  кредит с переменной процентной ставкой.
  

VIII.      По возможности досрочного погашения:

• 
  с правом досрочного погашения;
  
• 
  без права досрочного погашения;
  
• 
  с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
  

IX.      По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

• 
  сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.
  
• 
  обычные ипотечные кредиты
  
• 
  комбинированне (выдаваемыми несколькими кредиторами)
  
• 
  субсидируемые кредиты
  
• 
  выданные на общих условиях.
  

1.2. Инструменты ипотечного жилищного кредитования

Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизации кредита). График амортизации показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается, какая часть платежа идет на выплату процента, а какая - на выплату основной суммы долга.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

-  снижение рисков ипотечного кредитования;

- обеспечения таких условий кредитования, при  которых кредит становится доступным для заемщика.

 Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

- ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

- источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

- необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты подразделяются на:

1) постоянный ипотечный кредит (предусматривающий равномерные выплаты)

---

2) ипотеку с переменными выплатами:

      - ипотеку с «шаровым» платежом

      - ипотеку с фиксированными выплатами суммы долга

      - кредиты с переменной процентной ставкой      

Постоянные (аннуитетные) ипотечные платежи предусматривают периодические равновеликие выплаты. Срочный аннуитет ‑ это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, одна часть которой идет на погашение кредита, а другая - на уплату начисленных за месяц процентов, которые начисляются на остаток не выплаченной по кредиту суммы. Такой порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть  выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России.

В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом», когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

- в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;

- частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;

- замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.

Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности.

Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата.

---

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:

- не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

- частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

- возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;

- относительная сложность инструмента.

При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5‑2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

---

1.3. Риски ипотечного кредитования

Параметры кредита (его размер, процентную ставку, период кредитования, сумму первоначального взноса и т.д.) во многом определяют финансовые риски, неизбежно возникающие на разных этапах ипотечного кредитования. Социальный характер ипотечного кредитования, большие риски невыплат по кредиту, работа с депозитами населения, а также вхождение основных схем кредитования в единую финансовую систему требуют особого контроля и пристального внимания к ипотечному кредитованию со стороны государства. Более того, социальная направленность кредитования предполагает заботу государства о малообеспеченных слоях населения и принятие специальных мер финансирования и субсидирования нуждающихся в жилье.

Ипотечное кредитование отличается от обычного очень большими сроками и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку. Половина ипотечных кредитов выдается на срок 25-30 лет, в течение которого происходят большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и доходах населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости.

Риски, которым подвергаются участники ипотечной деятельности, многообразны. Основными  из них являются:

Риски Кредитора:

1) Банковские риски: кредитные риски, риски ликвидности, риск процентной ставки

2) Имущественные риски

Риски Заемщика:

           - имущественные риски

           - риски утраты и снижения дохода

Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, недополучения прибыли, банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д.

В настоящее время для всех кредитных учреждений характерны серьезные маркетинговые исследования общего рынка капитала, заемных денег, жилищного рынка, а также анализ рисков, контроль над рисками и управление ими, жесткий контроль над кредитным портфелем (управление активами и пассивами банка, процентной политикой).          

---

Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующих принятия особых мер по управлению  рисками, заключающихся прежде всего в следующем:

-   долгосрочный характер кредита;

- обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита;

- способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита.

Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется в основном за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки – это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, например: в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, неправильных инвестиционных инструментов и технологий).

Кредитный риск – это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту. В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить:

 - уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы жилищного ипотечного кредитования населения;

 - социально-экономическая стабильность в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточно платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.

Вопросы кредитного риска решаются комплексно: это государственная политика, политика кредитных учреждений в области первичного взноса, и в ней большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части андеррайтинга или банковской политики.

Существует целый ряд показателей, определяющих и доступность кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита.

Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене). Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога)

---