Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Недвижимость: понятие, виды).pdf
Добавлен: 28.03.2023
Просмотров: 446
Скачиваний: 7
Существует несколько точек зрения. Ряд авторов рассматривают нежилое помещение в узком смысле, понимая под ним выделенную часть в здании, при этом они подчеркивают, что нежилое помещение и нежилое здание неравнозначны[14].
Другие же авторы под нежилым помещением понимают как здание в целом, так и его часть (как нежилое здание, так и его изолированные составляющие, то есть нежилые помещения в целом)[15].
Рассматривая признаки нежилого помещения, можно выделить следующее:
- недвижимый характер (в статье 130 ГК РФ не упоминается нежилое помещение как объект недвижимости, однако эта норма допускает возможность отнесения к недвижимости и нежилого помещения);
- изолированность (отсутствие законодательного закрепления данного требования к нежилому помещению на практике приводит к тому, что к таким помещениям относят также площади в зданиях, не являющиеся отдельными помещениями);
- пригодность (для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных и иных целей; предназначенность не для постоянного проживания);
- предназначенность (этот признак выделяют такие авторы, как С.П. Гришаев, В.В. Чубаров, И.Д. Кузьмина); данный признак может присутствовать по следующим причинам: при вводе объекта в эксплуатацию, при эксплуатации производственных, общественных и иных помещений и зданий.
Таким образом, рассмотрев признаки нежилого помещения можно сформулировать определение – это изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных и общественных целей, кроме целей постоянного проживания.
В качестве особой разновидности жилых домов выделяется многоквартирный дом.
Многоквартирный дом – это строение, разделенное на отдельные жилые помещения (квартиры), предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, санитарно-техническим требованиям.
Многоквартирный дом, конечно же, представляет собой недвижимое имущество (недвижимую вещь), поскольку он отвечает всем признакам, указанным в статье 130 ГК РФ. Но в силу закона (ГК РФ, ЖК РФ) признаются права на такие объекты недвижимости, как помещения, являющиеся частями жилого дома, и общее имущество данного многоквартирного дома. Правовой режим нежилых помещений, к сожалению, не определен. 23 июля 2009 г. Высший Арбитражный Суд внес некоторую определенность в решение вопросов режима помещений общего пользования в нежилых зданиях, разъяснив возможность применения по аналогии 249, 289, 290 ГК РФ к такого рода отношениям. Как представляется, правовой режим таких помещений должен быть аналогичным правовому режиму жилых помещений. Думается, наиболее правильно было бы изменить правила, сформулированные в главе 18 ГК РФ (ст. ст. 288-293), с тем, чтобы распространить их действие и на нежилые помещения (естественно, отразив и особенности, например, о назначении жилых помещений, недопустимости размещения в жилых домах промышленных производств и т.п.)[16].
Таким образом, следует отметить, что на практике чаще применяются понятия жилого и нежилого помещения, нежели чем понятие помещение.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, а также должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Видами жилых помещений являются: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (в соответствии с ЖК РФ).
Нежилым помещением признается изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания. Но оно также должно отвечать требованиям, установленным законодательством.
ГЛАВА 2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРАВОВОМ РЕЖИМЕ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Правовой режим недвижимого имущества как одного из объектов гражданского права
Вопросы правового режима недвижимого имущества как одного из объектов гражданского права в настоящее время приобрели особую актуальность. С одной стороны, вызвано это тем, что постоянно расширяется рынок недвижимости, с другой - данные правоотношения со стороны государства недостаточно урегулированы. Бесспорно, высшие судебные инстанции Российской Федерации - Конституционный и Верховный суды устраняют в законодательстве неточности и пробелы, однако прописанные в них правовые нормы фактически не поспевают за темпами развития рассматриваемых правоотношений.
В современный период можно признать отсутствие абсолютных границ пределов регулирования недвижимого имущества. Так, между различными отраслями отечественного законодательства следует отметить постоянное взаимодействие и взаимное проникновение способов регулирования, принципов, норм, что обусловлено актуальными потребностями правового регулирования отдельных объектов недвижимого имущества[17].
Закрепление правового режима недвижимого имущества в российском законодательстве произошло не случайно, поскольку только объекты недвижимости до перехода права собственности проходят такие процедуры, как оценка, межевание, регистрация. Такому процессу объекты недвижимости подвергаются не случайно, так как в сравнении с иными видами имущества они представляют более высокую ценность. В связи с этим правовой режим недвижимого имущества закреплен в большом числе нормативно-правовых актов, к которым, в частности, относятся Гражданский, Земельный, Градостроительный, Лесной кодексы РФ; а также Федеральные законы РФ.
В свою очередь, правовой режим отдельных видов недвижимости закреплен в отдельных узконаправленных нормативно-правовых актах, например Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[18] и др. При этом ни в одном из нормативно-правовых актов законодателем не дано четкой трактовки понятия «правовой режим недвижимого имущества», что на практике приводит к определенным трудностям, поскольку остаются нерешенными вопросы о том, каково же конкретно содержание правового режима, какие правомочия или действия являются составной частью процесса функционирования правового режима недвижимого имущества.
Данный термин нередко используется в учебных пособиях, научных статьях, монографиях, диссертационных исследованиях, однако не всегда рассматриваются его определение и юридическая природа. Все это привело к отсутствию единого подхода и разнообразию мнений на этот счет, а сам термин «правовой режим» в теории права обсуждается и рассматривается на протяжении уже многих лет.
Понятие «правовой режим» в настоящее время все чаще встречается в юридической литературе, но при этом однозначной его трактовки и определения нет ни в нормативно-правовых актах, ни в науке. При этом стоит отметить, что чем конкретнее понятие, закрепленное в законодательстве, тем легче реализуются предписания и тем эффективнее реализовывается правовое регулирование. В связи с этим, прежде чем перейти к определению и рассмотрению отраслевого термина «правовой режим недвижимого имущества», необходимо определить содержание общетеоретического термина «правовой режим».
Дискуссионное понятие «правовой режим» неоднократно становилось темой многих исследований в различных отраслях права. Так, в частности, данный вопрос рассматривался С.С. Алексеевым, В.Б. Исаковым, С.Н. Братановским, Н.И. Матузовым и А.В. Малько, Л.А. Морозовой, И.С. Розановым и др. В работах данных авторов встречаются различные трактовки данного термина.
По мнению В.Б. Исакова, с общетеоретической стороны правовой режим необходимо рассматривать как некий социальный режим определенного объекта, который обеспечен совокупностью юридических средств и закреплен правовыми нормами, а в качестве результата регулятивного воздействия на общественные отношения - как систему юридических средств, которые свойственны определенной отрасли права и обеспечивают нормальное функционирование этой системы общественных отношений[19].
С.Н. Братановский понимает под правовым режимом специальный тип нормативно-правового регулирования, который выражен в общей совокупности правовых средств, характеризующих сочетание взаимосвязанных и взаимодействующих запретов, дозволений, позитивных обязываний[20]. По мнению С.С. Алексеева, правовой режим создает конкретное направление правового регулирования, а также определяет для удовлетворения интересов правовых субъектов желаемое социальное состояние и определенную степень благоприятности или неблагоприятности[21]. В остальных определениях, которые содержатся в юридической литературе, отличие в большинстве своем строится на видовых признаках правового режима.
Таким образом, основываясь на данных определениях и исходя из указанных признаков, под правовым режимом стоит понимать обеспеченный государством и законодательно установленный способ правового регулирования, предназначенный для правового регулирования отдельных сфер общественных отношений, который состоит из конкретных юридических средств и создает для удовлетворения интересов субъектов права определенную степень благоприятности или неблагоприятности.
Перейдем к не менее важной и актуальной проблеме - определению отраслевого термина «правовой режим недвижимого имущества», используемого во многих монографиях, учебных пособиях, научных статьях, диссертационных исследованиях. По данному вопросу, который в научных кругах также является достаточно дискуссионным, проведены исследования такими учеными-юристами, как А.В. Щеголева, М.А. Дмитриев, Н.Ю. Шеметова, В.А. Алексеев, В.В. Кущенко и др. Так, например, А.В. Щеголевой сформулировано следующее определение термина «правовой режим недвижимого имущества»: это определенный порядок правового регулирования, который выражен в форме определения конкретных дозволений, ограничений и запретов, создающих относительно объекта недвижимого имущества конкретный объем прав и обязанностей субъектов данных правоотношений[22]. В данном определении, по нашему мнению, отражены вся суть, цели и содержание правового режима недвижимого имущества.
В.В. Кущенко, в свою очередь, определение правового режима недвижимого имущества рассматривает при помощи юридико-методологической классификации. По его мнению, данное понятие необходимо относить ко вторичному специальному институциональному режиму, который представляет собой комплексную модификацию публично-правового и частноправового режимов, и обладает своими специфическими особенностями в совершении гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом[23].
При всех преимуществах данных определений в них не сделан акцент на особенностях государственной регистрации недвижимости, что можно признать ошибочным, так как этот юридический акт является одним из наиболее существенных элементов правового режима. В.А. Алексеев также полагает, что регистрация прав является ведущим основным элементом правового режима недвижимого имущества. По его мнению, необходимость регистрации прав можно считать основным отличием в правовых режимах недвижимого и движимого имущества, что подчеркивает особую значимость правовой модели регистрации для правового режима недвижимого имущества[24].
Н.Ю. Шеметова, определяя понятие правового режима недвижимого имущества, считает, что по своей сути данный режим — это нечто внешнее к какому-либо явлению или совокупности явлений, что формирует в единое целое входящие в него части[25]. В целом с данным мнением можно согласиться, однако правовой режим, на наш взгляд, по отношению к недвижимому имуществу нельзя рассматривать как что-то внешнее, поскольку он призван выражать и суть явления, и его юридическую природу, что относительно объекта явления не может быть присуще внешнему.
Ряд ученых также формулируют определение правового режима отдельных видов недвижимого имущества. Так, М.А. Дмитриевым рассмотрен правовой режим режимной стадии (комплекса недвижимого имущества), разделяя его на субрежимы (обязательственно-правовой и вещно-правовой режимы). По нашему мнению, нелогично рассматривать правовой режим как дифференциацию, так как следует в первую очередь исходить из общетеоретического определения понятия правового режима, а оно, в свою очередь, содержит в себе абсолютно другие признаки.
Как считает М.А. Дмитриев, правовой режим технологического комплекса недвижимого имущества является совокупностью правил, нацеленных на урегулирование отношений, которые связаны с принадлежностью технологического комплекса недвижимого имущества определенному лицу, его перемещением между лицами[26]. Таким образом, данное определение не является полным, поскольку не отражает юридическую природу как общеотраслевого (общетеоретического) понятия «правовой режим», так и отраслевого – «правовой режим недвижимого имущества».
Для того чтобы сформулировать более точное определение понятия «правовой режим недвижимого имущества», рассмотрим ряд основных признаков, которые ему присущи: