Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Недвижимость: понятие, виды).pdf
Добавлен: 28.03.2023
Просмотров: 452
Скачиваний: 7
1) установлен законодательно в форме федеральных законов и иных нормативно-правовых актов;
2) имеет как обеспечение государством, так и иными действующими в его интересах субъектами;
3) является способом нормативно-правового регулирования, который целенаправленно воздействует на связанные с ним правоотношения;
4) состоит из юридических (правовых) средств, таких как стимулы (рекомендации, льготы, дозволения) и ограничения (запреты, обязывания, наказания);
5) направлен на правовое регулирование особой сферы общественных отношений, например правоотношения, которые связаны с оборотом недвижимости, государственной регистрацией, отнесением имущества к недвижимому и др.;
6) формирует определенную степень благоприятности для субъектов отношений, в том числе юридические условия, направленные на удовлетворение определенных интересов субъектов, или ограничения для определенных категорий субъектов, направленные на сдерживание интересов данных субъектов.
Таким образом, правовой режим недвижимого имущества может быть классифицирован следующим образом.
1. По характеру правоотношений: правовые режимы правоотношений, которые связаны а) с оборотом недвижимого имущества; б) с государственной регистрацией прав и сделок с недвижимым имуществом; в) с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом и др.
2. По методу правового регулирования правоотношений: императивный правовой режим недвижимого имущества, субъекты правоотношений при котором могут действовать сугубо в соответствии с нормами права (например, обязательной государственной регистрации подлежит право собственности на объекты недвижимого имущества (ст. 131 ГК РФ)); диспозитивный правовой режим недвижимого имущества, дающий субъектам правоотношения возможность решать тот или иной вопрос самостоятельно (например, установление цены на объект недвижимого имущества, если иное законом или договором не предусмотрено (ч. 2 ст. 555).
3. По виду недвижимого имущества: правовые режимы жилых помещений; земельных участков; зданий, сооружений и строений; комплексов недвижимого имущества; предприятий и т.д.
4. По оборотоспособности недвижимого имущества: правовые режимы недвижимого имущества:
а) ограниченного в обороте (например, ограниченная оборотоспособность земельных участков в соответствии с п. 2 ст. 27 ЗК РФ);
б) изъятого из оборота (например, природные ресурсы и недвижимое имущество, расположенное в границах национальных парков в соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях»[27]).
5. По целям правового режима: правовой режим недвижимого имущества, цель которого:
а) определенное ограничение прав субъектов (например, обременения (ограничения), которые установлены ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
б) определенное поощрение (стимулирование) субъектов правоотношения (например, приобретение права собственности на основании установленной приобретательной давности в соответствии с ч. 1 ст. 234 ГК РФ).
Таким образом, на основании изложенных выше признаков правовой режим недвижимого имущества может быть определен как законодательно установленный и государством обеспеченный с учетом специфичности и особенности признаков объектов недвижимого имущества способ нормативно-правового регулирования, который состоит из юридических средств и предназначен для регулирования правоотношений по государственной регистрации прав, обороту недвижимого имущества, совершения с недвижимым имуществом иных действий, создающий для субъектов данных правоотношений определенную степень благоприятности или ограничения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли по целевому назначению подразделяются на семь категорий. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). В отношении каждой территориальной зоны устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 2 ст. 37 ЗК РФ). Иными словами, применительно к каждому земельному участку устанавливаются допустимые виды его разрешенного использования. Ввиду того что установление таких видов разрешенного использования земельного участка осуществляется путем принятия нормативного правового акта, такая «характеристика» объекта недвижимости объективно не может быть статична во времени. Именно в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, произошедшим после заключения договора, в судебной практике возникает вопрос о потенциальной применимости к такой ситуации норм о существенном изменении обстоятельств как средстве защиты интересов стороны договора[28].
Как известно, все природные объекты находятся в тесной взаимосвязи и взаимозависимости. Неразрывная связь, например, земли и недр обусловливает необходимость соответствующего правового регулирования отношений, которые складываются по поводу данных объектов.
Разграничение земли и недр как объектов прав осуществляется не только в силу их естественных свойств, но и по объему правомочий правообладателей. В частности, ст. 1.2 Закона РФ «О недрах»[29] определяет возможность недр быть предметом гражданско-правовых отношений только в ограниченном объеме на праве пользования. Природные физические свойства недр позволили законодателю отнести участок недр наравне с земельным участком к объектам недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ), подчеркивая тем самым самостоятельность недр как объекта гражданских прав.
Отнесение недр к самостоятельным объектам права поднимает в доктрине целый комплекс вопросов, связанных как с разграничением самих объектов - недр и земли, необходимости анализа того, что же является объектом (недра или участки недр, недра как природный объект или природный ресурс), так и вопросов по разграничению полномочий правообладателей данных объектов[30].
Несмотря на различия в правовом режиме, между участком недр и земельным участком существует физическая взаимосвязь, которая не прекращается даже при их юридическом обособлении. Так, участок недр представляет собой геометризованный блок, который индивидуализируется с помощью географических координат[31]. Логично, что индивидуализация участка недр не может быть осуществлена в отрыве от земельного участка над ним.
Во все времена недвижимое имущество остается одной из основных тем для обсуждения и споров, поскольку, являясь по цене достаточно дорогим, недвижимое имущество нередко сопровождается целым рядом проблем как при оформлении объектов, так и в обращении между участниками.
Стоит также отметить, что после восстановления в Российской Федерации права частной собственности, в том числе на недвижимое имущество, а также проведения приватизации государство утратило право единственного собственника большей части объектов недвижимости, что положило начало формированию централизованного рынка недвижимости. В настоящее время право собственности в Российской Федерации является одним из ключевых в группе экономических прав[32].
Согласно статьи 131 ГК РФ объекты, относимые к недвижимому имуществу, прочно связаны с землей, а их перемещение без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению и целостности фактически невозможно. Также объекты недвижимого имущества имеют ряд уникальных индивидуальных признаков, благодаря которым они друг от друга всегда отличаются (например, адрес жилого дома, кадастровый номер земельного участка и т.д.). Большая часть правового регулирования недвижимого имущества в совершении сделок содержит специальные правила.
Специфика правового режима недвижимого имущества заключается в следующем:
- право собственности, равно как и иные права на недвижимое имущество, которое из оборота не изъято, возникновение, прекращение и переход этих прав, подлежат обязательной государственной регистрации, являющейся единственным доказательством этих прав;
- объектом гражданского оборота создаваемое вновь недвижимое имущество становится только тогда, когда созданный объект в установленном порядке зарегистрирован;
- ряд сделок с недвижимым имуществом содержит обязательное требование о их государственной регистрации, а сама сделка считается заключенной исключительно с момента ее регистрации;
- специальные правила сделок с недвижимым имуществом, как правило, предусматривают прямую зависимость прав на земельный участок от прав на возведенное на нем строение (здание, сооружение): к приобретателю (арендатору) строения по общему правилу автоматически переходит и право собственности (право аренды) на часть земельного участка, занятого строением и необходимого для его функционирования (ст. ст. 273, 653 ГК РФ);
- для контроля за законностью сделок с недвижимым имуществом действует определенная единая система учреждений юстиции, которые ответственны за регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.
Недвижимое имущество — это объект разнообразных сделок (купля-продажа недвижимого имущества, аренда, наем жилого помещения, мена и дарение, передача недвижимого имущества по наследству, долевое участие в строительстве и др.). Наиболее часто используемыми сделками являются купля-продажа недвижимого имущества, аренда и наем жилого помещения.
Любая гражданско-правовая сделка с недвижимым имуществом имеет участников правоотношений (стороны), условия сделки (содержание) и форму. Нарушение предусмотренных законом требований к каждому из этих элементов приводит к серьезным правовым последствиям, чем нередко пользуются мошенники.
Таким образом, для совершения сделок с недвижимым имуществом должен быть учтен ряд наиболее важных условий: договор оформляется в простой письменной форме; продавец (арендодатель) должен обладать правом как на сам объект, так и на распоряжение им; необходимо проверять верность данных об объекте недвижимого имущества, которые указаны в договоре, а также цену на объект недвижимого имущества. Не соблюдая данные правила, одна из сторон рискует претерпеть убытки, которые возместить не сможет.
2.2. Правовой режим самовольной постройки
Также в рамках данной главы необходимо рассмотреть такой вид недвижимого имущества, как самовольная постройка.
Основы правового режима такого вида недвижимого имущества определяются статьей 222 ГК РФ. В ней же предусматривается возможность при определенных условиях легализовать такую постройку путем введения ее в гражданский оборот[33].
Согласно пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, в этой статье закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение является самовольной постройкой, в частности, если оно возведено:
1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
2) без получения на это необходимых разрешений;
3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
На основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.