Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Недвижимость: понятие, виды).pdf

ВВЕДЕНИЕ

Выбор темы курсовой работы «Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме» связан с актуальностью данной тематики. На сегодняшний день совершается множество сделок, связанных с недвижимым имуществом. В связи с увеличением видов недвижимости, увеличиваются и различные правовые вопросы в этой сфере. В судах рассматривается множество вопросов, связанных со сделками по недвижимости и законодательными пробелами в этой области.

Цель данной курсовой работы заключается в изучении правового режима недвижимого имущества.

Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:

1) раскрыть понятие недвижимого имущества и его особенности в соответствии с законодательством;

2) изучить виды недвижимого имущества;

3) изучить общие положения о правовом режиме недвижимости;

4) рассмотреть правовой режим недвижимого имущества как одного из объектов гражданского права;

5) рассмотреть правовой режим самовольной постройки как объекта недвижимого имущества.

Предмет курсовой работы — это общественные отношения, связанные с правовым режимом недвижимости.

Для написания данной работы были использованы федеральное законодательство, постановления Правительства РФ, учебная и научная литература различных авторов, в частности, Алексеева С.С, Гонгало Б. М., а также статьи и монографии.

Структура курсовой работы состоит из введения, двух глав, разделенных, в свою очередь, на параграфы, заключения и списка использованных источников и литературы.

ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ: ПОНЯТИЕ, ВИДЫ

1.1. Понятие и виды недвижимого имущества

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства^[1].

В частности, к объектам недвижимости гражданское законодательство относит:

- земельные участки, участки недр;

- сооружения, объекты незавершенного строительства;

---

- подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

- жилые и нежилые помещения^[2].

Таким образом, содержащаяся в указанной статье дефиниция недвижимого имущества наряду с названными признаками включает также конкретный перечень объектов недвижимости, который, однако, не является исчерпывающим. Тем самым правоприменителю предоставляется определенная юридическая свобода в вопросе отнесения того или иного объекта к недвижимому имуществу^[3].

Поскольку гражданское законодательство не содержит всех отличительных признаков недвижимости, отличающих ее от движимого имущества, то для их определения, помимо законодательства, следует обращаться также к судебной практике.

Из смысла пункта 1 статьи 130 ГК РФ и пункта 7 статьи 1 «О государственной регистрации недвижимости»^[4] (далее – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») следует, что объект недвижимости должен отвечать следующим критериям:

- прочность (неразрывность) его связи с землей;

- невозможность его перемещения;

- несоразмерность ущерба его назначению (т.е. к таким объектам относятся земля, здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).

Отсутствие какого-либо из указанных критериев исключает возможность признания объекта недвижимой вещью^[5].

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков^[6].

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Особенности владения земельными участками на праве собственности, а также ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут), аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками.

Статья 128, абзац 1 пункт 1 статьи 130 и пункт 1 статьи 131 ГК РФ указывают на обязательность государственной регистрации права собственности и других вещных прав на земельные участки (так же как и ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения) в установленном порядке.

---

Субъектный состав земельных правоотношений практически не ограничен, за исключением запрета на приобретение в собственность земельных участков, находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами. Согласно пункта 1 статьи 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте^[7].

1.2. Понятия «жилое помещение», «жилище» и «помещение»

В законодательстве Российской Федерации выделяют следующие.

Под жилищными отношениями принято понимать различные виды общественных отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, по предоставлению жилых помещений, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др.

Таким образом, самые разнообразные общественные отношения, которые регулируются жилищным законодательством, возникают именно по поводу жилых помещений.

Термин «жилище» упоминается в статье 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), в частности, в данной статье говорится о праве на жилище, неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения. В статье 25 Конституции Российской Федерации (далее – Конституция РФ) также закреплена неприкосновенность жилища^[8]. Но понятие «жилище» в данных актах не раскрывается.

Понятие жилище шире, чем понятие жилое помещение и имеет социально-политическое, а не юридическое значение.

Жилище – это социально-экономическая категория, которая не имеет четких юридических признаков и призвана идентифицировать одну из важнейших потребностей человека – потребность в жилье.

Помещение – это часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и пригодна для определенного использования.

В отличие от понятия «жилище», в ЖК РФ закреплено понятие «жилое помещение»^[9].

Жилое помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

---

Жилые помещения составляют жилищный фонд Российской Федерации и являются объектом как жилищных, так и гражданских прав.

В соответствии со статьей 16 ЖК РФ выделяют следующие виды жилых помещений:

1) жилой дом (индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании), часть жилого дома;

2) квартира (структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении), часть квартиры;

3) комната (часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире).

Требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющую обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющую в своих пределах функциональных частей других жилых помещений, а также мест общего пользования.

Наряду с жилыми помещениями, также выделяют нежилые помещения. Само словосочетание «нежилое помещение» означает, что соответствующее понятие определяется негативным образом: это помещение, не предназначенное для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат. Нежилое помещение является недвижимостью^[10].

Как замечает В.В. Чубаров: «отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их в будущем»^[11].

В Российской Федерации действует положение^[12], которое устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и, в частности, многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

---

При решении вопроса о пригодности или непригодности жилого помещения для проживания учитываются также следующие положения: жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока^[13].

В статьях 288, 558 ГК РФ дается обобщающее понятие жилого помещения, данное понятие объединяет несколько понятий, в частности, жилой дом, часть жилого дома, квартира и часть квартиры.

Жилое помещение является предметом договоров найма, дарения, мены. Отношения по продаже жилого помещения выделены в самостоятельный объект правового регулирования, поскольку часть комнаты, к примеру, не может выступать самостоятельным предметом договора, но может выступать предметом договора купли-продажи.

Согласно статье 673 ГК РФ установлены требования о необходимости постоянного проживания в жилом помещении. Таким образом, изменена практика признания жилым любого помещения. Именно пригодность к проживанию в течение всех сезонов, а не только в летнее время, отличает жилое помещение от другого помещения (например, дача).

Исключение составляют помещения специального назначения: служебные помещения, общежития, для которых термин постоянное проживание некорректен, поскольку речь идет о месте временного проживания.

Термин пригодный для постоянного проживания, означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством.

Пригодность помещения определяется для проживания по конкретным пожарным, градостроительным и иным требованиям, в частности, жилое помещение должно отвечать таким потребительским качествам как постоянность и всепогодность сооружения, его недвижимость, наличие условий для ведения проживающих в нем домашнего хозяйства.

Жилая комната сама по себе не удовлетворяет требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, поскольку она не может быть пригодна для постоянного проживания, в виду отсутствия в ней специальных вспомогательных помещений. Поэтому жилая комната не является в полном смысле жилым помещениям. Законодатель признал комнаты в качестве самостоятельных объектов гражданских прав и предоставил возможность распоряжения ими для снятия социальной напряженности, при этом приняты меры, направленные на уменьшение таких объектов. Вопрос об отнесении нежилых помещений к самостоятельным объектам гражданский прав является дискуссионным.

---