Файл: Данная цель будет достигаться путем решения следующих основных задач.docx

Производственная и территориальная диверсификация – это производство товаров и оказание услуг предприятием, которые относятся к различным отраслям и территориям.

Размер клиентской базы. Чем больше у оцениваемого предприятия потребителей, тем при равных условиях стабилен бизнес. Уровень диверсификации определяют не только количеством клиентов, но также и долей сбыта, которая приходится на каждого из них.

Качество управления показывают на всех сторонах предприятия. То есть когда текущее состояние предприятия, а также перспективы его развития во многом определены качеством управленческого состава.

Второй группой факторов, которые влияют на стоимость бизнеса с позиции микро – и макроэкономических позиций, которые имеют внутреннею и внешнюю природу.

Факторы, входящие в данную группу, являются универсальными и могут затрагивать все организации, в данном числе:

Спрос на продукцию и бизнес. Его определяют предпочтениями потребителей, которые зависят от того какие доходы может принести бизнес владельцу, с какими возможными рисками это будет сопряжено и какова возможность перепродажи конкретного бизнеса;

Полезность бизнеса – это способность приносить доход в конкретном месте, в течении конкретного промежутка времени. Если бизнес полезен реальному или потенциальному собственнику, то он имеет стоимость. Полезность индивидуальна для каждого потребителя.

Доход от реализации бизнеса. Доход, который владелец может получить, зависит от вида деятельности и возможности получения прибыли от продажи данного бизнеса, после использования. Прибыль от операционной деятельности находят соотношением доходов и расходов.

Время. Так же, важным стоит заметить, для формирования стоимости предприятия, время получения доходов. К примеру: собственник приобрел или получил активы, и начал извлекать доход в течение краткого времени использования. Или же инвестирование и возврат денежных средств происходит со значительным промежутком времени.

Ограничения для оцениваемого бизнеса. Бизнес может иметь какие – либо ограничения (контроль со стороны государства, санкции, политические или экологические ограничения). Тогда данный бизнес, будет стоить значительно ниже.

Риск получения доходов, может быть выражен в возможности достичь заданных значений получения прибыли.

Контроль. Фактор является важнейшим, так содержит правовой аспект реализации своих прав нового собственника предприятия.

---

Ликвидность. Степень ликвидности предприятия, является одним из важных факторов, влияющих на стоимость бизнеса. Так как рассматривается возможность, ликвидации активов предприятия, которые могут быть быстро переведены в деньги с минимальными потерями стоимости.

Степень конкурентной борьбы. Фактор является ключевым особенно для российского бизнеса. Так как на российском рынке есть предприятия монополисты, которые получают сверхприбыль. Если же на рынок выходит несколько предприятий, конкурирующих между собой, доходы могут сократиться.

Соотношение спроса и предложения. Один из ключевых факторов, влияющих на стоимость бизнеса, так как по закону рынка спрос рождает предложение. Предприятие может зависеть от платежеспособности потенциальных инвесторов и возможности привлечения дополнительного капитала. Последней группой факторов, которые оказывают влияние на стоимость бизнеса являются ее показатели бухгалтерской отчетности, так как по ней инвесторы и приходят к решению при оценке бизнеса.

Данные факторы делятся на несколько уровней, для более наглядного они были приведены в таблице 1.
Таблица 1. Факторы, влияющие на стоимость компании

Чистая прибыль	Стоимость источников финансирования
Выручка: скидки, характер продаж, сезонность, инфляция, спрос, реклама, производственные мощности и сырьевая база.	Изменение инвестиционного капитала: величина собственных средств, величина долгосрочной задолженности, потребность в источниках финансирования.
Затраты: материальные, амортизация, оплата труда, единый социальный налог.	Средневзвешенная стоимость капитала: стоимость собственных средств, стоимость заемных средств, доля заемных средств.
Налоги: льготы, оптимальность налогового планирования, соотношение между выручкой и себестоимостью, соотношение между доходами и расходами.

Из всего сказанного, можно подвести итог, что создание механизма для управления стоимостью предприятия, может помочь рыночную стоимость компании и привлечь для бизнеса новых инвесторов. Поэтому необходимо производить оценку бизнеса, производить анализ факторов и показателей стоимости.

---

1.2 Сущность и основные принципы, лежащие в основе метода дисконтирования денежных потоков
Как и во всей оценочной деятельности, в оценке бизнеса применяют доходный, сравнительный и затратный подход.

Оценка стоимости бизнеса при использовании доходного подхода основана на преобразовании в текущую стоимость ожидаемого дохода, который оцениваемый бизнес может принести в будущем владельцу. Методика доходного подхода состоит на принципе ожидания и замещения. Принцип замещения показывает, что покупатель не будет переплачивать за оцениваемый объект, если аналогичный объект с той же полезностью стоит меньше. Принцип замещения основан в определении текущей на данный момент стоимости дохода и других выгод, что буду получены в будущем владении данного предприятия.

В качестве показателей доходов рассматриваются такие параметры как прибыль, валовая выручка, величина дивидендов, денежный поток. В реальности из методов доходного подхода берут прибыль и денежный поток.

Стоимость предприятия (бизнеса) зависима от многих факторов, но главными из них являются доход и выгода, которую, получают собственники. В качестве дохода, при оценивании берут во внимание показатели: доход от обычных видов деятельности или выручку от продажи товара, услуг, продукции; прибыль до налогообложения; чистая прибыль; валовая прибыль и прибыль от обычной деятельности. Чаще всего при оценивании бизнеса берут разные показатели прибыль как исполнение дохода. Для оценки компаний, у которой в активах состоит оборудование с быстрым износом используют показатель чистой прибыли. Для компаний, у которых существенные налоговые льготы используют показатель прибыли до налогообложения. Валовую прибыль используют при оценивании компаний у которых прибыль имеет отрицательные показатели. Но самым универсальным инструментом для отображения доходов, которые приводит оцениваемый бизнес, наиболее часто используют показатель денежного потока.

На оценке имущества доходный подход основан на нахождении прогнозируемого дохода от пользования имуществом. При вложении собственных, заемных и привлеченных средств в объект недвижимости, инвестор ждет, что вложенные инвестиции окупятся, и он получит свои деньги обратно плюс прибыль. Вложенные средства могут быть возвращены как единой выплатой, к примеру, когда идет продажа, так и разбита на несколько периодов в определенном промежутке времени. При привлечении заемных средств

---

, инвестор сначала обязан выплатить основной займ и проценты по нему. Все денежные потоки, которые ожидаются в будущем на данное время и определяет текущую стоимость объекта оценки.

При использовании доходного подхода применимы математические расчеты стоимости денег и изменение стоимости денег во времени. Главное значение при доходном подходе – это перерасчет будущих денежных поступлений в их текущую стоимость. Этот перерасчет называют дисконтированием, а ставка по процентам – ставка дисконта. Доходы разных уровней - это и есть основная величина, которая применима в доходном подходе. Это потенциальный валовый доход – максимальный доход, который приносит владельцу имущества объект недвижимости в действительной ситуации с учетом того, что происходит на рынке. Если объект недвижимости приносит доход с учетом всех затрат, потерь и недополученных доходов – это действительный валовый доход. При выплате всех операционных расходов из действительного валового дохода называется чистый операционный доход. К категории операционных расходов относят условно-постоянные и условно-переменные расходы и резерв на замещение. В категорию условно-постоянных расходов относят расходы, которые не зависят от действий использования объекта (такие как платеж за коммунальные услуги). Условно-переменные – это расходы, которые зависят от действий постоянного использования объектом (например, оплата электроэнергии, обеспечение безопасности объекта и другие). Резерв на замещение – это средства, которые в будущем могут быть использованы как дополнительные инвестиции в данный объект недвижимости, для поддержания постоянного источника дохода.

Чистый операционный доход и есть итоговый доход что поступает к владельцу имуществом и обозначает доходность, то есть стоимость данного имущества.

В реальности, для оценки имущества, оценщик, используя доходный подход обязан часто учитывать сложные денежные потоки. Получается, при использовании кредита возможно изменение процентных ставок и условий выплат по кредиту кредитным учреждением. Более того, денежные потоки (как положительные, так и отрицательные) при использовании недвижимости, весьма зависимы от каких-либо внешних факторов, которые меняются со временем. К примеру, если мы проводим оценку гостиничного комплекса, где проводят постоянные конференции, то важно учитывать, что во временной промежуток проведения конференции загрузка оцениваемого гостиничного комплекса будет полной, при этом цены за номер, возможно, будут существенно выше. Получается, что величина дохода, от пользования гостиным комплексом в дни проведения конференции, возможно, будет превышать доходы от использования в прочее время.

---

Тяжелая экологическая обстановка, кризисный показатель политической стабильности в стране, криминальный уровень в регионе и прочие факторы могут уменьшить доходы от пользования объектом недвижимости.

Расчеты стоимости недвижимого имущества при использовании доходного подхода учитывает, как прогнозируемые отклонения от некой величины в денежных потоках, так и возможное изменение процентных ставок, а, следовательно, изменение коэффициента капитализации. Только при стабильной ситуации в определенном сегменте рынка, данный коэффициент в течении прогнозируемого времени можно брать во внимание как постоянный. При использовании метода дисконтирования денежных потоков, стоимость объекта имущества определяется суммированием денежных потоков, получаемых в каждом периоде и приведенных к текущему моменту при использовании ставки дисконта.

Наиболее приемлемым с точки зрения инвестирования считается доходный подход, так как стоимость предприятия подразумевает не стоимость активов (здания, оборудование, машины, материальные ценности, сооружения), а оценка потока будущих доходов. Так в качестве дохода выступает прибыль оцениваемого предприятия, денежный поток, выручка, выплачиваемые или потенциальные дивиденды.

Рыночная оценка бизнеса зависит перспектив данного предприятия. Определяя рыночную стоимость бизнеса, учитывают только ту часть капитала, что приносит доходы в любой форме в будущем. Так же важно, когда собственник получит эти доходы и какие риски могут этому соответствовать. Совокупность всех этих факторов, которые влияют на оценку бизнеса могут быть использованы в методе дисконтированных денежных потоков. (метод ДДП).

Денежные потоки – это денежные средства от деятельности предприятия, которые будут поступать с периодичностью в определенный промежуток.

Оценка стоимости бизнеса методом ДДП основана на концепции, что возможный инвестор не будет платить за данный бизнес ту сумму, если она больше чем стоимость будущих доходов от этого бизнеса на текущий момент.

Так же собственник не будет продавать свой бизнес по цене, которая ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. При общем взаимодействии, стороны придут к соглашению о рыночной цене, которая будет равна стоимости будущих доходов.

---