ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 05.12.2023
Просмотров: 521
Скачиваний: 5
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Важной составляющей нового законодательства о недвижимости стала регламентация структуры собственности в здании, разделенном на помещения. Этот вопрос в законодательном плане не был решен с момента введения в действие части первой ГК РФ, которая определяла правовой режим помещений и общего имущества исключительно в многоквартирном доме. Только через 14 лет Пленум ВАС РФ в Постановлении от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) определил, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. Это положение было уточнено п. 41 Постановления N 25, согласно которому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и ст. 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Очевидный пробел закона в этой части отмечался неоднократно, и меры к его ликвидации приняты Законом N 430-ФЗ. Пункт 2 ст. 141.4 указывает, что "помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи". Пункт 2 ст. 287.5 такие помещения именует вспомогательными. Из этого следует, что помещения в здании теперь следует делить на жилые, нежилые и вспомогательные. Жилые и нежилые помещения можно условно именовать основными (к ним Закон приравнивает и машино-места), их особенность состоит в том, что они имеют соответствующее назначение и могут быть объектами оборота как недвижимые вещи. Вспомогательные помещения - особый вид помещений (их нельзя отнести к жилым или нежилым), их особенность состоит том, что они предназначены для обслуживания основных (жилых или нежилых) помещений и машино-мест, в силу чего они не участвуют в обороте, представляя собой часть общего имущества здания, лишенного оборотоспособности и находящегося в общей долевой собственности собственников основных помещений.
Согласно п. 2 ст. 287.4 "собственнику помещения, машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении (статья 287.5)". До внесения рассматриваемых изменений ст. 289 так определяла (и определяет до сих пор) право общей долевой собственности на общее имущество только в многоквартирном доме.
Дальнейшему рассмотрению структуры собственности в здании, разделенном на основные помещения и машино-места, полностью посвящена ст. 287.5 ГК РФ. По сути дела, она в основном распространяет на любые здания положения, ранее относившиеся исключительно к многоквартирным домам. Согласно п. 1 этой статьи "если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений, машино-мест в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения, машино-места имущество в этих здании или сооружении (общее имущество)". Таким образом, единственным признаком общего имущества здания остается его предназначенность (предназначение) для обслуживания более одного основного помещения, машино-места. Далее следуют уже известные положения о том, что представляет собой режим общей долевой собственности на общее имущество здания (сооружения) (п. 4, 6, 7), о порядке определения размера долей в общем имуществе и количестве голосов на собрании собственников (п. 5).
Определенная новизна рассматриваемых норм, кроме их распространения на любые здания, состоит в том, что законодатель решил установить, на основании чего может определяться предназначение помещения для обслуживания более одного помещения, машино-места.
Об этом говорит последнее предложение п. 1 ст. 287.5 ГК РФ: "Предназначение имущества для обслуживания более одного помещения, машино-места может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест".
По мнению автора, данная формулировка, к сожалению, не проясняет ситуацию с критериями предназначения имущества для обслуживания нескольких основных помещений, машино-мест (для краткости далее будем использовать термин "общее предназначение"), а наоборот, порождает вопросы, на которые закон прямого ответа не дает.
Приведенная формулировка называет два критерия общего предназначения помещения:
1) расположение и назначение, определенные при строительстве здания;
2) решение собственников помещений, машино-мест.
Первый критерий, очевидно, связан с назначением соответствующего имущества, следующим из проектной документации здания, что вполне соответствует существующей судебной практике. Что же касается решения собственников основных помещений в качестве критерия общего предназначения имущества, то это положение подлежит серьезному осмыслению. Казалось бы, из рассматриваемого текста закона можно сделать вывод, что проектная документация и решение собственников помещений выступают в качестве равноправных критериев наличия или отсутствия общего предназначения имущества. Это могло бы означать ничем не ограниченную возможность собственников помещений своим решением пересмотреть положения проектной документации, исключив из общего имущества отдельные или все конструкции здания, лестничные клетки, лифтовое оборудование, помещения для размещения оборудования здания и т.д.
Однако такой вывод вступил бы в противоречие с другими положениями ст. 287.5 ГК РФ. В частности, из п. 2 этой статьи можно заключить, что, во-первых, существуют предметы, безусловно относящиеся к общему имуществу, - крыши и строительные конструкции, а во-вторых, в отношении других объектов - вспомогательных помещений и оборудования предусмотрен критерий фактического обслуживания ими более одного помещения, машино-места, установление которого также должно устранять возможность исключить эти объекты из числа общего имущества решением собственников. Следовательно, должно быть признано противоречащим закону исключение решением собственников из общего имущества здания вспомогательных помещений, предназначенных, например, для эвакуации людей при чрезвычайных ситуациях (проходы, лестничные клетки).
Таким образом, решение собственников об исключении определенных объектов из общего имущества здания путем произвольной констатации отсутствия их общего предназначения и обращение их в индивидуальную собственность может быть признано недействительным (ничтожным), если оно противоречит закону, который безальтернативно определяет спорные объекты как общее имущество здания, либо если это решение находится в противоречии с фактическим назначением имущества, включая его назначение для обеспечения общественной безопасности.
Вопросы вызывает и последнее предложение п. 2 ст. 287.5: "Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом". Что хотел сказать этим законодатель? Если предполагается принятие особого закона об общем имуществе здания, в котором, в частности, могли бы быть рассмотрены изложенные выше проблемы соотношения проектного назначения имущества и волеизъявления собственников помещений, то это можно только приветствовать. С другой стороны, наличие данного положения и длительное отсутствие соответствующего закона может привести к нестабильности правоприменительной практики в вопросах структуры собственности в различных зданиях.
В плане определения структуры собственности перед законодателем стояла задача устранить пробел - отсутствие соответствующей регламентации для любых зданий (сооружений), кроме многоквартирных домов. Если рассматривать ст. 287.5 ГК РФ как средство решения этой проблемы, то нужно признать, что она регламентирует соотношение собственности на основные помещения и общее имущество для всех зданий, разделенных на помещения, включая многоквартирные дома. Делаем такой вывод, поскольку в этой статье не указывается, на какие здания (сооружения) она распространяется, а также не содержится указания на то, какие здания (сооружения) этой статьей не охватываются.
В этом случае существование особых норм, регулирующих те же отношения в многоквартирных домах, было бы оправданно лишь в той части, в которой эти нормы устанавливают иной правовой режим, чем ст. 287.5 ГК РФ. Вместе с тем Закон N 430-ФЗ не только сохранил в ГК РФ нормы, специально регулирующие вопросы структуры собственности в многоквартирных домах (ст. 289, 290 ГК РФ), но и внес в ст. 290 изменения. Эти изменения носят в основном редакционный характер (квартиры заменены на помещения, кроме помещений указаны также машино-места). В состав общего имущества включен земельный участок, но это обстоятельство специально отражено в новой ст. 287.6. Поскольку ст. 290 в последней редакции не содержит каких-либо отличий в правовом режиме основных помещений и общего имущества по сравнению со ст. 287.5, представляется целесообразным либо исключить ст. 289 и 290 из ГК РФ, либо указать в них на особенности структуры собственности в многоквартирных домах (если они признаются законодателем).
Наличие ст. 287.5 ГК РФ, с одной стороны, должно устранить возможность применения норм ГК и ЖК РФ о структуре собственности в многоквартирном доме по аналогии к другим зданиям. Более того, новый закон не содержит никаких оснований для отказа от применения положений ст. 287.5 к отношениям в многоквартирном доме. С другой стороны, необходимо учитывать, что отношения собственности на общее имущество в многоквартирных домах по-прежнему урегулированы значительно подробнее в ЖК РФ, в связи с чем вопрос о применении по аналогии этого Кодекса может возникать при решении вопросов, которые не урегулированы ст. 287.5.
Следующий важный модуль нового законодательства о недвижимости посвящен возникновению, изменению, "взаимопревращению" и прекращению существования недвижимых вещей и права собственности на них.
Вопрос о возникновении права на вновь созданную недвижимую вещь давно занимал исследователей. Идея о том, что первичное право на такой объект может возникнуть только у лица, обладающего правом на земельный участок, высказывалась неоднократно. В то же время законодательство и практика этого подхода не придерживались, допуская непосредственное возникновение права собственности на новый объект у участника строительства, не обладающего правами на земельный участок (подрядчика, участника долевого строительства и пр.).
Статья 287.1 теперь устанавливает правило, согласно которому право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, либо у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное.
Таким образом, возникновение права собственности на новую недвижимую вещь у собственника или законного владельца земельного участка выступает как общее правило, которое может быть изменено не только законом, но и договором.
В связи с этим участникам создания зданий и сооружений необходимо теперь внимательно относиться к формулировкам соответствующих договоров, поскольку если в договоре не будет указано, что право на построенный объект или помещение в нем может возникать у участника строительства (дольщика, подрядчика, инвестора и пр.), то необходимо будет регистрировать право на объект за собственником (владельцем) земельного участка и затем проводить отчуждение объекта или помещений в нем другим лицам, что будет связано с дополнительными временными и финансовыми затратами.
При описании изменений уже созданных недвижимых вещей законодатель использует единый термин "образование", называя появившиеся недвижимые вещи "образованными". При этом данным термином описываются весьма разные по правовой природе процессы. В частности, согласно п. 2 ст. 141.3 здания и сооружения могут быть образованы в результате:
(а) раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса);
(б) объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении).
Согласно п. 3 ст. 141.4 помещения, машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы в результате:
(а) раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения);
(б) объединения смежных недвижимых вещей (помещений, машино-мест);
(в) реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи.
Необходимо учитывать, что раздел здания, объединение нескольких зданий и (или) сооружений в одно, реконструкция здания с образованием новых помещений, раздел и объединение смежных помещений (в частности, при перепланировке - п. 5 ст. 141.4) невозможны без осуществления той или иной строительной деятельности. В то же время раздел единого недвижимого комплекса, объединение всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, или, наоборот, разделение здания на помещения представляют собой сугубо документальные процедуры, никак не связанные со строительной деятельностью. Полагаю, что две указанные разновидности процессов, происходящих с недвижимыми вещами, следует четко (в том числе и терминологически) разделять, а не формировать представления о них как о явлениях одной правовой природы.