ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 05.12.2023
Просмотров: 522
Скачиваний: 5
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Весьма сомнительным выглядит и утверждение в п. 3 ст. 141.3 ГК РФ о том, что "изменение характеристик здания или сооружения не влечет образования новых здания или сооружения, если иное не установлено законом".
Вполне очевидно, что изменение характеристик здания и сооружения (например, площади) в результате уточнения обмеров и исправления арифметических ошибок не влечет образования нового здания. Но надстройка дополнительного этажа или пристройка дополнительного модуля и связанное с этим изменение площади, объема и высоты здания должны рассматриваться как возникновение нового объекта в результате реконструкции. С учетом того что в настоящее время закон, упоминаемый в п. 3 ст. 141.3, отсутствует, рассматриваемая норма может использоваться для сокрытия создания самовольных построек в результате реконструкции. Здесь вполне ожидаема следующая логика. Изменение характеристик объекта влечет образование нового здания лишь в случаях, когда это специально установлено законом. Закон, устанавливающий такие случаи, отсутствует. Значит, любая реконструкция не влечет возникновения нового объекта, в связи с чем не требуется получения соответствующих разрешений и согласований, а также регистрации права на вновь созданный объект.
Вопрос о "взаимопревращении" здания в помещения и помещений в здание до принятия Закона N 430-ФЗ был решен Постановлением N 64, согласно которому "если собственник здания... принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом" (абз. 1 п. 8). Обратный процесс был охарактеризован в абзаце 3 этого же пункта: "Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения".
Пункт 1 ст. 287.2 установил, что "при государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается", и перенес тем самым в закон положение абзаца 1 п. 8 Постановления N 64. В то же время норму, описывающую превращение помещений в здание, Закон N 430-ФЗ не включил, что представляется существенным пробелом, тем более что абз. 3 п. 8 Постановления N 64 содержит не вполне удачную формулировку, из которой можно заключить, что правом на объединение всех помещений в здание обладает лишь их единоличный собственник (одно лицо), в то время как достаточно очевидно, что таким правом должны обладать несколько собственников помещений, которые могут прекратить свои права на помещения и превратить здание в целом в объект общей долевой собственности.
Включение в ГК РФ правила п. 2 ст. 141.5 о том, что при изменении объекта недвижимости "обременения, установленные в отношении исходной недвижимой вещи, сохраняются в отношении всех образованных недвижимых вещей, если настоящим Кодексом или соглашением собственника исходной недвижимой вещи с лицом, в пользу которого установлено обременение, не определено иное", является вполне обоснованным. Это правило конкретизирует свойство следования, в связи с чем оно относится не только к технологии регистрации прав, но и определяет правовой режим недвижимых вещей, возникших в результате изменения недвижимости, существовавшей ранее.
Положение п. 6 ст. 141.4 о том, что "образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается", призвано стать препятствием для оформления прав на помещения в объектах незавершенного строительства и удовлетворения исков о признании таких прав.
Против существующей практики образования в рамках здания единственного помещения, охватывающего все его пространство, направлено положение п. 4 ст. 141.4, согласно которому "в одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест".
Статья 141.5, которая называется "Образование недвижимых вещей", содержит правило о том, что "законом могут быть установлены запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условия, при соблюдении которых допускается образование таких недвижимых вещей". В связи с этим, вслед за Экспертным заключением Совета по кодификации, поддерживается вывод о том, что данные положения "не могут выступать в качестве основы гражданско-правового регулирования особенностей образования недвижимых вещей, так как эти правила относятся к их публично-правовому режиму".
Важной частью Закона N 430-ФЗ являются нормы ГК РФ, устанавливающие правовой режим земельных участков в связи с нахождением на них зданий, а также правовой режим зданий в зависимости от участков, на которых они находятся.
Установлен различный правовой режим земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, и участков, на которых находятся иные здания. Пункт 2 ст. 287.6 содержит категорическое правило о том, что "собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты". В то же время собственники нежилых помещений (в других, не многоквартирных) в зданиях или сооружениях, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать лишь передачи им земельного участка, занятого зданием или сооружением и необходимого для их использования, в общую собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование в случаях, предусмотренных ЗК РФ (п. 3 ст. 287.6).
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме имеют безусловное право общей долевой собственности на земельный участок, которое возникает безвозмездно непосредственно в силу данного закона, в связи с чем земельный участок всегда рассматривается как элемент общего имущества многоквартирного дома (п. 1 ст. 290 ГК РФ в редакции Закона N 430-ФЗ). При этом право собственности в этом случае возникает независимо от того, кому (публичному или частному собственнику) принадлежал земельный участок до возникновения права собственности на помещения в многоквартирном доме.
Собственники помещений в других домах, не относящихся к многоквартирным, имеют право требовать передачи им земельного участка в собственность, аренду или безвозмездное пользование:
(а) если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;
(б) в случаях и на условиях, установленных ЗК РФ.
Если земельный участок, на котором находится чужое здание, не являющееся многоквартирным домом, принадлежит частному собственнику, то изменение собственника этого участка может произойти исключительно на основании соглашения собственника участка и собственника здания либо решения суда. Новая ст. 287.3 до достижения такого соглашения предусматривает право пользования земельным участком собственника здания на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка (п. 1 ст. 287.3), а в случае, если право пользования по закону или договору у собственника здания отсутствует, то все равно имеется право пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения доступа к зданию (п. 2 ст. 287.3).
Последнее положение представляется весьма значимым, поскольку оно фактически исключает прекращение права пользования участком собственником здания даже в том случае, если это право, установленное договором или законом, прекратилось. В связи с этим возникает вопрос: возможно ли в принципе наступление обстоятельства, указанного в п. 1 ст. 272 ГК РФ ("прекращение права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества")? Следует предположить, что в связи с действием п. 2 ст. 287.3 прекращение права пользования со стороны собственника здания чужим участком невозможно, что исключает применение ст. 272. Новая редакция Закона приводит к тому, что до достижения соглашения между собственниками участка и здания последний будет всегда иметь право пользования участком, на котором его здание оказалось.
Исключив п. 3 из ст. 271 в прежней редакции, Закон N 430-ФЗ включил в п. 3 ст. 287.3 аналогичную норму о праве собственника здания владеть, пользоваться и распоряжаться этим зданием, сносить его постольку, поскольку это не противоречит условиям, установленным законом или договором, и не нарушает прав собственника земельного участка или его иного законного владельца. Также в ст. 287.3 включен п. 4, разрешающий восстановление здания в случае его случайной гибели.
Трудно дать однозначную оценку Закону N 430-ФЗ. Позитивными моментами в его принятии можно считать:
- ликвидацию пробела в гражданском законодательстве путем унификации норм о любых зданиях (сооружениях), разделенных на помещения;
- попытку определения ряда видов недвижимых вещей (земельный участок, здание, сооружение, помещение);
- установление возможности возникновения права собственности на вновь созданные недвижимые вещи не только у собственников и законных владельцев земельных участков.
В то же время нельзя не видеть низкое качество конкретных формулировок, явные ошибки законодательной техники, отсутствие ясности в позиции законодателя по ряду важных вопросов правового режима недвижимости. Прежде всего это касается определения зданий, сооружений и помещений, критериев предназначенности имущества для обслуживания более одного помещения, оснований относить изменившиеся недвижимые вещи к новым. Глядя на текст принятых норм, можно подумать, что закон готовился в спешке, в то время как все отраженные в нем вопросы были поставлены не менее 20 - 25 лет назад и все это время активно обсуждались. И все же Закон N 430-ФЗ может быть источником оптимизма для специалистов в сфере правового регулирования недвижимости хотя бы потому, что факт его принятия служит поводом для внесения конкретных предложений по совершенствованию новых и прежних норм о недвижимых вещах.
Примерные задания для практических занятий
-
Проанализируйте положения ст. 128 ГК РФ. По какому принципу перечисленные в ней объекты отнесены к объектам гражданских прав? Может ли быть объектом гражданских прав что-либо, не включенное в перечень ст. 128 ГК? -
Вещь в гражданском праве – понятие юридическое или фактическое? -
Практические цели классификации вещей -
Грань между понятиями «работы» и «услуги». Их включение в число объектов гражданских прав -
Соотношение понятий «честь», «достоинство», «деловая репутация», «доброе имя» -
Статья 150 ГК РФ содержит неисчерпывающий перечень нематериальных благ. Кроме перечисленных благ, какие еще нематериальные блага и личные неимущественные права защищаются гражданским законодательством? Свою позицию обоснуйте.
7. Раскройте содержание понятия «частная жизнь гражданина»
Следует отметить, что, в принципе, нет четкой определенности по поводу возможности правового регулирования частной жизни. В отсутствие законодательного или хотя бы другого общепризнанного определения понятия « частная жизнь » реализация такого суждения в правоприменительной деятельности существенно затруднена."
Частная жизнь, личная и семейная тайна, согласно ст. 150 ГК РФ, отнесены к числу нематериальных благ, объявляются неприкосновенными и подлежащими защите в соответствии с ГК РФ и другими законами в случаях и в порядке, ими предусмотренных, а также в тех случаях и тех пределах, в каких использование способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ) вытекает из существа нарушенного нематериального права и характера последствий этого нарушения.
В понятие "частная жизнь" включается та область жизнедеятельности человека, которая относится к отдельному лицу, касается только его и не подлежит контролю со стороны общества и государства, если носит непротивоправный характер.
8. Чукалов нашел в лесу несколько осколков астероида 2012 DA14, упавшего в озеро Чебаркуль Челябинской области, и разместил объявления об их продаже в сети Интернет, в том числе на международном интернет-аукционе eBay. Гражданин Австрии Родерик согласился купить самый большой камень, попросил застраховать его и переслать экспресс-почтой. Допустима ли продажа кусков небесного тела на территории РФ?