Методы оценки рыночной и инвестиционной стоимости Рис. 2. Подходы и методы оценки недвижимостиСравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения [ФСО № 7].Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы с оцениваемым объектом по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки используются цены предложений по выставленным на продажу объектам.В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

• 
  метод валовой ренты;
  
• 
  метод сравнения продаж.
  

В настоящей оценке расчеты производятся по методу сравнения продаж. Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж используется ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которую имеют объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается, исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта-заместителя».Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

• 
  подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
  
• 
  определение подходящих характеристик сравнения и проведение сравнительного анализа по каждому показателю;
  
• 
  сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
  
• 
  приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.
  

---

2. Определение рыночной стоимости объекта оценки методами сравнительного подхода.2.1. Описание объекта оценки В настоящей работе в качестве объекта оценки рассматривается: 2-комнатная квартира, находящаяся на 4 этаже 5-этажного жилого дома, общей площадью 41,9 кв.м., жилая площадь 25,8 кв.м., адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, д. 231, кв. 74. Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценкиТаблица № 1Описание объекта оценки

Соответствует поэтажному плану БТИ (не имеет не зарегистрированных в установленном действующим законодательством порядке перепланировок/переоборудования) (нужное отметить)	Соответствует	Не соответствует
	+
(при наличии незарегистрированной перепланировки/переоборудования) краткая характеристика перепланировки и мнение оценщика о возможности регистрации данной перепланировки в установленном законом порядке	-
Имеет отдельную от других квартир: кухню и санузел (нужное отметить)	Да	Нет
	+
Подключен к электрическим, паровым газовым системам отопления (нужное отметить)	Да	Нет
	+
Обеспечен горячим и холодным водоснабжением (нужное отметить)	Да	Нет
	+
Здание не находится в аварийном состоянии (нужное отметить)	Да	Нет
	+
Имеется информация о состоянии здания на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением (нужное отметить)	Да	Нет
		+
Количество комнат в квартире	2
Этаж, на котором находится квартира	4

---

Таблица № 2Описание жилого дома, в котором находится объект оценки

Тип дома (нужное отметить)	Панельный	Блоки		Монолит			Кирпич
	+
Год постройки	1963 г.
Наличие информации о планахна капремонт, снос или реконструкцию (для домов до 70-х гг. постройки и этажностью менее 8 этажей включительно.)	Есть				Нет
					+
	Не предоставлена
Этажность дома	5 - этажей
Технический этаж/подвал (для квартиры на последнем/первом этаже) (нужное отметить)	Есть				Нет
	+
Перекрытия (нужное отметить)	Железобетонные		Деревянные			Смешанные
	+
	Источник информации
	Тех. паспорт БТИ
Здание имеет износ менее 30%	Да				Нет
					+

Таблица № 3Общие характеристики объекта оценки

№ п/п	Характеристики объекта оценки
1	Местоположение
1.1	Адрес	Иркутская область, г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, д. 231, кв. 74
1.2	Локальные особенности расположения: - транспортная доступность	Жилой дом располагается в Ленинском р-не гор. Иркутска, на расстоянии около 243 м. от остановки общественного транспорта «Подстанция (Ново-Ленино) (Иркутск)»
1.3	Качество обустройства двора	Хорошее
1.4	Экологическая обстановка	Хорошая
1.5	Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	В данном районе промышленных предприятий нет
1.6	Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км)	Школа	+
		Детский сад	+
		Отделение банка	+
		Предприятия службы быта	+
		Торговые предприятия	+
		Аптека	+
		Поликлиника	+
		Зона отдыха	+
1.7	Состояние прилегающей территории	Хорошее
1.8	Средняя стоимость 1 м2 однотипных оцениваемых комнат в данном районе	87-93 тыс. руб.

---

Таблица 4Описание здания

№ п/п	Характеристики объекта оценки
2	Физические характеристики дома
2.1	Год постройки	1963 г.
2.2	Общий физический износ, в соответствии с документами, предоставленными Заказчиком для оценки	32%
2.3	Консьерж	Нет
2.4	Домофон, магнитный замок, ключ	Да
2.5	Тип здания	Жилой дом
2.6	Наличие подвала	Да
2.7	Наличие чердака/мансарды	Да
2.8	Количество этажей	5 – этажей
2.9	Материал стен	Панельные
2.10	Характеристика перекрытий	Железобетонные
2.11	Внешний вид фасада дома	Панельные
2.12	Техническое обустройство	Присутствуют: электроснабжение, центральное отопление, водоснабжение (холодное и горячее), канализация
2.13	Состояние подъезда	Удовлетворительное
2.14	Организованная стоянка личного а/т или подземные гаражи	Да
2.15	Справка о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт	Нет
2.16	Социальный состав жильцов	Смешанный

Таблица 5Описание квартиры

№ п/п	Характеристики объекта оценки
3	Информация по квартире
3.1	Этаж расположения	4
3.2	Количество квартир на этаже	4
3.3	Количество комнат в квартире	2
3.4	Тип комнат	Изолированные
3.5	Общая площадь, кв. м.	41,9
3.6	Жилая площадь, кв. м.	25,8
3.7	Площадь кухни, кв.м	6,1
3.8	Лоджия/балкон, кв. м.	Да, балкон
3.9	Высота потолков, м.	2,50
3.10	Вид из окон	Во двор и на улицу
3.11	Внутренняя отделка и оборудование помещений	Полы	Дощатые, плитка
		Потолок	Окраска, потолочная плитка
		Стены	Обои, окраска, плитка
		Оконные проемы	Пластиковые
		Двери межкомнатные	Филенчатые
		Входная дверь	Металлическая
3.12	Объект подключен к системам водопровода, горячего водоснабжения, телефону, отоплению	Да
3.13	Центральное отопление	Имеется
3.14	Оборудование для вышеперечисленных систем	Есть
3.15	Текущее использование	Используется по назначению, как жилое помещение, квартира

---

На основании имеющихся у оценщика сведений оценщик пришёл к выводам о том, что:

1. 
   Дом в хорошем состоянии.
   
2. 
   Признаков деформаций несущих конструкций, элементов коррозионного поражения не выявлено. Ориентировочный остаточный срок службы здания составляет 150 лет.
   

Таблица № 6

Классификация зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Группа зданий	Тип зданий	Фундаменты	Стены	Перекрытия	Срок службы, лет
I	Особо капитальные	Каменные и бетонные	Кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные	Железобетонные	150
II	Обыкновенные	Каменные и бетонные	Кирпичные и крупноблочные	Железобетонные или смешанные	120
III	Каменные, облегченные	Каменные и бетонные	Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника	Деревянные или железобетонные	100
IV	Деревянные, смешанные, сырцовые	Ленточные бутовые	Деревянные, смешанные	Деревянные	50
V	Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые	На деревянных ступенях или на бутовых столбах	Каркасные, глинобитные	Деревянные	30
VI	Каркасно-камышитовые	На деревянных ступенях или на бутовых столбах	Каркасные, глинобитные	Деревянные	15

Неустранимый физический износ определяется при помощи метода, называемого методом анализа эффективного возраста: Износ (%) = EA / (EA+RL), где: EA = NL – RL — эффективный возраст; RL — срок остаточной полезной жизни; NL — продолжительность экономической жизни (срок службы). Таблица № 7

Расчет физического износа дома

Наименование	Нормативный срок жизни (срок службы), лет	Срок остаточной полезной жизни, лет	Эффективный возраст, лет	Физический износ, %
Здание, в котором расположен Объект оценки	150	91	59	39%

---

Смотрите также файлы

• Технологические машины и оборудование (по отраслям).docx

• Реферат пояснительная записка содержит 60 страниц, 14 таблиц.pdf

• Псп упражнение 1 Установка автоцистерны на пожарный гидрант.doc

• Решите задачу в соответствии с вариантом. Выбор варианта задачи осуществляется следующим образом.docx

• Конспект лекции.docx