ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 06.12.2023
Просмотров: 96
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Методы оценки рыночной и инвестиционной стоимости
Рис. 2. Подходы и методы оценки недвижимости
Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения [ФСО № 7].
Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы с оцениваемым объектом по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).
Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки используются цены предложений по выставленным на продажу объектам.
В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:
-
метод валовой ренты; -
метод сравнения продаж.
В настоящей оценке расчеты производятся по методу сравнения продаж. Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж используется ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которую имеют объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается, исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта-заместителя».
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
-
подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности; -
определение подходящих характеристик сравнения и проведение сравнительного анализа по каждому показателю; -
сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых; -
приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.
2. Определение рыночной стоимости объекта оценки методами сравнительного подхода.
2.1. Описание объекта оценки
В настоящей работе в качестве объекта оценки рассматривается:
2-комнатная квартира, находящаяся на 4 этаже 5-этажного жилого дома, общей площадью 41,9 кв.м., жилая площадь 25,8 кв.м., адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, д. 231, кв. 74. Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано.
Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки
Таблица № 1
Описание объекта оценки
| Соответствует поэтажному плану БТИ (не имеет не зарегистрированных в установленном действующим законодательством порядке перепланировок/переоборудования) (нужное отметить) | Соответствует | Не соответствует |
| + | | |
| (при наличии незарегистрированной перепланировки/переоборудования) краткая характеристика перепланировки и мнение оценщика о возможности регистрации данной перепланировки в установленном законом порядке | - | |
| Имеет отдельную от других квартир: кухню и санузел (нужное отметить) | Да | Нет |
| + | | |
| Подключен к электрическим, паровым газовым системам отопления (нужное отметить) | Да | Нет |
| + | | |
| Обеспечен горячим и холодным водоснабжением (нужное отметить) | Да | Нет |
| + | | |
| Здание не находится в аварийном состоянии (нужное отметить) | Да | Нет |
| + | | |
| Имеется информация о состоянии здания на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением (нужное отметить) | Да | Нет |
| | + | |
| Количество комнат в квартире | 2 | |
| Этаж, на котором находится квартира | 4 | |
Таблица № 2
Описание жилого дома, в котором находится объект оценки
| Тип дома (нужное отметить) | Панельный | Блоки | Монолит | Кирпич | |||
| + | | | | ||||
| Год постройки | 1963 г. | ||||||
| Наличие информации о планахна капремонт, снос или реконструкцию (для домов до 70-х гг. постройки и этажностью менее 8 этажей включительно.) | Есть | Нет | |||||
| | + | ||||||
| Не предоставлена | |||||||
| | |||||||
| Этажность дома | 5 - этажей | ||||||
| Технический этаж/подвал (для квартиры на последнем/первом этаже) (нужное отметить) | Есть | Нет | |||||
| + | | ||||||
| Перекрытия (нужное отметить) | Железобетонные | Деревянные | Смешанные | ||||
| + | | | |||||
| Источник информации | |||||||
| Тех. паспорт БТИ | |||||||
| Здание имеет износ менее 30% | Да | Нет | |||||
| | + | ||||||
Таблица № 3
Общие характеристики объекта оценки
| № п/п | Характеристики объекта оценки | ||
| 1 | Местоположение | ||
| 1.1 | Адрес | Иркутская область, г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, д. 231, кв. 74 | |
| 1.2 | Локальные особенности расположения: - транспортная доступность | Жилой дом располагается в Ленинском р-не гор. Иркутска, на расстоянии около 243 м. от остановки общественного транспорта «Подстанция (Ново-Ленино) (Иркутск)» | |
| 1.3 | Качество обустройства двора | Хорошее | |
| 1.4 | Экологическая обстановка | Хорошая | |
| 1.5 | Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона | В данном районе промышленных предприятий нет | |
| 1.6 | Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км) | Школа | + |
| Детский сад | + | ||
| Отделение банка | + | ||
| Предприятия службы быта | + | ||
| Торговые предприятия | + | ||
| Аптека | + | ||
| Поликлиника | + | ||
| Зона отдыха | + | ||
| 1.7 | Состояние прилегающей территории | Хорошее | |
| 1.8 | Средняя стоимость 1 м2 однотипных оцениваемых комнат в данном районе | 87-93 тыс. руб. | |
Таблица 4
Описание здания
| № п/п | Характеристики объекта оценки | |
| 2 | Физические характеристики дома | |
| 2.1 | Год постройки | 1963 г. |
| 2.2 | Общий физический износ, в соответствии с документами, предоставленными Заказчиком для оценки | 32% |
| 2.3 | Консьерж | Нет |
| 2.4 | Домофон, магнитный замок, ключ | Да |
| 2.5 | Тип здания | Жилой дом |
| 2.6 | Наличие подвала | Да |
| 2.7 | Наличие чердака/мансарды | Да |
| 2.8 | Количество этажей | 5 – этажей |
| 2.9 | Материал стен | Панельные |
| 2.10 | Характеристика перекрытий | Железобетонные |
| 2.11 | Внешний вид фасада дома | Панельные |
| 2.12 | Техническое обустройство | Присутствуют: электроснабжение, центральное отопление, водоснабжение (холодное и горячее), канализация |
| 2.13 | Состояние подъезда | Удовлетворительное |
| 2.14 | Организованная стоянка личного а/т или подземные гаражи | Да |
| 2.15 | Справка о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт | Нет |
| 2.16 | Социальный состав жильцов | Смешанный |
Таблица 5
Описание квартиры
| № п/п | Характеристики объекта оценки | ||
| 3 | Информация по квартире | ||
| 3.1 | Этаж расположения | 4 | |
| 3.2 | Количество квартир на этаже | 4 | |
| 3.3 | Количество комнат в квартире | 2 | |
| 3.4 | Тип комнат | Изолированные | |
| 3.5 | Общая площадь, кв. м. | 41,9 | |
| 3.6 | Жилая площадь, кв. м. | 25,8 | |
| 3.7 | Площадь кухни, кв.м | 6,1 | |
| 3.8 | Лоджия/балкон, кв. м. | Да, балкон | |
| 3.9 | Высота потолков, м. | 2,50 | |
| 3.10 | Вид из окон | Во двор и на улицу | |
| 3.11 | Внутренняя отделка и оборудование помещений | Полы | Дощатые, плитка |
| Потолок | Окраска, потолочная плитка | ||
| Стены | Обои, окраска, плитка | ||
| Оконные проемы | Пластиковые | ||
| Двери межкомнатные | Филенчатые | ||
| Входная дверь | Металлическая | ||
| 3.12 | Объект подключен к системам водопровода, горячего водоснабжения, телефону, отоплению | Да | |
| 3.13 | Центральное отопление | Имеется | |
| 3.14 | Оборудование для вышеперечисленных систем | Есть | |
| 3.15 | Текущее использование | Используется по назначению, как жилое помещение, квартира | |
На основании имеющихся у оценщика сведений оценщик пришёл к выводам о том, что:
-
Дом в хорошем состоянии. -
Признаков деформаций несущих конструкций, элементов коррозионного поражения не выявлено. Ориентировочный остаточный срок службы здания составляет 150 лет.
Таблица № 6
Классификация зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
| Группа зданий | Тип зданий | Фундаменты | Стены | Перекрытия | Срок службы, лет |
| I | Особо капитальные | Каменные и бетонные | Кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные | Железобетонные | 150 |
| II | Обыкновенные | Каменные и бетонные | Кирпичные и крупноблочные | Железобетонные или смешанные | 120 |
| III | Каменные, облегченные | Каменные и бетонные | Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника | Деревянные или железобетонные | 100 |
| IV | Деревянные, смешанные, сырцовые | Ленточные бутовые | Деревянные, смешанные | Деревянные | 50 |
| V | Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые | На деревянных ступенях или на бутовых столбах | Каркасные, глинобитные | Деревянные | 30 |
| VI | Каркасно-камышитовые | На деревянных ступенях или на бутовых столбах | Каркасные, глинобитные | Деревянные | 15 |
Неустранимый физический износ определяется при помощи метода, называемого методом анализа эффективного возраста:
Износ (%) = EA / (EA+RL),
где: EA = NL – RL — эффективный возраст; RL — срок остаточной полезной жизни; NL — продолжительность экономической жизни (срок службы).
Таблица № 7
Расчет физического износа дома
| Наименование | Нормативный срок жизни (срок службы), лет | Срок остаточной полезной жизни, лет | Эффективный возраст, лет | Физический износ, % |
| Здание, в котором расположен Объект оценки | 150 | 91 | 59 | 39% |