ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 06.12.2023
Просмотров: 95
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Оцениваемый объект находиться по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, д. 231, кв. 74.
Район с развитой социальной инфраструктурой, в непосредственной близости находится:
- продовольственные магазины;
- супермаркеты;
- поликлиника;
- детские сады;
- школы;
- салоны красоты;
- аптеки.
Объект оценки находится в Ленинском р-не гор. Иркутска. На дату оценки квартира использовалась для проживания.
В квартире, согласно информации предоставленной Заказчиком и на основании визуального осмотра, уровень отделки – «Косметический».
Техническое состояние удовлетворительное. Имеется центральное отопление, водоснабжение и канализация. Незарегистрированные переоборудования и перепланировки имеются.
Объект оценки в целом, отвечает всем современным требованиям. Объект оценки не имеет функционального и экономического устаревания.
На дату оценки подлежащий оценке объект недвижимости использовался по назначению, как жилое помещение, квартира.
2.2. Анализ рынка объекта оценки, ценнообразующих факторов
Директор департамента продаж «Этажей» Сергей Зайцев полагает, что стоимость новостроек в ближайшее время будет колебаться, адаптируясь под активность покупателей.
Источник: СИА - https://realty.irk.ru/analytics.php?id=33487&action=show.
Цены на квартиры в Иркутске пошли в рост
Цены на жилье в Иркутске отыграли падение предыдущих месяцев и снова пошли в рост. За октябрь 2021 года, по данным REALTY.IRK.RU, вторичное жилье выросло в цене, в среднем, на 7%, новостройки не столь значительно – на 0,7%. А с начала года квадратный метр в иркутских новостройках подорожал на 23%, «квадрат» на вторичном рынке стал дороже 14%.
КВАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ИРКУТСКА: +7%
По данным REALTY.IRK.RU, за октябрь средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в Иркутске выросла на 7%, до 89,35 тыс. рублей.
В Ленинском районе в октябре цены на квартиры выросли на 10%, в Кировском и Куйбышевском – на 4%, в Октябрьском – на 3%, в Свердловском – на 0,6%.
А с начала года иркутская «вторичка» прибавила в цене 14%.
НОВОСТРОЙКИ В ИРКУТСКЕ: +0,7%
Стоимость нового жилья в Иркутске, по данным REALTY.IRK.RU, в октябре выросла не так значительно, как на «вторичке»: всего на 0,7%, до 95,29 тыс. рублей.
Новостройки в Свердловском районе за октябрь выросли в цене на 1,7%, в Куйбышевском районе – на 1,2%, в Октябрьском - на 0,3%. В Ленинском и Кировском районах цены значительно не изменились.
А с начала года квартиры в новостройках Иркутска подорожали, в среднем, на 23%.
Источник: REALTY.IRK.RU - Недвижимость Иркутска и Иркутской области - https://realty.irk.ru/analytics.php?id=30934&action=show.
Цены на недвижимость в Иркутске в 2022 г.
Источник информации - https://irkutsk.restate.ru/graph/.
Ликвидность объекта оценки
Ликвидность является важной характеристикой объекта недвижимости и характеризуется возможностью для объекта быть реализованным на рынке. В качестве показателя ликвидности используется типичный срок рыночной экспозиции объекта на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости.
В рамках настоящего Отчета, в зависимости от срока экспозиции объекта, используется следующая градация.
Градация ликвидности имущества
| Показатель ликвидности | Высокая | Средняя | Низкая |
| Примерный срок реализации, мес. | 1 – 2 | 3 – 6 | 7 – 18 |
Оценщиком был проведен анализ факторов, влияющих на ликвидность Объекта. Результаты анализа приведены в таблице ниже.
Результаты анализа факторов, влияющих на ликвидность Объекта оценки
| Наименование фактора | Результат анализа |
| Состояние рынка | Среднеразвитый |
| Привлекательность местоположения | Средняя |
| Физические характеристики (состояние) объекта | Среднее состояние |
| Масштаб (площадь) объекта | Стандартная |
| Иные факторы | Отсутствуют |
По результатам анализа вышерассмотренных факторов объект оценки обладает высокой ликвидностью. Срок экспозиции составит 2-3 месяца.
2.3. Использование методов сравнительного подхода при расчете рыночной стоимости объекта оценки
Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости
Цены на недвижимость, в частности в г. Иркутске, чаще всего ведут себя довольно предсказуемо. В посткризисные годы эксперты часто говорили о стагнации рынка, увеличение цены на квадратные метры сегодня сопоставимо с уровнем инфляции. Между тем, в некоторых случаях стоимость квартир в соседних жилых комплексах может существенно разниться, а иногда – даже на квартиры в одном доме. Существует ряд факторов, которые могут повлиять на конечную стоимость жилья.
Внешние факторы, влияющие на стоимость квартиры:
местоположение в городе. Положение квартиры в промышленном районе или районе с повышенным уровнем преступности однозначно будет снижать стоимость квартиры; расположенный рядом парк, лес, другой природный объект соответственно повышает стоимость жилой квартиры.
наличие поблизости от квартиры остановок транспорта (в 15 минутах ходьбы), магазинов, школы, детского сада, поликлиник.
наличие/отсутствие перечисленных объектов влияет на стоимость квартиры в положительную / отрицательную сторону.
экологическая ситуация в районе. Эта ситуация обычно связана с нахождением поблизости промышленных предприятий, хотя в спальных районах экологическая ситуация бывает не лучше, в силу скопления больших потоков автомобилей. Естественно, чем лучше экология района, тем выше стоимость жилья.
этаж. Средние этажи выигрывают в стоимости перед первым и последними этажами.
вид из окна квартиры. Приятный вид из окна (во двор или парк) не только будет радовать взор будущего владельца, но и обеспечит низкий уровень шума в квартире. Квартиры с окнами на проезжую часть обеспечат своих владельцев должным уровнем шума, пылью в летнее время и регулярной порцией выхлопных газов, что стоимость квартиры при продаже не повысит.
ухоженность двора и клумб у подъезда. Ухоженный, зеленый двор с детскими площадками и наличие клумб у подъезда дает возможность поднять цену квартиры в этом подъезде. Стоимость квартиры в этом же доме
, но в подъезде, перед которым расположены мусорный контейнеры, будет ниже.
состояние подъезда (запахи, надписи на стенах). Подъезд с запахом мочи, мусора и исписанными стенами стоимость квартиры не увеличит.
неприятное соседство.
Внутренние факторы, влияющие на стоимость квартиры:
- История квартиры. Богатая история квартиры с многочисленными переходами прав собственности от одного владельца к другому проигрывает квартире, приватизированной одним собственником или квартире в новостройке. При продаже квартиры по решению суда ее стоимость резко снижается на 10-30%. Квартира свободная юридически и физически (в квартире никто не зарегистрирован, все вещи вывезены) выигрывает в стоимости перед аналогичной, в которой прописана вся семья и несколько дальних родственников
- Наличие в квартире ремонта/евроремонта. Наличие дефектов в отделке сразу создает неприятное впечатление для покупателя. Так же чистую, опрятную, ухоженную квартиру продать проще, чем квартиру с хламом, пылью и пятнами непонятного происхождения.
- Санузел. Квартира с раздельным санузлом и несколькими санузлами выигрывают в стоимости перед квартирой с общим санузлом.
- Площадь квартиры/площадь кухни. Определяющим параметром стоимости квартиры является ее площадь, а так же площади кухни к площади всей квартиры, порой даже в ущерб жилой площади.
- Высота потолков. Высокие потолки делают помещение светлым и просторным, поэтому, чем выше потолки, тем выше стоимость квартиры.
- Балкон или лоджия. Если в квартире просторный балкон или лоджия, то, разумеется, такая квартира стоит дороже квартиры без всего этого.
- Качество дома. Дома сталинской постройки, монолитные, оригинальной архитектуры выигрывают по цене перед «хрущевками» и панельными домами, впрочем, как и кирпичные дома, перед панельными.
- Слаботочное обеспечение. Наличие телефона, радио, кабельного ТВ, выделенная линия Интернет. Если в квартире все это есть, то цена на нее будет выше.
- Планировка квартиры. Квартиры со свободной планировкой или с возможностью перепланировки стоят гораздо больше, нежели остальные. Следует оформить необходимые документы, если в квартире была сделана перепланировка (сдвиг стен, арки), иначе у будущего хозяина могут возникнуть серьезные проблемы в дальнейшем.