Файл: Оценка стоимости предприятия (бизнеса).pdf

Рыночную стоимость объектов оценки №п/п: 1, 2 и 4 разумнее всего определить сравнительным подходом в рамках метода сравнения продаж, т.к. при анализе рынка, оценщиком было обнаружено достаточное количество информации о продаже аналогичных объектов.

Согласно ФСО №7 «затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования, например, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, трубопроводов, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют)».

Объекты оценки №п/п 3 и 5 находятся в неудовлетворительном физическом состоянии. Согласно ФСО 7, для определения рыночной стоимости данных объектов (а также рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки №п/п 5), будет применен затратный подход.

9.1.2. Задачи оценки:

Определение рыночной стоимости объектов оценки затратным и сравнительным подходами.

9.1.3. Вывод о достаточности и достоверности информации, которая будет использована в процессе оценки.

В соответствии с требованиями действующего законодательства, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (ФСО № 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Настоящим оценщик заявляет, что для оценки объекта оценки использована вся имеющаяся в его распоряжении существенная информация, перечисленная/представленная в настоящем отчете. На момент написания отчета какой-либо дополнительной информацией Оценщик не располагал. Поэтому Оценщик полагает, что информация, использованная при проведении оценки, удовлетворяет требованиям достаточности.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Для проведения оценки были использованы предоставленные и заверенные Заказчиком копии документов. Поэтому Оценщик полагает, что информация, используемая при проведении оценки, удовлетворяет требованиям достоверности. В соответствии с требованиями действующего законодательства, информация, используемая при проведении оценки, удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Таким образом, на момент подготовки отчета, у оценщика отсутствуют основания утверждать обратное.

9. 2 Затратный подход

9.2.1 Описание применения затратного подхода к оценке

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

9.2.1.2 Обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного подхода

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

- определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

- расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

- определение прибыли предпринимателя;

- определение износа и устареваний;

- определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

- определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

СЗП = ЗЗ (ЗВ) + ПП - СИ + С_зем.уч.,

где:

СЗП - стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода;

ЗЗ (ЗВ) - стоимость затрат на замещение (воспроизводство);

ПП - прибыль предпринимателя (применяется, как правило, для объектов непроизводственного характера коммерческого назначения (магазин, офис, склад и т.п.);

СИ - совокупный износ (физический износ, функциональное и внешнее устаревание);

С_зем.уч. - стоимость земельного участка, относящегося к оцениваемому зданию

Для целей данного отчета рыночная стоимость земельного участка будет определяться в рамках метода сравнения продаж.

Подход по сравниваемым продажам определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они приносят. Он базируется на принципе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной полезностью наиболее распространяемым и пользующимся спросом станет товар с наименьшей ценой. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта таким же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

В данном методе каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносят поправки, отражающие существенные различия между ними.

Математическую модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в виде следующей формулы:

где:

k – количество аналогов;

Сo – оценка рыночной стоимости объекта оценки;

Coi – оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога;

Wi – вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога может быть записана следующим образом:

где:

Цi – цена i-го аналога;

n – количество ценообразующих факторов;

Δцij – корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору.

Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается по вкладу этого фактора в стоимость объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте.

При использовании сравнительного подхода к оценке стоимости, с точки зрения сравнения продаж, оценщик предпринимает следующие действия:

- выбрать единицу сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта–аналога по всем элементам сравнения. Выбор единиц сравнения обосновывается оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. Для выполнения расчетов используется типичные для аналогичных объектов сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена за единицу площади или объема;

- корректировать значения единицы сравнения для объектов–аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта–аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта–аналога к другому;

- согласовать результаты корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам–аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов аналогов.

В данном отчете для определения рыночной стоимости объектов капитального строительства (объекты оценки №п/п 3 и 5) будет применен метод сравнительной единицы с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Стоимость строительства объектов капитального строительства оценивается по полной стоимости затрат на воспроизводство / замещение с использованием сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

В общем виде формула расчета рыночной стоимости объектов капитального строительства в рамках затратного подхода примет вид:

РС_зп = C × V_ед × K × K_НДС + ПП - И_с

где:

C – справочный удельный показатель стоимости объекта, сопоставимого по качеству с оцениваемым объектом;

V_ед – количество единиц сравнения, (1 м³, 1 м², пог. м);

K – поправочные коэффициенты;

K_НДС – коэффициент, учитывающий НДС.

ПП – прибыль предпринимателя

И_с – износ объекта оценки.

9.2.1.2. Расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках затратного подхода

Определение рыночной стоимости объектов оценки №п/п 3, №п/п 5, №п/п 6

Определение рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Сначала проводится анализ рынка и отбираются объекты, по своим ключевым характеристикам аналогичные оцениваемому земельному участку, по которым имеется фактическая стоимостная (ценовая) информация.

Для сбора информации по предложениям с объектами недвижимости Оценщиком были проанализированы следующие источники информации:

Сайты: https://www.avito.ru /

Принимая во внимание, объем и качество рыночных данных, цели и задачи настоящей оценки, для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик счел целесообразным использовать метод сравнения продаж в рамках затратного подхода. При наличии достоверной рыночной информации по предложению к продаже данный метод является доминирующим методом, рекомендуемым к применению.

Информация об аналогичных предложениях

В качестве исходных данных в части определения рыночной стоимости земельного участка была проанализирована информация предложений о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных в Московской области. Основные критерии отбора аналогов:

- назначение: сельскохозяйственное;

- местоположение: населенные пункты в городских округах Ступино и Кашира Московской области.

Информация о функциональных аналогах, отобранных оценщиком из пе­речня предложений, представлена в следующей таблице:

Таблица - Характеристика цен предложений на аналогичные объекты