Файл: Оценка стоимости предприятия (бизнеса).pdf

Группа

Характеристика факторов

Факторы

Физические

Характеристики местоположения

- климат, ресурсы, топография, грунты, почва;

- по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автотранспорту, побережью, зеленым массивам и т.д.

Характеристики земельного участка

размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.д.

Характеристики зданий и сооружений

- количество;
- тип, год и качество постройки;
- стиль, планировка, конструкции и т.д.

Экономические

Общие

- состояние мировой экономики;
- экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне;
- финансовое состояние предприятий

Факторы спроса

- уровень занятости;
- величина заработной платы и доходов;
- платежеспособность;
- наличие источников финансирования;
- ставки процента и аренды;
- издержки при формировании продаж

Факторы предложения

- площадь продаваемой земли;
- число объектов, выставленных на продажу;
- затраты на СМР;
- финансирование, налоги

Социальные

- базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования;

- базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

- тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение;

- тенденции изменения уровня образования, уровня преступности;

- стиль и уровень жизни

Политические, административные юридические

- налоговая, финансовая политика;

- предоставление разного рода льгот;

- контроль землепользования, ставок арендной платы;

- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

- строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство транспорт, школы, охрана здоровья и т.д.;

- правовые нормы и правила

№

п/п

Наименование фактора

Состояние

Источник информации

1

Нормативные акты центрального правительства

Поддержка рыночной экономики

Стимулирование предпринимательской активности

Постановление Правительства РФ от 15 апреля 2014 г. N 316 (ред. от 13.02.2019)
«Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Экономическое развитие и инновационная экономика»

2

Нормативные акты местных органов власти

Не противоречит федеральному. Поддержка малого и среднего бизнеса

Закон Московской области от 30.12.2014 N 193/2014-ОЗ «О проведении оценки регулирующего воздействия проектов нормативных правовых актов Московской области и проектов муниципальных нормативных правовых актов, затрагивающих вопросы осуществления предпринимательской и инвестиционной деятельности, и экспертизы нормативных правовых актов Московской области, муниципальных нормативных правовых актов, затрагивающих вопросы осуществления предпринимательской и инвестиционной деятельности» (принят постановлением Мособлдумы от 18.12.2014 N 24/110-П (с изменениями на 25.10.2018г.) 

3

Уровень развития правового регулирования экономики

Актуально

Совершенствуется

Закон Московской области от 13.01.2014 N 1/2014-ОЗ «Об уполномоченном по защите прав предпринимателей в Московской области» (с изменениями на 27 декабря 2017г.)

4

Отношение государства и ведущих политиков к антимонопольному законодательству

Законы антимонопольной направленности работают.

Своевременная реакция на ситуацию

Федеральный закон «О защите конкуренции» от 26.07.2006 №135-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.01.2019г.)

5

Кредитная политика местных властей

Направлена на стимулирования коммерческой активности населения

Закон Московской области

от 10 февраля 2011 года N 15/2011-ОЗ

«Об инновационной политике органов государственной власти Московской области» (с изменениями на 31.10.2016г.)

6

Ограничения на получение ссуд и наем рабочей силы

Нет

Закон Московской области от 30.12.2014 N 193/2014-ОЗ «О проведении оценки регулирующего воздействия проектов нормативных правовых актов Московской области и проектов муниципальных нормативных правовых актов, затрагивающих вопросы осуществления предпринимательской и инвестиционной деятельности, и экспертизы нормативных правовых актов Московской области, муниципальных нормативных правовых актов, затрагивающих вопросы осуществления предпринимательской и инвестиционной деятельности» (принят постановлением Мособлдумы от 18.12.2014 N 24/110-П (с изменениями на 25.10.2018г.)

№

п/п

НАИМЕНОВАНИЕ ФАКТОРА

Год

Динамика

Источник

информации

2014

2015

2016

2017

2018

Показатели стабильности экономики РФ

1

Изменение уровня ВВП, промышленного и сельскохозяйственного производства в регионе относительно предыдущего периода, %

100,7

97,5

1,03

101,6

102,3

Увеличение

http://www.gks.ru/

2

Торговый баланс (соотношение экспорт/импорт) (млрд. дол. США)

189,7

148,5

90,3

115,4

195,0

Увеличение

http://www.cbr.ru/

3

Дефицит государственного бюджета (трлн. рублей)

0,32

1,96

2,96

1,33

1,27

Увеличение

https://www.minfin.ru/

4

Уровень инфляции, %

11,4

12,9

5,4

2,5

4,3

Уменьшение

http://www.gks.ru/

5

Темп инфляции

+1,5

-7,5

-2,9

+1,8

6

Индекс потребительских цен (в % к декабрю предыдущего года)

111,4

112,9

105,4

102,5

104,2

Уменьшение

http://www.gks.ru/

7

Соотношение доллар/рубль ( на начало года)

32,65

56,23

72,92

60,65

57,60

Увеличение

https://www.minfin.ru/

http://www.cbr.ru/

8

Ставка Центробанка (на конец года), %

8,25

8,25

10

7,75

7,75

Уменьшение

http://www.cbr.ru/

9

Ставки банков, принимаемых в качестве безрисковой, %

8,25

8,25

10

7,75

7,75

Уменьшение

http://www.cbr.ru/

10

Золотовалютный резерв ЦБ, млрд. долл.

509,59

385,46

368,39

377,74

432,74

Уменьшение

http://www.cbr.ru/

Федеральный (региональный) уровень налогов

1

Налог на имущество

2,2

2,2

2,2

2,2

2,2

Без изменений

http://nalog.ru

2

Ставка аренды за землю % (от кадастровой стоимости)

-

-

-

-

-

-

Информация не предоставлялась

3

НДС %

18

18

18

18

18

Без изменений

ИФНС РФ

Показатели рынка недвижимости

1

Рыночный уровень недозагрузки недвижимости %

(Низкокласные офисно-торговые объекты)

10

10

12,3

11,1

12,1

Увеличение

Справочники оценщика под редакцией Лейфера 2014-2018гг.

2

Рыночные данные неуплаты арендных платежей

-

-

-

-

-

-

3

Уровень коммунальных платежей, % (от конкретной величины)

-

-

-

-

-

-

4

Затраты на безопасность

-

-

-

-

-

-

5

Рыночные показатели затрат на замещение

-

-

-

-

-

-

Показатели доходов населения

1

Среднемесячная денежная плата работников, руб

32 495

34 030

36 709

39 167

43 445

Увеличение

http://www.gks.ru/

2

Денежные доходы на душу населения

27 767

30 467

30 747

31 422

-

Увеличение

http://www.gks.ru/

3

МРОТ

5 554

5 965

6 204

7 800

11 163

Увеличение

http://www.consultant.ru/

4

Отношение средней зарплаты к прожиточному минимуму, %

4,04

3,51

3,74

3,88

4,21

Увеличение

№

п/п

НАИМЕНОВАНИЕ ФАКТОРА

Год

Динамика

Источник

информации

2014

2015

2016

2017

2018

Население

1

Общая численность населения, тыс. чел. (на начало года)

143641

146267

146519

146804

146880

рост

http://www.gks.ru/

2

Ожидаемая продолжительность жизни при рождении, лет

70,93

71,39

71,87

72,7

72,76

рост

3

Коэффициент число родившихся на 1000 человек населения

13,3

13,3

12,9

11,5

10,9

снижение

4

Коэффициент естественного прироста населения на 10 000 человек населения

18,78

16,76

17,86

14,43

-

снижение

5

Миграционный прирост населения, тыс. человек

270

245

261

220

228

снижение

Социальные условия

1

Уровень безработицы, %

5,2

5,6

5,5

5,2

4,9

снижение

http://www.gks.ru/

2

Численность занятых в экономике, тыс. человек

71391

71539

76739

75900

72 569

рост

3

Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на 1 жителя, кв.м.

23,7

24,4

24,9

25,2

-

рост

http://www.gks.ru/

http://crimestat.ru/

4

Число зарегистрированных преступлений, тыс.

2190,6

2388,5

2160,1

2058,5

1991,5

снижение

5

Число зарегистрированных убийств и покушений на убийство, тыс.

11,9

11,5

10,4

9,7

8,5

снижение

6

Политика местных властей на рынке объекта оценки

Ориентация: рыночно-социальная

Активность: активная

Наименование показателя

2014

2015

2016

2017

2018

Источник

Численность населения (тыс. чел)

7 231

7 318

7 423

7 503

7 549

Росстат;

http://moscow.gks.ru/

Среднедушевые денежные доходы в месяц, руб.

34 948

37 702

40 539

41 286

-

Индекс потребительских цен (в % к предыдущему году)

112,2

113,9

106,2

103,2

105,3

ВРП в млн. руб

2 742 886

3 180 925

3 662 300

3 802 953

-