Добавлен: 28.03.2023
Просмотров: 1438
Скачиваний: 1
8.2.1 Определение сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты
Сегменты рынка коммерческой недвижимости
Под коммерческой недвижимостью понимаются объекты недвижимости нежилого назначения, которые возможно использовать в коммерческих целях для получения дохода. Рынок коммерческой недвижимости был поделен на следующие сегменты, в зависимости от количественных и качественных характеристик:
- Объекты недвижимости офисного назначения (О)
- Объекты недвижимости торгового назначения (Т)
- Помещения свободного назначения (ПСН)
- Объекты недвижимости производственно-складского назначения (ПС).
Объекты недвижимости офисного назначения (О). К объектам недвижимости офисного назначения были отнесены следующие объекты недвижимости:
- отдельно стоящие здания административного назначения, в том числе и бизнес-центры;
- помещения офисного назначения, расположенные в нежилых зданиях;
- нежилые помещения, расположенные в жилых домах, которые на дату анализа используются в качестве офисных помещений и имеют основные признаки офисного помещения (кабинетно-коридорная планировка, офисная отделка и т.п.).
Объекты недвижимости торгового назначения (Т). К объектам недвижимости торгового назначения были отнесены следующие объекты недвижимости:
- отдельно стоящие здания торгового назначения;
-помещения торгового назначения, расположенные в нежилых зданиях;
-помещения торгового назначения, расположенные в пристройках к жилым домам;
-нежилые помещения, расположенные в жилых домах, которые на дату анализа используются в качестве торговых помещений и имеют основные признаки торгового помещения (наличие торговых залов, высокая проходимость и т.п.).
Помещения свободного назначения (ПСН). К помещениям свободного назначения были отнесены помещения нежилого назначения, расположенные в жилых домах. ПСН характеризуются универсальностью, варианты использования помещения зависят от инфраструктуры жилого района и характеристик помещения.
Объекты недвижимости производственно-складского назначения (ПС). К объектам недвижимости производственно-складского назначения были отнесены следующие объекты недвижимости:
- отдельно стоящие здания производственно-складского назначения;
-помещения производственно-складского назначения, расположенные в нежилых зданиях;
- производственно-складские базы.
Источник: Сводный обзор стоимости коммерческой недвижимости Московского региона за пределами МКАД. ООО «Профессиональное финансовое консультирование» (ООО «ПФК»), сайт http://pfagroup.ru/.
Анализ технических (объемно-планировочных, иных) характеристик и параметров объектов капитального строительства, проведенный в разделе 7.2, а также фактического их использования на дату оценки, позволил соотнести их с характеристиками рынка и определить сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты.
Таблица классификации объектов оценки №п/п: 1 и 2
|
№ п/п |
Классификационный признак |
Состояние параметра |
Источник информации |
|
1 |
Категория |
Помещения |
Задание на оценку |
|
2 |
Вид |
Нежилые |
Задание на оценку |
|
3 |
Подвид |
Встроенные помещения, расположенные в подвалах жилых домов |
Задание на оценку |
|
4 |
По материалу ограждающих конструкций здания |
Кирпичные |
Задание на оценку |
|
5 |
По функциональному назначению |
Складское |
Анализ НЭИ |
|
6 |
Ключевые ценообразующие факторы |
Назначение и площадь |
Анализ НЭИ |
|
7 |
Локация |
||
|
7.1 |
Локация внутри области |
Московская область, г. Люберцы. Направление от МКАД – Юго-восток. Ценовая зона очень высокой ценности. |
Схема зонирования* |
|
7.2 |
Характеристика населенного пункта |
г. Люберцы, численность населения ≈ 207 тыс.чел |
Свободные источники информации |
|
7.3 |
Локация внутри населенного пункта |
В данном случае на стоимость е влияет |
Карта населенного пункта |
*Схема зонирования приведена в Приложении №2.
Для классификации объектов оценки можно использовать «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г.
|
Наименование группы |
Базовые объекты группы |
|
Универсальные производственно-складские объекты. |
Объекты производственно – складского назначения различных классов конструктивных систем. В группу включены как отдельностоящие здания, комплексы зданий, так и помещения, расположенные в них. Объекты советской или более поздней постройки, которые могут быть перепрофилированы в объекты другого назначения (и складские и производственные и смешенные). К универсальным производственно-складским объектам можно отнести также склады классов C и D |
|
Специализированные высококлассные складские объекты. |
Высококлассные складские объекты отличаются новизной постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям: близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товара, высокая скорость оборота и наличие гарантий сохранности груза. К высококлассным складским объекта можно отнести склады классов А и В. |
|
Объекты, предназначенные для пищевого производства. |
Помещения, предназначенные для пищевого производства, формируют особую группу среди объектов производственно-складского назначения, поскольку отличаются повышенными требованиями, предъявляемыми к отделке и коммуникациями данных помещений. Главная особенность пищевого производства – наличие оснащения и отделки помещения в соответствии с санитарными и пожарными нормами безопасности (общая качественная отделка помещения, отсутствие быстро загрязняющихся поверхностей, отделка плиткой, наличие вытяжек, эффективной системы пожаротушения, соблюдение прочих норм). |
|
Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения |
Сельскохозяйственные постройки, используемые для производства, хранения и первичной обработки сельскохозяйственной продукции, которые могут быть перепрофилированы под универсальные производственно-складские объекты. |
|
Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства |
Объекты, расположенные на придорожной полосе и предназначенные для обслуживания транспортных средств (станции технического обслуживания, шиномонтажа, автосервиса, мойки), которые могут быть перепрофилированы по универсальные производственно-складские объекты. |
Вывод: Объекты оценки №п/п 1 и №п/п 2 можно классифицировать как – «Объекты производственно-складского назначения различных классов конструктивных систем. В группу включены как отдельностоящие здания, комплексы зданий, так и помещения, расположенные в них. Объекты советской или более поздней постройки, которые могут быть перепрофилированы в объекты другого назначения (и складские и производственные и смешенные). К универсальным производственно-складским объектам можно отнести также склады классов C и D». Общий раздел: «Универсальные производственно-складские объекты».
Таблица классификации объектов оценки №п/п: 3 и 4
|
№ п/п |
Классификационный признак |
Состояние параметра |
Источник информации |
|
1 |
Категория |
Объекты капитального строительства (здание и помещение) |
Задание на оценку |
|
2 |
Вид |
Нежилые |
Задание на оценку |
|
3 |
Подвид |
Отдельностоящее здание и встроенное помещение |
Задание на оценку |
|
4 |
По материалу ограждающих конструкций здания |
Кирпичные |
Задание на оценку |
|
5 |
По функциональному назначению |
Торгово-офисные |
Анализ НЭИ |
|
6 |
Ключевые ценообразующие факторы |
Назначение, местоположение, физическое состояние |
Анализ НЭИ |
|
7 |
Локация |
||
|
7.1 |
Локация внутри области |
Московская область, Ступинский р-н. Направление от МКАД – юг. Ценовая зона – низкой ценности. |
Схема зонирования* |
|
7.2 |
Характеристика населенного пункта |
пос. Усады, численность населения ≈1,8 тыс.чел. |
Свободные источники информации |
|
7.3 |
Локация внутри населенного пункта |
В данном случае на стоимость не влияет |
Карта населенного пункта |
Для классификации объектов оценки можно использовать «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г.
|
Наименование группы |
Базовые объекты группы |
|
Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости |
Отдельно стоящие здания или встроенные помещения, в которых размещаются или могут быть размещены офисы категорий C и D, объекты уличной торговли (Street Retail), кафе, фитнес-центры, салоны красоты, танцевальные кружки, детские сады и т.п. Сюда же относятся здания, реконструированные, переоборудованные из государственных учреждений, детских садов, школ и т.п., а также встроенные помещения, переоборудованные из квартир. В данный класс, кроме того, включены магазины и предприятия услуг, расположенные на первых этажах жилых многоэтажных домов, с собственными витринами и отдельным входом, а также отдельно стоящие магазины и предприятия бытовых услуг в сельской местности. |
|
Высококлассные офисы (Офисы классов A, B) |
Высококлассные бизнес-центры, деловые центры, оборудованные современными инженерными системами (климат-контроль, развитая инфраструктура), а также офисные помещения, расположенные в них. Обычно имеют отдельную парковку. Сюда относятся в основном объекты, построенные после 2000 года. |
|
Высококлассная торговая недвижимость |
Торговые центр, торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы и торговые помещения, расположенные в них. Обычно имеют отдельную парковку. Сюда относятся в основном объекты, построенные после 2000 года. |
|
Недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса |
Объекты недвижимости, предназначенные для ведения определенного вида бизнеса. Сюда относятся гостиницы, автосалоны, кинотеатры, базы отдыха и т.д. 1. Городские отели – отели, гостиницы и гостиничные комплексы, расположенные в черте города. 2. Загородные отели – загородные отели, базы отдыха, пансионаты, кемпинги. К данной подгруппе также относятся курортные отели и пансионаты и т.д. 3. Специализированные спортивные объекты – специализированные фитнес-центры, физкультурно-оздоровительные комплексы, бассейны и т.д. 4. Культурно-развлекательные центры – кинотеатры, театра, музеи, концертные залы и т.д. 5. Объекты общественного питания – специализированные рестораны, кафе и пункты общественного питания. 6. Автоцентры – автоцентры, дилерские центры, автосалоны. |
Вывод: Объекты оценки №п/п 3 и №п/п 4 можно классифицировать как – «Отдельностоящие здания или встроенные помещения, в которых размещаются или могут быть размещены офисы категорий С и Д, объекты уличной торговли, кафе фитнес – центры, салоны красоты, танцевальные кружки, детские сады и т.п.». Общий раздел: «Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости».
Таблица классификации объекта оценки №п/п: 5
|
№ п/п |
Классификационный признак |
Состояние параметра |
Источник информации |
|
1 |
Категория |
Объект капитального строительства (здание) |
Задание на оценку |
|
2 |
Вид |
Нежилое |
Задание на оценку |
|
3 |
Подвид |
Отдельностоящее здание |
Задание на оценку |
|
4 |
По типу рынка |
Вторичный рынок |
Задание на оценку |
|
5 |
По функциональному назначению |
Производственно-складское |
Анализ НЭИ |
|
6 |
Ключевые ценообразующие факторы |
Физическое состояние |
Анализ НЭИ |
|
7 |
Локация |
||
|
7.1 |
Локация внутри области |
Московская область, Ступинский р-н. Направление от МКАД – юг. Ценовая зона – низкой ценности. |
Схема зонирования* |
|
7.2 |
Характеристика населенного пункта |
пос. Усады, численность населения ≈1,8 тыс.чел. |
Свободные источники информации |
|
7.3 |
Локация внутри населенного пункта |
В данном случае на стоимость не влияет |
Карта населенного пункта |
Для классификации объекта оценки можно использовать «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г.
Вывод: Объект оценки №п/п 5 можно классифицировать как – «Объекты производственно-складского назначения различных классов конструктивных систем. В группу включены как отдельностоящие здания, комплексы зданий, так и помещения, расположенные в них. Объекты советской или более поздней постройки, которые могут быть перепрофилированы в объекты другого назначения (и складские и производственные и смешенные). К универсальным производственно-складским объектам можно отнести также склады классов C и D». Общий раздел: «Универсальные производственно-складские объекты».