Файл: Оценка стоимости предприятия (бизнеса).pdf

Анализ характеристик и параметров земельного участка, проведенный в разделе 7.2, а также его фактического использования на дату оценки, позволил соотнести их с характеристиками рынка и определить сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый земельный участок:

Таблица классификации объекта оценки №п/п 6

Для классификации объекта (земельный участок) можно использовать «Справочник оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 1. Территориальные характиристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение». Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г.

Вывод: Объект оценки №п/п 6 можно классифицировать как – «Земельные участки сельскохозяйственного назначения» (Земельные участки занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, объектов сельскохозяйственного назначения).

8.2.2. Анализ первичного рынка объектов оценки

Ввод в действие (в эксплуатацию) зданий. Из числа введенных
в действие за январь-декабрь 2018 года зданий 93,3 процента составляют здания жилого назначения.

Ввод в действие зданий жилого и нежилого назначения в Российской Федерации

Ввод в действие нежилых зданий по типам в Российской Федерации

В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2018 года составила 1712519,1 тыс. га.

Источник: Росстат. https://rosreestr.ru/

Распределение земель РФ по категориям в разрезе субъектов РФ на 1 января 2018г., %

Московская область

Выводы:

1. Из введенных в действие зданий в 2018г. большую часть составляют здания жилого назначения – 93,3%. Промышленные здания составляют – 13,8% от нежилых зданий. Коммерческие здания составляют 35% от нежилых зданий. Административные здания составляют 6,9% от нежилых зданий. Объем строительства нежилых зданий снижается.

2. В 2018 г. доля земель с/х назначения составила 36,2% в общей структуре земельного фонда РФ в разрезе Московской области.

8.3 Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты

8.3.1 Анализ при фактическом варианте использования объектов оценки

Анализ рынка предложений торгово-офисной недвижимости

В рамках данного пункта проведен анализ цен продажи торгово-офисной недвижимости, расположенной на территории Московской области городского округа Ступино. Основой для анализа являются объявления о продаже торгово-офисной недвижимости, опубликованные в сентябре 2019 г. (сайты http://cian.ru, http://avito.ru), а также обзор стоимости коммерческой недвижимости московского региона по итогам II квартала 2019 г., проведенный ООО «ПФК». Время экспозиции подобных объектов на рынке при продаже составляет от 6 до 24 месяцев, поэтому оценщик считает возможным использовать в отчете информацию о продажах в течение года. Данный анализ проводится с целью выяснения диапазона стоимости аналогичных объектов недвижимости на дату оценки.

Выводы:

1. Согласно анализу, проведенному ООО «ПФК» (сайт: http://pfagroup.ru/), диапазон стоимости торгово-офисной недвижимости в экономической зоне «за пределами МБК (1-108)», направление Юг, составляет:

- офисная недвижимость: 14 900 ÷ 85 400 руб./кв.м. Среднее значение стоимости офисной недвижимости в данной зоне составляет – 37 800 руб./кв.м;

- торговая недвижимость: 20 000 ÷ 120 000 руб./кв.м. Среднее значение стоимости торговой недвижимости в данной зоне составляет – 57 100 руб./кв.м (Приложение №3)

2. Т.к. объявлений о продаже офисно-торговой недвижимости в г. Ступино Московской области достаточно можно утверждать, что рынок продажи офисно-торговой недвижимости в Московской области г. Ступино является активным.

3. Объявления о продаже торгово-офисной недвижимости в пос. Усады городского округа Ступино Московской области не обнаружены. Рынок неактивный.

4. Объявления о продаже объектов торгово-офисного назначения, находящихся в неудовлетворительном физическом состоянии, не обнаружены.

Анализ рынка предложений производственно-складской недвижимости

В рамках данного пункта проведен анализ цен продажи производственно-складской недвижимости, расположенной на территории Московской области городского округа Ступино и г. Люберцы. Основой для анализа являются объявления о продаже производственно-складской недвижимости, опубликованные в сентябре 2019 г. (сайты http://cian.ru, http://avito.ru), а также обзор стоимости коммерческой недвижимости московского региона по итогам II квартала 2019 г., проведенный ООО «ПФК». Время экспозиции подобных объектов на рынке при продаже составляет от 6 до 24 месяцев, поэтому оценщик считает возможным использовать в отчете информацию о продажах в течение года. Данный анализ проводится с целью выяснения диапазона стоимости аналогичных объектов недвижимости на дату оценки.

Выводы:

1. Согласно анализу, проведенному ООО «ПФК» (сайт: http://pfagroup.ru/), диапазон стоимости производственно-скласдкой недвижимости в экономической зоне «до 10 км от МКАД», направление Юго-Восток, составляет 19 500 ÷ 85 000 руб./кв.м. Среднее значение стоимости производственно-складской недвижимости в данной зоне составляет – 40 800 руб./кв.м. (Приложение №3)

2. Т.к. объявлений о продаже производственно-скласдкой недвижимости в г. Люберцы Московской области достаточно можно утверждать, что рынок продажи офисно-торговой недвижимости в Московской области г. Люберцы является активным.

3. Согласно анализу, проведенному ООО «ПФК» (сайт: http://pfagroup.ru/), диапазон стоимости производственно-скласдкой недвижимости в экономической зоне «за пределами МБК (1-108)», направление Юг, составляет 1 500 ÷ 36 000 руб./кв.м. Среднее значение стоимости производственно-складской недвижимости в данной зоне составляет – 11 300 руб./кв.м. (Приложение №3)

4. Объявления о продаже аналогичных объектов производственно-складского назначения, находящихся в неудовлетворительном физическом состоянии, не обнаружены. Рынок продажи аналогичных объектов в Московской области, городском округе Ступино является неактивным.

Анализ рынка предложений земельных участков сельскохозяйственного назначения

В рамках данного пункта проведен анализ цен продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории городского округа Ступино и городского округа Кашира Московской области. Основой для анализа являются объявления о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения (объявления, опубликованные в сентябре 2019г.). Время экспозиции подобных объектов на рынке при продаже составляет от 6 до 12 месяцев, поэтому оценщик считает возможным использовать в отчете информацию о продажах в течение года. Данный анализ проводится с целью выяснения диапазона стоимости аналогичных объектов недвижимости на дату оценки. Источник информации - сайт объявлений http://cian.ru (Приложение №4).

1. Диапазон стоимости 1 кв.м. земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных в экономической зоне «за пределами МБК (А-108)», направление Юг (зона местонахождения объекта оценки) составляет: 0,44 ÷ 180 руб./кв.м. Медианное значение – 23,17 руб./кв.м.

2. Так как объявлений о продаже аналогичных объектов в данной зоне Московской области достаточно, можно утверждать, что рынок продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения является активным.

3. Так как объект оценки является типичным для своего сегмента, можно говорить о возможности применения средних значений корректировок при определении рыночной стоимости.

8.4 Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов, интервалы значений этих факторов.

Таблица. Анализ основных факторов, влияющих на спрос и предложение