Файл: Оценка стоимости ценных бумаг (АО «Управление капитального строительства г. Орла»).pdf

Вывод: В 2018 году основные макроэкономические показатели не показали снижения по сравнению с предыдущими периодами. Под давлением мировых санкций, экономика РФ в прошедшем году замедлила темп роста.

В 2019 в России начали проводиться структурные преобразования, поэтому текущий год можно охарактеризовать как «адаптационный» к принятым решениям в макроэкономической политике, без ярко выраженного экономического роста. В перспективе экономический подъем ожидается к концу 2019 года, когда будет полностью восстановлена финансовая защита российского бюджета.

Среднесрочные перспективы российской экономики зависят от ожидаемой динамики мировых цен на энергоресурсы и первичное сырье, от изменения предпринимательской уверенности и реальных параметров проводимой макроэкономической политики, а также, в значительной степени, от мировых санкций, введенных Евросоюзом и США.

8.1.3 Информация о социальных факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки

Таблица Анализ динамики социальных показателей Российской Федерации

Выводы: По данным за период 2014-2018г. можно зафиксировать следующие тенденции: в прошедшем году произошло небольшое увеличение численности населения, снизилась рождаемость, а так же снизился уровень безработицы. В 2019 году общее социально-экономическое положение РФ остается непростым.

Социально-экономические показатели региона (Орловская область)

Вывод: Социально-экономическая ситуация в Орловской области во многом определяется общероссийской макроэкономической ситуацией, но при этом остается достаточно стабильной. Большинство отраслей региональной экономики не показало спада в 2018 году..

Объект оценки находится в Орловской области, которая является субъектом РФ и входит в состав Центрального федерального округа и Центрального экономического района. Политический строй в РФ сочетает в себе черты смешанной президентско-парламентской республики.

8.1.4. Информация о состоянии и перспективах развития отрасли, в которой функционирует Эмитент

АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ОТРАСЛИ СТРОИТЕЛЬСТВА

В 2018 году в стране было введено 75,7 млн кв.м общей площади жилья, что составляет 95,6% к тому же периоду 2017 г. Причем из них 32,45 млн кв. м построено населением (индивидуальное жилищное строительство) или 98,4% относительно 2017 г.

Рис. 1. Темпы роста жилищного строительства, в % к предшествующему году

Таблица 1. Ввод в действие жилых домов в РФ

Падение объемов строительства жилья зафиксировано в большинстве федеральных округов:

В тройку лидеров по этим показателям вошли Московская область с построенными 8,7 млн кв. м или 96,8% относительно 2017 г., из которых 3,7 млн кв. м введено населением; Краснодарский край – с 4,3 млн кв. м или 92,9%, из них 1,5 млн кв. м населением; г. Санкт-Петербург – с 3,9 млн кв. м или 111,7%, в том числе 0,3 млн кв. м населением.

В числе отстающих оказались Ненецкий АО – 14,1 тыс. кв. м или 50,4% от 2017 г., из них 8,2 тыс. кв. м построено населением; Магаданская область – 4,3 тыс. кв. м или 67,5%, все из которых введены населением; Чукотский АО – 1,6 тыс. кв. м или 38,3%, данных о построенном населением жилье нет.

Что касается января текущего года, то в целом в стране уже построено 4,1 млн кв. м общей площади жилых помещений, что соответствует 83,2% к январю прошлого года. Из них 2,01 млн кв. м введено населением, а это 86% относительно аналогичного периода 2018 г.

В ЦФО в январе 2019 г. введено 1,7 млн кв. м, из них 731,2 тыс. кв. м населением; в СЗФО - 332,1 тыс. кв. м, населением – 149,4 тыс. кв. м; в ЮФО - 432,5 тыс. кв. м, в том числе 225,5 тыс. кв. м населением; в СКФО - 123,9 тыс. кв. м, из них 67,8 тыс. кв. м населением; в ПФО - 968,2 тыс. кв. м, населением – 487,1 тыс. кв. м; в УФО- 194 тыс. кв. м, из них 117,8 тыс.кв. м населением; в СФО – 265,8 тыс. кв. м, в том числе 182,5 тыс. кв. м населением, в ДФО – 146,9 тыс. кв. м, населением – 50,3 тыс. кв. м населением.

Пока лидирующие позиции занимают г. Москва с построенными 568 тыс. кв. м, из которых 16,9 тыс. кв. м населением; Московская область – с 438,8 тыс. кв. м, из них 225,1 тыс. кв. м населением; Республика Татарстан – с 232,18 тыс. кв. м, населением – 90,9 тыс. кв. м.

Замыкает список Магаданская область с 0,1 тыс. кв. м, из которых все введены населением.

Всего в 2018 г. в России было введено 259,5 тыс. зданий, из которых жилого назначения – 242,1 тыс., а нежилого – соответственно 17,4 тыс. Их общий строительный объем составил 570 млн куб. м, в том числе жилого назначения – 379 млн куб. м, а общая площадь зданий – 129,2 млн кв. м, жилых из которых – 100,6 млн кв. м.

Причем 54,5 млн кв. м пришлось на городскую местность, 20,8 млн кв. м – на сельскую. Из них населением за счет собственных и привлеченных средств в городской местности построено 1,9 млн кв. м, а в сельской – 17,6 млн кв. м.

Говоря о введенных нежилых зданиях, необходимо уточнить, что на долю промышленных пришлось 2,4 тыс., сельскохозяйственных – 2,3 тыс., коммерческих – 6,1 тыс., административных – 1,2 тыс., учебных – 0,6 тыс., системы здравоохранения – 0,6 тыс., других – 4,2 тыс. Общий строительный объем нежилых зданий составил 191 млн куб. м, а общая площадь – 28,6 млн кв. м.

Как показывает статистика, средняя площадь сдаваемого жилья сократилась. В 2016-ом она была 68,7 кв. м, это на 16% ниже уровня 2010 года. В 2018-ом среднее значение общей площади достигло 70,3 кв. м.

Рис. 2. Изменение среднего размера введенных квартир, кв. м

По итогам 2018 г. 46,1% составляла малоэтажная застройка – одно-трехэтажные дома. На долю многоэтажек (от 9 этажей и выше) приходится 48,5%, причем больше половины из зданий высотные (17 и более). По сравнению с 2010-м вдвое выросла доля 17-тиэтажных строений и более, а также немного сократилась малоэтажная застройка.

Рис. 4. Изменение структуры введенных жилых домов по этажности, в % к итогу

При этом все больше стало строиться однокомнатных квартир. Их доля выросла с 34% в 2010 г. до 47% в 2018-м.

Рис. 5. Изменение видов квартир, в % от общего ввода кв. м

Что касается материалов стен, в жилищном строительстве 2018 года меньше стало домов кирпичных, деревянных и панельных. Зато практически вдвое больше стало вводиться монолитных зданий, а в 3,4 раза – из прочих материалов.

Рис. 6. Изменение структуры жилых домов по материалам стен, в % от общего ввода кв. м

На конец 2018-го в РФ оставалось 7,9 тыс. домов, незавершенных строительством (не считая тех, что строились населением). Их общая площадь 52,9 млн кв. м.

Средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых и нежилых зданиях без учета жилых домов, построенных населением, в России составила 41 291 руб., при этом в городской местности – 41 581 руб., а в сельской – 37 553 руб.

Примечательно, что в ЦФО средняя стоимость 1 кв. м – 41 163 руб., в СЗФО – 37 549 руб., в ЮФО – 45 621 руб., в СКФО – 30 826 руб., в ПФО – 37 859 руб., в УФО – 40 516 руб., в СФО – 43 045 руб., в ДФО – 55 730 руб.

Максимальная средняя стоимость квадратного метра зафиксирована в Чукотском АО – 113 911 руб., в том числе в сельской местности, немного отстает Камчатский край – 95 662 руб., причем в сельской местности – 105 469 руб., а в городах – 87 593 руб. В Санкт-Петербурге цена составила 60 800 руб., в Москве – 53 951 руб., в Московской области – 44 947 руб.

В тройку минимальных средних цен вошли Ивановская область – 26 857 руб., Республика Дагестан – 25 335 руб., Республика Ингушетия – 21 548 руб.

Средняя стоимость 1 кв. м общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых домах, построенных за счет средств федерального бюджета, по стране составила 44 654 руб., за счет средств бюджетов субъектов и местных бюджетов – 65 706 руб.

Что касается недостроенных жилых домов без учета построенных населением, то данных по 2018 г. пока нет, но на конец 2017 г. их насчитывалось 6,3 тыс., в том числе 2,7 млн кв. м законсервированных, а общая площадь составляла 37,5 млн кв. м.

В целом по стране объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство» за январь-ноябрь 2018 г. составил 6,8 трлн руб., что сопоставимо 100,5% к такому же периоду 2017 г. По предварительным данным, за весь 2018 г. – 8,4 трлн руб. Причем в феврале-марте и с июля по август относительно 2017 г. отмечался спад – на уровне 90,3-99,8%. Максимальный рост зафиксирован в мае - 105,6%. Относительно предыдущего месяца в 2018 г. был стабильный прирост, максимальный в марте – 122,5% относительно февраля 2018 г.

В ЦФО объем работ по деятельности «строительство» составил 1,67 трлн руб. или 92,8% относительно 2017 г.; в СЗФО – 1,08 трлн руб. или 106,7%; в ЮФО – 557499,8 млн руб. или 95,2%; в СКФО – 270677,0 млн руб. или 116,5%; в ПФО – 1044004,2 млн руб. или 89,2%; в УФО – 948255,4 млн руб. или 130,1%; в СФО – 620333,2 млн руб. или 89,3%; в ДФО – 500417,5 млн руб. или 96,1%.

В ЦФО в ноябре наметился спад относительно 2017 г. и составил 79,6%. По сравнению с предыдущим месяцем в 2018 г. максимальный рост был в марте –109,3%.

В СЗФО к тому же периоду 2017 г. объем работ составил 75-101,8%, но в ноябре произошел скачок до 123,5%. Относительно предыдущего месяца максимальный рост был в ноябре - 122,1%.

В ЮФО отметка держалась на 75,8-90,7%, но в апреле и мае был рост до 124,8% и 105,3% соответственно. Относительно предыдущего месяца – прирост с февраля по июнь составил 107,3-133,4%, но в июле произошел спад до 79,5%.

В СКФО – максимальный объем работ был в апреле - 209,8%, уменьшившись к ноябрю до 86,8%. В сравнении с предыдущим месяцем пик зафиксирован в марте – 175,1%, снизившись в октябре до 69,1%.