Добавлен: 28.03.2023
Просмотров: 1250
Скачиваний: 4
Что касаемо Москвы и Санкт-Петербурга, то развитие средств размещения туристического потока является несколько ограниченным жилым фондом и объектами культурного значения. В регионах ситуация обстоит несколько иначе, поскольку потенциал строительства нового номерного фонда девелоперами остается.
Проводя анализ гостиничного рынка, стоит принимать во внимание один из таких показателей уровня спроса на гостиничные услуги как загрузка. Средний параметр по отрасли составляет не более 49 процентов. С внедрением программы целевого развития к 2018 году удалось повысить этот показатель не более чем на 5 процентов. Следует отметить, что гостиничный бизнес в России по статистике гораздо лучше развивается в регионах. Все объясняется опять же активностью градоначальников, которые сегодня делают упор на развитие туризма. С притоком новых посетителей регионов возрастает и потребность в номерном фонде.
Несмотря на то, что в целом по отрасли наблюдается недостаток номерного фонда среднего класса, девелоперы продолжают строить гостиницы классов 4-5. Следование тенденции связано с тем, что средний период окупаемости номерного фонда, а в особенности нового, составляет как минимум 10 лет. Тут прослеживается прямая зависимость, - чем выше класс гостиницы, тем быстрее инвестиции начнут возвращаться к капиталистам.
Особое внимание в среде представителей отрасли приковано к сезонности бизнеса. Особенно чувствительным в этом отношении остается Санкт-Петербург, а более всего выигрывают более южные районы, где туристический поток может сохраняться на протяжении как минимум 5 месяцев.
Если спрос в индустрии со стороны потребителя в целом понятен, - наблюдается чувствительность у стоимости и качеству, то инвесторы еще более капризны. В ориентации на развитие гостиничного бизнеса капиталисты ориентируются на показатели рентабельности отрасли. Согласно исследованиям и статистике гостиничного рынка, доходность этой сферы услуг может достигать уровня ниши арендуемой недвижимости на нужды корпоративов (размещение офисов, складских помещений).
Рентабельность по Москве, регионам и Европе:
Результаты изучения рентабельности явно показывают привлекательность гостиничной недвижимости для размещения не только проживающих, но и серьезных инвестиций. Это не удивительно, ведь Москва считается одним из самых дорогих городов в Европе.
В числе последних тенденций, дающих реальный толчок к поддержанию и развитию отрасли – строительство комплексов широкой функциональности. В числе направлений, которые будут охватывать такие центры, - создание средств размещения отдыхающих.
Источник: https://alterainvest.ru/rus/blogi/analiz-rynka-gostinits-2018/
Высокая интенсивность гостиничного бизнеса представлена в регионах высокой проходимости туристического потока. Это федеральные столицы Москва, Санкт-Петербург, а теперь и Симферополь. Всегда много постояльцев и командированных в курортной зоне – Сочи, Калининград и побережье черного моря. Не менее востребовано направление бизнеса в индустриальных центрах – Екатеринбурге, Красноярске и Новосибирске. В составе ожидающих клиентского потока десятая часть регионов, встречающих гостей, приехавших на различные фестивали или с целью изучения культурного наследия.
О сетевом ритейле гостиничного бизнеса в России говорить пока рано. В каждом регионе существуют свои лидеры. Между тем в анализах рынка хостелов ведущих рейтинговых агентств все чаще выделяются четыре бренда: «Азимут», отель Heliopark, группа компаний «Русские отели» и «Интурист». В исследования пока что не попадает достаточно крупная динамично развивающаяся сеть гостиниц и отелей «Амакс», представленная в 22 российских городах.
Структура бизнеса остается достаточно разнообразной. По примеру зарубежных стран российский потребитель подходит к выбору номерного фонда достаточно практично – под имеющийся бюджет. Состав участников и уровень сервиса на 2019 год уже корректируется по результатам закончившейся программы «Развития внутреннего и въездного туризма в РФ» на 2011-2018 годы. Также при составлении рейтинга учтены требования обязательной с 2019 года классификации гостиниц, имеющих более 15 номеров.
Анализ гостиничного рынка по типам номерного фонда показывает различные предпочтения потребителей и соответствие уровня, обеспечиваемого предпринимателями. В подробной классификации разобраться достаточно трудно, поэтому к ней чаще прибегают организаторы массовых поездок, командированные работники.
В России статистика гостиничного рынка поддерживается всеми типами услуг, при этом предприятия выбирают единую стратегию «компоновки» тарифов. Это различные виды номерного фонда в одной точке продаж, наличие дополнительных услуг, оплачиваемых отдельно. Ярким примером такого обслуживания является питание или предоставления лечения (в санаториях). Таким образом потребитель оставляет за собой право выбрать необходимый ему набор сервиса, который ему доступен по потребностям и бюджету.
Гостиничный бизнес в России согласно статистике, сильно отстает от мирового уровня. И дело здесь не столько в сервисе, сколько умелом управлении предприятиями. Аналитическими агентствами часто указывается на такой недостаток как отсутствие взаимодействия с очевидно смежными отраслями, такими как туризм и проведение культурных, спортивных и других массовых мероприятий. Недостаток потенциала кроется в низком уровне готовности к лавированию сервисом. К примеру группа корпоративных туристов перед отправлением запрашивает в месте будущего пребывания определенное количество номеров определенного уровня. При отсутствии предложения в полном объеме компания, обрабатывающая заявку, сможет обеспечить либо часть потребности, либо рискует совсем потерять клиента. В этом отношении «звездность» гостиниц согласно классификации, имеет двойственную эффективность.
Немалых успехов в отрасли удалось добиться и по направлению привлечения иностранцев. Привлечение транспортных компаний для организации трансфертов, местных властей и работников культуры еще раз доказывает, что гостиничный бизнес работает идеально в состоянии симбиоза.
Согласно данным 2018 года, средняя загрузка номерного фонда составила 54%. Таких показателей в отрасли удалось добиться благодаря активности предпринимателей и внедрения ряда государственных программ. С точки зрения инвестиционной привлекательности горизонты окупаемости бизнеса находятся в диапазоне от 5 до 15 лет. Несмотря на явную рентабельность не хватающего фонда среднего класса девелоперы продолжают делать упор именно на обновление гостиниц до высшего класса или постройку новых зданий.
Гостиничный бизнес в России остается привлекательным и для предпринимателя, и для инвесторов. Дополнительными катализаторами отрасли выступают поддержка государственных органов и взаимодействие со смежными видами бизнеса.
Источник: https://alterainvest.ru/rus/blogi/analiz-gostinichnogo-rynka-2019/
8.1.5 Информация об экологических факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки
Влияние экологических факторов на стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки Оценщиком не выявлено.
8.1.6 Информация о прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки
Прочих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, не выявлено
8.2 Информация о спросе и предложениях на рынке, к которому относится объект оценки
8.2.1. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект
В 2018 году на мировых фондовых площадках наблюдалось большое количество негативных событий и потрясений: введение нескольких пакетов антироссийских санкций, валютные колебания, высокая волатильность нефтяных котировок, ужесточение риторики ФРС США, замедление темпов глобального экономического роста, давление на развивающиеся рынки и торговые конфликты. Несмотря на это, годовая доходность индекса МосБиржи достигла 12%.
Российский рынок начал 2018 год положительно и только за первый месяц вырос на 8,5%. Однако уже в начале февраля рост рынка замедлился, и индекс МосБиржи растерял часть потенциала на фоне коррекции на западных площадках. 5 февраля 2018 года индекс Dow Jones опустился на 1175,21 пункта, что стало максимальным падением в пунктах в рамках одного дня за все время наблюдения индекса.
В свою очередь, индекс волатильности VIX за один день продемонстрировал рекордный за всю историю рост на 115%. В совокупности за первые 9 дней февраля американский индекс S&P 500 снизился на 7,2%, в то время как российский рынок – лишь на 4,1% за счет поддержки со стороны растущих цен на нефть.
Годовая доходность индекса МосБиржи с 2000 по 2018 гг.
Источник: Московская Биржа (данные на 28 декабря), расчет QBF
24 июля в третьем чтении Госдума приняла закон о повышении НДС до 20% с 1 января 2019 года. В результате данного нововведения ЦБ РФ прогнозирует, что инфляция в России в 2019 году может повыситься до 5,5% годовых. Также 24 июля был принят законопроект о налоговом маневре в нефтяной отрасли. Согласно тексту документа, с 2019 по 2024 гг. экспортная пошлина на нефть и нефтепродукты снизится с текущих 30% от цены нефти до нуля, а НДПИ соразмерно вырастет.
Перенос налоговой нагрузки из экспортных пошлин в НДПИ позволит увеличить налогооблагаемую базу и принесет госбюджету дополнительные доходы в размере 1,6 трлн руб. в течение последующих 6 лет. Однако последствия для бизнеса могут быть неоднозначными, поскольку налоговая реформа лишает НПЗ таможенной субсидии, вследствие чего снижается чистая рентабельность нефтепереработки.
Динамика индекса МосБиржи в 2018 году
Источник: Московская Биржа (данные на 26 декабря), расчет QBF
В конце июля подошел к концу дивидендный сезон, когда компании выплачивали дивиденды по итогам 2017 года. В этом году дивидендный сезон в России принес инвесторам одни из самых высоких дивидендов за последние годы. Дивидендная доходность индекса МосБиржи с мая по июль 2018 года составила 3,9%, а годовая доходность превысила 5%. Из 52 компаний, выплачивавших дивиденды, 17 компаний закрыли дивидендный гэп в первые два торговых дня после отсечки, и еще 16 компаний – до середины сентября.
В начале октября индекс МосБиржи достиг исторического максимума выше отметки 2500 пунктов на фоне удорожания нефти до рекордных 5,6 тыс. руб. за баррель. Одновременно с этим 9-10 октября на американских площадках наблюдалась коррекция в результате ужесточения денежно- кредитной политики ФРС и роста доходности 10-летних гособлигаций США до максимума за последние 7,5 лет в 3,26% годовых. Косвенными причинами краткосрочной просадки также стали опасения относительно торговых противоречий между КНР и США и снижение прогноза роста мировой экономики в 2018-2019 гг. на 0,2 п.п. до 3,7% в год.
Российский рынок за этот период отметился умеренной просадкой, показав себя лучше американских и европейских индексов. 4 ноября США ввели ограничения на экспорт иранской нефти, но это практически не отразилось на динамике цен на «черное золото». 30 ноября - 1 декабря проходил саммит G20 в Аргентине, в рамках которого Пекин и Вашингтон договорились об отсрочке повышения таможенных пошлин на китайские товары на сумму $200 млрд с 10% до 25% на 90 дней.
Динамика отраслевых индексов МосБиржи в 2018 году
В разрезе секторов лучше индекса МосБиржи оказались только компании нефтегазового сектора благодаря росту нефтяных котировок с января по октябрь на 25,7%. Так, акции «Лукойла», «Роснефти», «Газпрома», «Газпром нефти» и «Новатэка» выросли в среднем на 35-40%. По итогам года доходность индекса ММВБ Нефть и газ составила больше 30%. Также на положительной территории завершают год большинство металлургов: «Алроса», «Норильский никель», «Полюс золото», «Северсталь» и «НЛМК». Основным драйвером роста акций экспортоориентированных металлургических компаний стало ослабление рубля на 21% за год, которое способствовало улучшению финансовых показателей, что, в свою очередь, позволило компаниям выплатить рекордные дивиденды летом 2018 года.
Источник: Московская Биржа (данные на 26 декабря), расчет QBF
По итогам года доходность индекса ММВБ Металлы и добыча достигла 5%. Компании химического сектора продемонстрировали годовую доходность на уровне 3%. Остальные отраслевые индексы завершили год в красной зоне. Транспортный сектор просел на 20-25%, повторяя динамику акций «Аэрофлота», которые падали на фоне растущей нефти. Финансовый сектор вторую половину года находился под давлением на фоне введения санкций на российский госдолг.
Динамика и волатильность нефти марки Brent в 2018 году