- основания заключения договора;

- вид объекта оценки;

- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта недвижимости;

- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Предметом гражданско-правового договора являются имущество (вещь), которое одна сторона обязана передать другой, или определенные действия, которые должны совершить стороны.

Предметом договора об оценке является оказание услуг по оценке объекта оценки. К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте (ст. 5 ФЗ от 29.07.98 № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»)

Что касается обязательного условия о включении в договор вида определяемой стоимости, то Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденным постановлением Правительства от 06.07.2001 № 519 определены следующие виды стоимости:

- рыночная стоимость объекта оценки;

- виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости.

В соответствии с положениями Закона, оценщик имеет право:
- применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

- требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта недвижимости обеспечения доступа оценщику в полном объеме к документации, необходимой, по мнению оценщика, для осуществления этой оценки;

- получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

- запрашивать в письменной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта недвижимости, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если не предоставление указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает на это в отчёте;

---

- привлекать по мере необходимости на договоренной основе к участию в проведении оценки объекта оценки или иных оценщиков либо других специалистов;

- отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

- требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки и денежного вознаграждения за проведение оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

В соответствии с положениями Закона, оценщик обязан:

-соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законодательства об оценочной деятельности (Закона, стандартов оценки, обязательных для применения субъектами оценочной деятельности, Положения о лицензировании оценочной деятельности);

- сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки данного объекта;

- обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, и вернуть заказчику полученные от него документы одновременно с передачей ему отчета об оценке;

- предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства, об уставе, кодексе этики саморегулируемой организации (некоммерческой организации оценщиков), на членство в которых ссылается оценщик в своём отчёте;

- предоставлять документ об образовании, подтверждающий получение необходимых знаний;

- не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами РФ;

- хранить составленные отчеты об оценке объекта оценки в течении трех лет;

-в случаях, предусмотренных законодательством РФ, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным или уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

Одним из весьма важных требований Закона является требовании полной независимости оценщика от заказчика и от каких-либо обстоятельств, связанных с объектом оценки.

Оценка конкретного объекта не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

---

Проведение оценки объекта не допускается, если в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора, либо если оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица, либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценщика.

Денежное или иное вознаграждение профессионального оценщика за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

06.04.2023

Тема: Осуществление выбора и применение сравнительного,

затратного и доходного подхода

Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трёх подходов определения рыночной стоимости:

1. 
   Оценка с точки зрения затрат (затрат).
   
2. 
   Оценка по прямому сравнению продаж (сравнительный).
   
3. 
   Оценки с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (доходный).
   

Хотя при оценке тех или иных объектов недвижимости наибольший акцент делается на одном или двух подходах, владение всеми методами крайне важно для оценщика.

В том случае, когда существует рынок недвижимости подобный оцениваемой, достаточно объема (например, жилые индивидуальные дома), т. е. часто происходит смена владельца, можно непосредственно сравнивать стоимости. Если недвижимость имеет рыночную стоимость и используется для целей инвестирования, оценщик должен сравнить арендные платежи, а также возможные доходы покупателя при других типах инвестиций.

Приведённые примеры указывают на два подхода к оценке: сравнительный и доходный.

Определённые виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция или гостиница). Объём продаж бензина, количество постояльцев в отеле являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным.

Если собственность не продается и не покупается, если не существует развитого рынка недвижимости, когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций (госпиталей, правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и добавления стоимости замещения с учетом износа, т.е.

---

затратным подходом.

В практике операций с недвижимостью встречаются самые различные ситуации оценки объектов. При этом каждому классу ситуации соответствуют свои, адекватные только ему подходы. Для правильного выбора подходов необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов недвижимости, типа цены, типа сделки, момента, на который производится оценка и т.д. При этом, если на рынке образуются десятки или сотни однородных объектов, целесообразно применение сравнительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный метод.

В целом проблема выбора тех или иных подходов при оценке недвижимости зависит от специфики этих объектов, характера решаемой задачи и соответствующих требований к оценке, характеристик доступной информации и ресурсов, которые могут быть использованы для оценки.

07.04.2023

Тема: Подробное описание сравнительного метода.

Рыночный (сравнительный) подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:



- принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости ограниченностью ее предложения);

- принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).
Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

---

Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:
- анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

- определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения); существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

- разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

- расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

- применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

- анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.
При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путём умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену поданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительного поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная – если хуже.

Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами аналогами к цене объекта оценки:
- техники количественного анализа;

- техники качественного анализа.
Техники количественного анализа:
- техники компенсационных корректировок цен;

- техники факторного анализа.
Техники компенсационных корректировок цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога.

---

Смотрите также файлы

• Таырыбы ош келді, Жаа жыл! Ашаар.docx

• Атом рылысы. Атомды былыстар.docx

• Контрольная работа по учебной дисциплине Охрана труда Студент Байдин Алексей Сергеевич Группа б0221С.doc

• Общая собственность супругов.docx

• Лабораторная работа 4. Часть исследование трехфазной цепи при соединении потребителей звездой Цель работы.doc