Файл: Департамент образования Владимирской области Государственное бюджетное профессиональное учреждение.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 12.12.2023
Просмотров: 42
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
08.04.2023
Тема: Определение стоимости право аренды. Применение методов рыночной
стоимости объекта недвижимости
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).
Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
Расчётная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы на этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие–либо чрезвычайные обстоятельства.
В отчёт об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется, в том числе, включать:
- сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;
-сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка;
- основание возникновения права аренды у арендатора;
- определение правомочий арендатора;
- срок, на который заключен договор аренды земельного участка;
- характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости.
10.04.2023
Тема: Составление отчета об оценки объекта. Участие в работе по
составлению описания объекта
Согласно Федеральному стандарту оценки №3, при составлении отчета об оценки оценщик дожжен придерживаться следующих принципов:
- в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
- информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Отчет об оценке составляется на бумажного носители и (или) в форме электронного документа в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, ФЗ от 6 апреля 2011 г. № 63 – ФЗ «Об электронной подписи» (Собрание законодательства РФ, 2011, № 15, ст. 2036; № 27, ст. 2880; 2012, № 29, ст. 3988; 2013, № 14, ст. 1668; № 27, ст. 3463, ст. 3477; 2014, № 11, ст. 1098; № 26, ст. 3390), настоящим Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший и подписавший отчет.
Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Отчет, составленный форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательство РФ оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
В отчёте об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:
а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
б) применяемые стандарты оценки;
в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
г) сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценки (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в
саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор;
д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценки организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
е) основные факты и выводы;
ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии);
з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;
и) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценки. В отчёте должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценки и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;
к) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов;
л) в отчёт об оценке могут включаться расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, предусмотренные заданием на оценку, которые не рассматриваются как результат оценки в соответствии с Федеральным стандартом «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов поведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете;
м) в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).
11.04.2023
Тема: Составление отчета об оценки объекта. Составление методических
рекомендаций по объекту оценки
Для целей настоящих Методических рекомендаций объектом оценки должен быть земельный участок (или несколько участков), в отношении которого устанавливается его рыночная стоимость.
В соответствии с п.6 ФСО-2 при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке.
Если земельный участок не является свободным, т.е. на земельном участке существуют здания и сооружения, построенные в соответствии с законодательством РФ (далее – улучшения), он не может быть отчужден отдельно от имеющихся на нем улучшений.
В таком случае в соответствии с п. 17 ФСО-1 следует установить допущение, согласно которому стоимость земельного участка определяется при допущении об отчуждении земельного участка совместно с находящимися на наем зданиями, строениями и сооружениями, построенными в соответствии с законодательством РФ.
Вне зависимости от фактически имеющихся прав на земельный участок у заказчика оценки для целей, определяемых настоящими методическими рекомендациями, оценке подлежит право собственности на земельный участок.
Оценщику рекомендуется самостоятельно осмотреть объект оценки, имеющиеся на нем улучшения, окружающие его территории, сделать актуальные (на дату составления отчета) фотографии земельного участка, существующих строений, инженерных сооружений и благоустройств (улучшений) на нём, подходов и подъездов к участку. Необходимо также осмотреть и сфотографировать объекты недвижимости, находящиеся по близости с объектом оценки. Описание объекта оценки рекомендуется выполнять в табличной форме. При описании рекомендуется указать на оцениваемые права, имеющиеся сервитуты и обременения.
В отчете об оценке рекомендуется привести описание действующих градостроительных норм и ограничений для объекта оценки, описать охранные зоны с указанием их размещения на территории объекта оценки.
Все эти данные должны быть изучены с точки зрения учета степени влияния на стоимость объекта оценки, вариантов использования данного объекта, а также возможности сноса старой и возведения новой застройки.
Скидку на торг (корректировка на условия сделки) рекомендуется устанавливать только на основании определения соотношения цен сделок и цен предложений на данном рынке. При использовании начальных цен торгов рекомендуется производить их корректировку в соответствии с возможным увеличением цены в процессе торгов. При установлении количественных значений корректировок не рекомендуется использовать экспертные оценки. Не рекомендуется также использовать статистические методы расчета скорректированной цены при количестве аналогов менее десяти. При формировании списка величин сравнения рекомендуется, кроме прочих, включать в него такие характеристики земельных участков, как удалённость от
центра города, КАД, крупных магистралей и станций метрополитена, а также площадь участка, состав и наличие инженерных коммуникаций, параметры существующей или наиболее эффективной застройки.
Рекомендуется везде, где это возможно, все параметры объектов, используемые в качестве величин сравнения, измерять не кодами, а абсолютными значениями (м, м² и др.)
Не рекомендуется использовать методы экстраполяции, когда параметры объекта оценки выходят за диапазон значений параметров объектов-аналогов. Особое внимание необходимо уделить ситуациям, когда объект оценки имеет экстремальные (беспрецедентные) значения параметров.
Рекомендуется в отчете приводить тестовые примеры, позволяющие провести проверку (верификацию) использованных расчетных моделей (алгоритмов).
При реализации доходного подхода рекомендуется использовать методы прямой капитализации и построение моделей стоимости. При реализации метода дисконтирования денежного потока оценщик должен определить вид денежного потока и ставки дисконтирования (номинальная или реальная). Рекомендуется привести в отчете график, иллюстрирующий чувствительность результата оценки к значению ставки дисконтирования.
В случае реализации методов доходного подхода и получения результата, который ниже, чем результат сравнительного подхода, рекомендуется привести комплексный качественный анализ такого отличия и использовать результаты доходного подхода только при наличии веских оснований.