Файл: Договор куплипродажи понятие, содержание и виды.pdf

48
В науке гражданского права ведется спор о том, может ли вообще электроэнергия выступать предметом договора и является ли она вещью.
Наиболее общая позиция по данному вопросу заключается в том, что электроэнергия является «бестелесным имуществом». Электроэнергия имеет особые характеристики, отличающие ее от иных вещей. Например, ее нельзя вернуть, накопить, возможности владения и распоряжения ею ограничены, она не может быть предметом найма или хранения.
По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, «договор энергоснабжения, являясь отдельным видом договора купли-продажи, по набору квалифицирующих признаков никак не может быть признан ни разновидностью договора поставки, ни непосредственно примыкающим к нему договорным институтом» [5, с. 30]. Данный вывод соответствует положениям действующего ГК РФ и мировой практике.
Условием заключения договора энергоснабжения является наличие у покупателя отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.
На покупателе (абоненте) лежит обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования, соблюдать установленный режим потребления энергии, а также немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, о пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией.
Однако если абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию

49
Таким образом, особенности предмета договора энергоснабжения и порядка передачи товара обуславливают его выделение в отдельный вид договора.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Вопрос о предмете договора купли-продажи недвижимости является дискуссионным. Т.Е. Абова и А.Ю. Кабалкина пишут, что предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество [25]. Этой же точки зрения придерживается Д.В. Жимирова, которая утверждает, что предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимость, которая на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности [21].
Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, К.М. Арсланов указывают, что
«предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества» [24].
Закон к недвижимому имуществу относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о

50
государственном кадастровом учете порядке. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).
Перечисленные виды недвижимого имущества составляют предмет настоящего договора.
Договор купли-продажи недвижимости характеризуется как консенсуальный, возмездный и двусторонний, что является общей характеристикой договоров купли-продажи. Существенными условиями данного договора являются условия о его предмете и цене.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества [45].
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Особенностью договора купли-продажи недвижимости является форма и порядок его заключения. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору

51
продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации [51].
Согласно ст. 558 ГК РФ при продаже жилого помещения подлежит государственной регистрации и сам договор купли-продажи. Он считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, недвижимое имущество как предмет договора купли- продажи обуславливает особенности заключения данного вида договора.
По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 ГК РФ).
Предприятие в юридической литературе рассматривается как особый вид недвижимости в связи с чем к данному виду договора применяются правила купли-продажи недвижимости (ст.549-558 ГК РФ) [22].
Однако договор купли-продажи недвижимости имеет ряд особенностей, которые позволяют считать его самостоятельным видом договора купли-продажи.
Особенности данного вида договора, во-первых, обусловлены особенностями его предмета. Предприятие – это не просто строго определенный объект, это имущественный комплекс, который может включать в себя движимые и недвижимые вещи, а также имущественные права и обязанности [15]. Поэтому для удостоверения состава продаваемого предприятия предусмотрена специальная процедура инвентаризации (ст. 561
ГК РФ). До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

52
Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.
Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.
С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.
Договор продажи предприятия, также каки договор купли-продажи недвижимости заключается исключительно в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Он считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно и право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.
Законом также предусмотрен специальный порядок предъявления требований по качеству предприятия, расторжения и признания недействительным договора купли-продажи предприятия, что также является особенностью данного вида договора [43].
Так, в силу ст. 365 ГК РФ в случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе (пункт 1 статьи 563), покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия. Покупатель вправе

53
требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.
Таким образом, особенности предмета договора продажи предприятия определяют особенности его правового регулирования и позволяют выделить его в отдельный вид договора купли-продажи.
Изложенное в настоящей главе позволило нам прийти к выводу о необходимости дополнительного правового регулирования различных видов договоров купли-продажи. Такая необходимость возникает в связи с развитием товарно-денежных отношений и появлением новых форм обмена товарами. Изучение вопросов правового регулирования договора розничной купли-продажи, позволило выявить проблемы, связанные с дистанционной торговлей, и внести предложения по совершенствованию законодательства в этой части. Рассмотрение проблем правового регулирования договора поставки позволило прийти к выводу о наличии в практике сложностей в отграничении договоров поставки и подряда, при условии, что договор поставки содержит условия об оказании дополнительных услуг в виде монтажа и т.д. По результатам исследования сделаны предложения по совершенствованию действующего законодательства.

54

Заключение
В ходе проведенного исследования достигнута поставленная цель и исследования и разрешены задачи исследования. В результате приходим к следующим выводам:
При рассмотрении понятия договора купли-продажи мы пришли к выводу, что договор купли-продажи – это один из наиболее древних и распространенных видов договоров в гражданском праве. Именно посредствам данного договора обеспечивается товарооборот в государстве.
Особенностью договора купли-продажи является его многогранность, которая выражается в выделении множества видов договоров купли- продажи, предназначенных для регулирования отдельных видов отношений по товарообороту с учетом особенностей субъектов правоотношений и предмета договора. Договор купли-продажи является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Сущность договора купли-продажи заключается в возмездной передаче вещи от одного субъекта правоотношений к другому. В этом смысле договор купли-продажи является родовым понятием для других договоров, таких как:

розничной купли-продажи (ст.ст. 492-505 ГК РФ);

поставки товаров (ст.ст. 506-524 ГК РФ);

поставки товаров для государственных нужд (ст.ст. 525-534 ГК
РФ);

контрактации (ст.ст. 535-538 ГК РФ);

энергоснабжения (ст.ст. 539-548 ГК РФ);

продажи недвижимости (ст.ст. 549-558 ГК РФ);

продажи предприятия (ст.ст. 559-566 ГК РФ).
Изучение признаков сторон договора купли-продажи, их прав и обязанностей позволило прийти к выводу, что сторонами договора купли- продажи являются продавец и покупатель, в качестве которых могу выступа

55
как физические, так и юридические лица. Однако при заключении отдельных видов договоров купи-продажи из этого правила могут быть сделаны исключения. Возможность участия в отдельных видах договора купли- продажи может быть ограничена природой договора, особенностью правового положения субъекта (характером вещных прав на имущество, объемом правоспособности и дееспособности субъекта) или целью договора и т.п. Правовое положение сторон договора купли-продажи устанавливается не только законом, но и договором. Отсутствие в договоре каких-либо положений, регулирующих права и обязанности сторон договора купли- продажи, компенсируется законом.
Анализ существенных условий и формы договора купли-продажи показал, что содержание договора составляет совокупность его условий.
Среди условий договора можно выделить существенные условие, несогласование которых влечет незаключенность договора в целом. К числу существенных условий договора купли-продажи относятся условия о предмете и цене договора. Однако согласование каждого из этих условий предполагает учет множества факторов. Так, согласование условия о предмете договора не ограничивается указанием на наименование товара, а включает согласование условий о его ассортименте, комплектности, количестве и качестве. Согласование условия о сроке исполнения договора купли-продажи является не менее значимым, хотя и не относится к числу существенных. Установление условий о сроках исполнения договора позволяет защитить интересы сторон и обеспечить своевременное его исполнения, а также избежать возникающих, в связи с этим споров.
Соблюдение формы договора купли-продажи является важнейшим условием его действительности. В виду наличия множества видов договора купли-продажи условия о форме договора могут отличаться. Договор купли- продажи является уникальной сделкой, поскольку может быть заключен в устной, письменной форме или нотариальной, что отличает его от сделок другого рода. Для некоторых договоров купли-продажи предусмотрена