Файл: ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 216 Об определении рыночной стоимости объектов оценки.pdf

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А

Корректировка вводилась в размере -17% для 1-го объекта аналога.

Корректировка на состояние объекта

Состояние внутренней отделки напрямую влияет на стоимость, так как необходимость проводить ремонт требует не только дополнительных финансовых вложений, но и дополнительного времени на его проведение. Другими словами – чем лучше состояние внутренней отделки помещения, тем оно привлекательнее. Корректировка взята на основании справочника оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А.

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А

Корректировка не вводилась, объект оценки и объекты аналоги аналогичны по данному параметру.

Экономические характеристики

Наличие долгосрочных договоров аренды

Исходя из практического опыта, наличие обременения как юридический фактор не означает ухудшение экономического положения объекта, а следовательно, не является автоматическим условием снижения рыночной стоимости. Любое обременение следует рассматривать с точки зрения того, приводит оно к потере дохода или нет. Если обременение не приводит к потере дохода, то его стоимость ничтожна. Наличие долгосрочных договоров аренды не учитывается при оценке рыночной стоимости здания. Соответственно корректировка не вводилась.

Функциональное назначение объекта

Функциональное назначение

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется его наиболее эффективным использованием. Данная поправка отражает зависимость стоимости оцениваемого объекта от критерия назначения в сравнении с объектами-аналогами. В нашем случае оцениваемый объект и объекты-аналоги, являясь нежилыми помещениями, имеют схожее назначение и поэтому поправка не вводилась.

Другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость

Другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость

К другим характеристикам (элементам), влияющим на стоимость объектов недвижимости могут относиться иные специфические факторы, нетипичные для данного вида объектов недвижимости. Так как другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость, у объектов-аналогов и оцениваемых объектов не выявлены, корректировка не требуется.

Расчет средневзвешенной стоимости объекта оценки

При введении дополнительных корректировок увеличивается погрешность результата, что негативно сказывается на точности оценки. Поэтому оценщик произвел расчет средневзвешенной стоимости объекта оценки.

На этом этапе оценщику необходимо распределить веса по каждому аналогу в зависимости от внесенных корректировок по ним и обосновать их.

Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот).

Расчет производился по следующей формуле:

Кi = (1 + ВК1 + ВК2 +…+ ВКi)/n – ВКi, где

Кi – весовой коэффициент i-го аналога;

ВК1, ВК2, ВКi – величины общей валовой коррекции для каждого из аналогов, в долях.

Далее средневзвешенное значение стоимости находится путем перемножения веса соответствующего аналога на величину скорректированной стоимости для соответствующего аналога и последующим сложением полученных величин.

Далее средневзвешенное значение стоимости находится путем перемножения веса соответствующего аналога на величину скорректированной стоимости для соответствующего аналога и последующим сложением полученных величин.

Таким образом, рыночная стоимость здания на основе сравнительного подхода, по состоянию на 22 февраля 2019 г. составляет:

94 745 351 (Девяносто четыре миллиона семьсот сорок пять тысяч триста пятьдесят один) руб.

12. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Доходный подход к оценке недвижимости основывается на принципе ожидания.

Данный принцип утверждает, что типичный инвестор приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость в обмен на право получать будущую прибыль от ее эксплуатации и от последующей продажи.

Основные методы, используемые в рамках подхода:

• метод прямой капитализации дохода (предполагается, что приносимый объектом доход, будет относительно постоянным);
• метод дисконтирования денежных потоков (применяется при условии, что доход, приносимый объектом, будет непостоянным во времени; учитывает изменения на рынке недвижимости (рост цен, спад), а также необходимые инвестиции в объект на любом этапе владения им).

В рамках данной оценки наиболее целесообразным представляется использование метода прямой капитализации, так как, на основании анализа рынка, ситуация на рынке коммерческой недвижимости стабильная, в связи с чем предполагается получение равномерных денежных потоков.

Этапы оценки данным методом:

- Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке недвижимости для сравнимых объектов.

- Определение действительного валового дохода путем вычитания оценочных потерь от неполной загрузки из валового потенциального дохода.

- Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек на данном рынке. В статьи издержек не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода.

- Полученный таким образом чистый операционный доход пересчитывается в чистую текущую стоимость объекта одним из двух способов: методом прямой капитализации или методом дисконтирования денежных потоков.

- Рыночная стоимость оцениваемого объекта будет равна текущему чистому доходу, деленному на коэффициент капитализации, т. е. основная формула метода прямой капитализации выглядит следующим образом:

V = ЧОД / R, где:

V – стоимость;

ЧОД - чистый доход (потенциальный валовый доход, уменьшенный на величину недозагрузки объекта, недосбора платежей и операционных расходов);

R - коэффициент капитализации.

Первым шагом данного анализа является определение потенциального валового дохода.

Потенциальный валовой доход

Для определения потенциального валового дохода необходимо установить среднюю рыночную арендную ставку на аналогичные помещения.

С этой целью был проанализирован рынок аренды аналогичных помещений и выбраны аналоги. Для объектов-аналогов были определены арендные ставки за один кв. м в год, в которые далее вносятся поправки с тем, чтобы учесть характеристики оцениваемого объекта и их отличия от объектов-аналогов.

Для объектов-аналогов были определены арендные ставки за 1 кв. м, в которые далее вносятся поправки с тем, чтобы учесть характеристики оцениваемого объекта и их отличия от объектов-аналогов. Полученная таким образом арендная ставка за 1 кв. м умножается на площадь оцениваемого объекта.

В результате исследования рынка недвижимости были получены данные о выставленных объектах, подобных оцениваемым.

Данные о подобранных объектах–аналогах содержатся ниже в таблице 12.1.

В результате анализа рынка коммерческой недвижимости по Московской области Оценщиком было выявлено 3 предложения, наиболее схожие с оцениваемым объектом. Описание объектов-аналогов представлено в Таблице 12.2. Копии интернет страниц и коммерческих предложений приведены в приложении 2 настоящего Отчета.

Таблица 12.1. Объекты аналоги

Примечание. Цены предложения и характеристики, были уточнены при телефонном интервьюировании собственников и их официальных представителей. В случае расхождения цен с указанными в объявлениях (см. Приложение 2), верными считать приведенные в данной таблице.

Таблица 12.2. Расчет рыночной стоимости арендной ставки