Файл: ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 216 Об определении рыночной стоимости объектов оценки.pdf

Третий квартал показал активный рост кредитования экономики. Но долг компаний, занимающихся недвижимостью и строительством, не растет с 2015 года. Доля просроченной задолженности в этих секторах остается высокой: 23% по операциям с недвижимостью и 18% в строительстве.

Инвестиции в коммерческую недвижимость России по итогам 9 месяцев 2018 года составили 732 млн евро, прогноз по итогам года – 1,2 млрд евро. Снижение ставки капитализации прекратилось из-за ослабления рубля и увеличения ключевой ставки. Средняя ставка капитализации на офисные объекты составляет 9,5% (на октябрь). Объем инвестиций заметно снизился, однако чистый отток иностранных инвестиций незначителен. Восстановление объемов сделок аналитики Cushman & Wakefield ожидают в 2019-2020 годах.

Российский рынок инвестиций в 2018 году можно назвать самым слабым за всю историю современного рынка недвижимости. Ожидается, что объемы инвестиций в текущем году составят лишь 1,2 млрд Евро. Доля России по объему инвестиций в коммерческую недвижимость в Восточной Европе составляет лишь 8%. Для сравнения: объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Польше за 9 месяцев 2018 года – 4,8 млрд евро.

Рынок офисной недвижимости

Несмотря на волатильность экономики, рынок офисов ежеквартально показывает небольшой рост по всем показателям. Уровень вакансии снижается на фоне высокой активности арендаторов и низких темпах нового строительства. Объем сделок сохраняется на естественном для Москвы уровне 1,8-2 млн кв.м в год. Рынок нуждается в качественных консолидированных офисных лотах. Высокая активность арендаторов приводит к формированию локального дефицита офисных площадей при сохранении высокого уровня вакантности. 2018 год бьет 15-ти летний антирекорд по вводу новых офисных площадей. Ожидается, что и в 2019 году этот показатель будет оставаться на уровне 2018 года.

В III квартале 2018 года в Москве было введено четыре офисных здания класса «А» (три корпуса «ВТБ Арена» и БЦ «Новион») и один небольшой БЦ «Галерея» класса «В+». Таким образом, новое строительство в третьем квартале составило 47 000 кв.м, что аналогично показателю первого полугодия. Несмотря на то, что объем нового строительства в I-III кварталах 2018 года оказался примерно равным аналогичному периоду прошлого года (93000 кв.м и 115 000 кв.м, соответственно), по итогам года новое строительство составит лишь 200 000 кв.м. Ввиду того, что в настоящее время девелоперы опасаются принимать решения о строительстве крупных объектов офисной недвижимости, площадь большинства новых зданий не будет превышать 20 000 кв.м, за исключением одного объекта, арендуемой площадью 70 000 кв.м. В структуре предложения в 2019-2021 годах на фоне дефицита качественного офисного предложения будет расти доля класса «А», в то время как в классе «В» будут вводиться в основном объекты после реконструкции, а не новое строительство.

Активность арендаторов в этом году несколько меньше рекордных показателей 2017 года, но тем не менее объем сделок с офисами сохраняется на естественном для Москвы уровне 1,8-2 млн кв.м за год. Сумма сделок по аренде и продаже офисных площадей в I-III квартале 2018 года составила 1 360 000 кв.м, а по итогам года ожидается в объёме 1 800 000 кв.м.

В III квартале этого года объем сделок с офисами составил 410 000 кв.м, что на 20% ниже, чем в первом и втором квартале года. Снижение произошло за счет уменьшения спроса в классе «В», в то время как спрос на класс «А» продолжает умеренный рост. Арендаторы используют открывшиеся в последние годы возможности, связанные с более привлекательными условиями аренды на наиболее качественные площади. Самыми активными индустриями в третьем квартале 2018 года по количеству сделок с офисами являются «Банки и финансы» (20%), «Недвижимость» (16%), «Оборудование» (10%).

В третьем квартале были совершены лишь 5 сделок площадью более 4000 кв.м. Таким образом, основной спрос по закрытым сделкам приходится на блоки менее 2000 кв.м, и лишь 25% спроса приходятся на блоки более 2000 кв.м. Несмотря на это, эксперты регистрируют локальный дефицит на крупные консолидированные офисные блоки в центре Москвы. Аналитики Cushman & Wakefield ожидают, что спрос в 2019 году будет оставаться на уровне 2018 года в связи с принимаемыми сейчас государственными решениями по увеличению налоговой нагрузки на бизнес и консервативными прогнозами развития экономики в целом. В 2020 году спрос увеличится и снова выйдет на уровень 2017 года. На фоне низкой строительной активности и стабильно высокого спроса чистое поглощение будет увеличиваться. Объём поглощения в I-III кварталах 2018 года составил 201 000 кв.м, а объём нового строительства за этот же период – 93 000 кв.м. 

Поглощение – это показатель, отражающий разницу между площадями, занятыми на начало и конец периода. Положительное поглощение означает, что с рынка «выбираются» дополнительные вакантные офисные площади. Отрицательное поглощение отображает обратное – освобождение дополнительных офисных площадей, которые совместно с новым строительством формируют вакансию.

С начала 2017 года вакансия на рынке офисных площадей уменьшается на 0,1-0,4 п.п. ежеквартально. На конец III квартала этого года вакансия в целом по рынку (в классе «А», «В+» и «В-») составила 11,7% и по итогам года будет оставаться на этом уровне. Площадь свободных офисных помещений по состоянию на конец III квартала 2018 года – 1 990 000 кв.м (в классе «А», «В+» и «В-»). Начиная с 2015 года вакансия в классе «А» постепенно уменьшается от первого квартала к последнему, в целом снижаясь последние четыре года схожими темпами. 2018 будет годом с наименьшими значениями вакансии. В классе «В» уровень вакансии последние 2 года стабилен. Уровень вакансии в центре Москвы (в границах ТТК) остается стабильным на протяжении последнего года – около 10%, в то время как средний уровень вакансии за пределами ТТК уменьшается с начала 2017 года (16,4% в начале 2017 года и 13,3% в III квартале 2018 года). Ввиду недостатка предложения больших офисных блоков в центре столицы, арендаторы уделяют больше внимания вариантам размещения в БЦ между ТТК и МКАД. Уровень вакансии в Новой Москве сейчас составляет около 30%.

Эксперты делают прогноз на незначительное увеличение ставок аренды несмотря на волатильность экономических показателей и геополитические факторы. Средневзвешенный долларовый эквивалент ставок аренды офисов класса «А» по состоянию на октябрь 2018 года составляет $466 за кв.м в год (28 338 руб. за кв.м в год). Доля долларовых договоров аренды офисных площадей в среднем по рынку (все сделки, аренда и продажа) составляет 8,5%.

Средневзвешенный рублевый эквивалент ставок по сделкам аренды офисов класса «В» – 15 117 руб. за кв.м в год ($244 за кв.м в год). По итогам 9-ти месяцев средняя ставка выросла. В III квартале ставка аренды росла скорее за счет удорожания класса «В», в то время как в классе «А» средняя ставка немного снизилась. Средняя ставка продолжит расти на 2-4% в год в ближайшие годы.

Рынок торговой недвижимости

Активный рост потребительского рынка и оптимистичный прогноз итогов 2018 года сменятся замедлением в следующем году. Возможный новый санкционный раунд в конце этого года, повышение НДС, а следовательно, и рост цен с января 2019 года, стремительно растущая кредитная нагрузка будут влиять на снижение потребительской уверенности. Объемы нового строительства на рынке торговой недвижимости остаются низкими. Объём нового строительства на столичном рынке торговой недвижимости в I-III кварталах 2018 года составил 90000 кв.м (торговые объекты от 15 000 кв.м торговой площади). Доля свободных площадей в торговых центрах Москвы составляет 9,1%. Прайм индикатор арендной ставки в ТЦ – 160 000 рублей за кв.м в год (базовая запрашиваемая ставка аренды за помещение размером 100 кв.м на 1-м этаже лучших торговых центров города). Рост оборота розничной торговли в 2018 году ожидается на уровне 2,9%.

С мая 2017 года оборот розничной торговли показывает позитивную динамику. На фоне заметного роста реальных заработных плат и нарастающего объема потребительского кредитования среднемесячный рост за восемь месяцев текущего года составляет 2,7%, что позволило Минэкономразвития пересмотреть прогноз на этот год в сторону увеличения (с 2,0% до 2,9%). Опросы населения показывают снижение потребительского оптимизма в результате растущих цен, налоговой нагрузки и более пессимистичных ожиданий краткосрочного экономического развития. Возможно, в 2019-2020 годах произойдет замедление темпов роста потребительской активности. Слабый потребительский рынок будет сдерживать новое строительство.

Сейчас в стадии строительства находится около 2 млн кв.м торговых площадей. Однако их фактический ввод в эксплуатацию будет определяться ситуацией на потребительском рынке. Аналитики Cushman & Wakefield прогнозируют, что в 2019 году будет введено в эксплуатацию 700 000 кв.м торговых площадей.

Объём нового строительства торговых площадей в I-III кварталах 2018 года в России (включая Москву) составил 264 000 кв.м, а по итогам года ожидается 450 000 кв.м.

В III квартале 2018 года было открыто три торговых объекта общей торговой площадью 91 000 кв.м. Основной объем нового строительства был обеспечен за счет запуска крупнейшего регионального торгового центра этого года – ТЦ «Армада Капитал» в Оренбурге (GLA – 60 000 кв.м). В текущих реалиях рынок растет не количественно, а качественно. Во многих торговых объектах проходит реконцепция, также начинает активно развиваться мало представленный формат аутлетов. В третьем квартале была открыта вторая очередь Outlet Village Pulkovo (GLA – 6700 кв.м) в Санкт-Петербурге, до конца года ожидается открытие аутлета Brands’ Stories в Екатеринбурге (GLA – 10 000 кв.м) – первого объекта данного формата за пределами двух столиц. Также было анонсировано открытие двух новых аутлетов в Москве и одного в Перми.

В Москве в III квартале не было открыто ни одного форматного торгового объекта. До конца года крупных открытий также не ожидается – планируются к вводу два небольших торговых центра. На рынке Московской области основной прирост торговых площадей ожидается в городе Пушкино, где в 2018-2019 годах планируется открытие двух торговых центров – «Пушкино Парк» (GLA – 30 000 кв.м) и «Акварель» (GLA – 51 500 кв.м).

Ритейлеры продолжают умеренное развитие, на рынке появляются новые бренды, как иностранного, так и российского происхождения. Продуктовый ритейл – наиболее активно развивающийся сегмент рынка. Например, московская сеть «Вкусвилл» проводит активную экспансию: увеличивает свое присутствие в Санкт-Петербурге, установила вендинговые аппараты со своей продукцией на станциях МЦК, начала сотрудничество с Lavkalavka. С целью оптимизации бизнеса и охвата большей аудитории ритейлеры проводят диверсификацию форматов, в том числе уменьшая площади магазинов. Например, IKEA открывает небольшие дизайн-студии площадью 150-200 кв.м, Zamania запускает малый формат парков развлечений (900-1200 кв.м). Крупные операторы создают новые бренды – «Спортмастер» запустил магазины собственной торговой марки Demix, «Детский мир» планирует открытие сети зоомагазинов. В сегменте общественного питания также появляются новые операторы – «ДаблБи» открыла первую бюджетную кофейню White by DoubleB, совладелец «Кофемании» планирует запуск нового бренда Hello People, а «Азбука Вкуса» открыла кафе «АВ Бистро». Помимо новых брендов, некоторые международные операторы вернулись на российский рынок (Orsay, Sephora). Также объявил о возвращении Mexx.

Коммерческие условия в целом по рынку торговых помещений остаются на уровне прошлого года. «Прайм» сегмент показывает умеренный рост. Арендный платеж для оператора торговой галереи в среднем составляет 12-15% от торгового оборота. Прайм индикатор арендной ставки составляет 160 000 рублей за кв.м в год (базовая запрашиваемая ставка аренды за помещение размером 100 кв.м на 1-м этаже лучших торговых центров Москвы).

* Приведены усредненные ставки для успешных торговых объектов Москвы. Они могут использоваться только для примерной оценки уровня арендных платежей и могут сильно разниться в зависимости от объекта.

Наиболее популярной структурой арендного платежа в торговых центрах остается комбинированная ставка аренды – в качестве арендной платы используется либо минимальный фиксированный платёж, либо % от оборота арендатора в зависимости от того, что выше. «Чистый» % от оборота арендатора в качестве арендной платы (без фиксированного платежа) используется редко, в основном для крупных якорных арендаторов (гипермаркеты, развлечения, кинотеатры). Практика разнится в различных объектах – в некоторых торговых центрах эти категории также имеют фиксированную ставку аренды. В среднем процентная ставка варьируется между 12-15% для операторов торговой галереи, 3-7% для крупных якорных арендаторов.

Рынок складской недвижимости

В настоящее время сохраняется стабильно высокий спрос на складские площади в Московском регионе. Девелоперы предпочитают built-to-suit спекулятивному строительству. Доля вакантных площадей в регионе снижается, запрашиваемые арендные ставки растут. По итогам года эксперты прогнозируют рекордный объем заключенных сделок в Московском регионе. Объём нового строительства складских объектов класса «А» в I-III кварталах 2018 года в Москве и регионах России составил около 616 000 кв. м. В I-III кварталах 2018 года в Московском регионе и других регионах России было арендовано и куплено складских площадей класса «А» около 1 434 000 кв.м.

В московском регионе спрос на склады остается стабильно высоким. На протяжении всего 2018 года наблюдается рост объема заключенных сделок. Рост происходит за счет увеличения количества сделок, при этом размер средней сделки за 9 месяцев 2018 года снизился на 20% в сравнении с тем же периодом прошлого года. На фоне высокого спроса заметен рост запрашиваемых ставок аренды. За последние 3 месяца они выросли на 10%. Доля вакантных площадей на московском рынке складов снижается, но медленными темпами.