Файл: «Нотариат и его роль в защите гражданских прав и охраняемых законом интересов» (Формы осуществления нотариальной деятельности).pdf

Важно отметить, что такие нотариальные действия универсального, "вспомогательного" характера, как: свидетельствование верности копий документов и выписок из них; свидетельствование подлинности подписи на документах; свидетельствование точности перевода документов с одного языка на другой; удостоверение факта нахождения гражданина в живых или в определенном месте и прочие аналогичные действия,- не являются составными частями формы нотариальной защиты права собственности, потому что подтверждают лишь косвенную связь с правомочиями собственника.

Итак, нотариальная защита права собственности реализовывается в двух основных формах:

- в форме нотариального удостоверения возникновения, изменения, прекращения правомочий собственности;

- в форме нотариального свидетельствования наличия права собственности.

При этом, удостоверение возникновения, изменения, прекращения правомочий собственности – это публичное подтверждение изменения правоотношения собственности (по субъектному составу, содержанию и пр.) оно выступает в качестве одного из обязательных элементов юридического состава, необходимого для возникновения (изменения, прекращения) правоотношения.

Нотариальная защита права собственности в форме удостоверения имеет место, например, при удостоверении сделок. Так, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность и сама сделка считается ничтожной.

Законодательство не стоит на месте, в том числе расширен круг правомочий нотариусов. Совсем недавно в январе 2016 года вступили в силу значительные изменения, коснувшиеся нотариального удостоверения сделок. Так, был изменен в сторону расширения перечень сделок и соглашений, подлежащих обязательному нотариальному заверению.

Следует отметить, что до этих законодательных изменений в обязательном порядке необходимо было удостоверять лишь следующие виды правовых соглашений: ипотечный договор; соглашение ренты; соглашение пожизненного содержания с иждивением; завещание; брачный договор. А многие другие разновидности сделок подлежали до 2016 года нотариальному заверению только лишь по желанию сторон. Приведенный выше перечень сохранил свой императивный характер в отношении нотариального заверения, но, было сказано выше, в 2016 году вышеперечисленный перечень соглашений, приобретающих юридическую силу лишь после удостоверения у нотариуса, был дополнен другими видами сделок: сделками, направленными на продажу доли в праве общей собственности какому-то третьему лицу (то есть не иному участнику общей долевой собственности). При этом, сохранились прежние требования в соответствии с которыми участник долевой собственности, изъявляющий желание продать свою имущественную долю совсем постороннему лицу, обязан письменно уведомить прочих сособственников имущества о своем намерении продать долю, указав в уведомлении цену и иные условия продажи. И только потом, после выполнения вышеуказанной процедуры, согласно новым правилам, сделка по возмездному отчуждению доли одним из участников в праве общей собственности третьему лицу обязательно подлежит нотариальному заверению. Важно отметить, что законодательством установлен месячный срок после даты извещения прочих участников долевой собственности, собственником доли, продающим ее, по истечение которого сделка может совершаться. Но законодательством допускается оформление сделки раньше вышеназванного месячного срока при условии, что нотариус, производящий обязательное удостоверение, установит присутствие письменного отказа других соучастников долевой собственности на покупку продаваемой доли.

---

Важно отметить, что закон не испытывает различий, в чью пользу производится отчуждение: родственнику или чужому человеку. Это правило будет касаться и случаев, когда долевая недвижимость будет реализовываться целиком в руки одного получателя (покупатель, одаряемый). Данное нововведение, по мнению многих специалистов, позволит избежать случаи мошенничества и незаконного захвата на рынке жилья. Функция нотариусов сводится к защите интересов собственников. Именно нотариус, удостоверяя сделку, нотариус обязан проверить ее законность и пресечь возможные случаи криминальных проявлений и иных злоупотреблений. Зачастую, особенно это касается больших мегаполисов, где стоимость жилья очень высока, и граждане готовы приобрести хоть долю в квартире в надежде когда- нибудь выкупить ее всю, происходят ущемления прав участников долевой собственности, в реалии создаются невыносимые условия пользования общей долевой собственностью.

Но, бесспорно, участие нотариуса отражается на стоимости сделки. По общему правилу цена услуги нотариуса в размере 0,5% от рыночной стоимости доли, но не более 20 000 руб. Важно, что в цену входит, в том числе и техническая работа (подготовка договора, проверка чистоты сделки через реестры, гос/муниципальные сервисы и пр.). По желанию стороны могут представить свой текст договора или получить стандартные условия, предлагаемые нотариусом.

Хочется остановиться на нотариальном удостоверении еще одной сделки - договора дарения. Зачастую, особенно это касается престарелых родственников, которые, в силу боязни одиночества, одаряют тех, кто по их мнению может обеспечить им спокойную старость, а те, в благодарность, отправляют этих стариков доживать старость в дома престарелых и приюты.

Важно отметить, что закон не обязывает нотариально удостоверять сделку по дарению недвижимости, но нужно рассмотреть нюансы этой сделки и роли нотариуса в ней. К договору дарения нужно относиться очень внимательно и не забывать о том, что имущество переходит в собственность другого лица сразу после подписания договора. Поэтому лучше обратиться к нотариусу, чтобы он предпринял все необходимые меры и дал разъяснения о том как же обезопасить себя владельцу недвижимости, который хочет подарить свое единственное жилье, на пример, своему внуку, но при условии, что внук должен будет ухаживать за дарителем до конца его дней?

Нотариус может объяснить специфику отдельных разновидностей договора дарения, например, договор «условного», или «обещанного» дарения. Особенностью этого договора и его отличие от самого договора дарения в том, что в нем возможно указать на те условия, при выполнении которых, человек сможет стать собственником подаренного жилья. Можно прописать любые условия, не противоречащие закону и не унижающие честь и достоинство человека. На пример, можно прописать условия ухода за пожилым человеком-собственником, следовательно, если требования, изложенные в договоре дарения, не будут выполнены одаряемый его собственником стать не сможет.

---

Важно отметить, что при занесении в Госреестр данный объект недвижимости будет находится под обременением. Скорее всего по этой причине подобного рода договоры очень редки в практической действительности. Однако во многих случаях он может обезопасить дарителя от изменения отношения к нему получателя подарка.

Нотариус может так же пояснить, что имущество, которое переходит новому собственнику по договору дарения – не важно, каким он будет ( обычным или условным) – не облагается подоходным налогом, в отличие от перехода имущества по завещанию или в порядке его наследования. Что позволит сохранить 13% от стоимости жилья, так что в случаях, если подобного рода сделки заключаются между родственниками, то оформлять договор дарения выгоднее, чем завещание.

Как правило, договор дарения имеет форму. Нотариальное заверение дарственной возможно только по волеизъявлению сторон (дарителя и одаряемого). Но в обязательном порядке необходимо нотариальное удостоверение договора при дарении доли в уставном капитале в обществе с ограниченной ответственностью (далее — ООО), которое регламентируется специальным федеральным законом. Именно в обязанности нотариуса входит юридически грамотно оформить договор дарения, разъяснит все тонкости, и с учетом мнения сторон включит в него оговорки и моменты, которые важны для них. В итоге, получится документ, который будет очень сложно оспорить в судебном порядке, что создает дополнительные гарантии защиты прав сторон. При заключении сделки у нотариуса необходимо присутствие самого дарителя и одаряемого, а также наличие следующих документов:

паспорт дарителя и получателя «подарка»;

правоустанавливающие документы на собственность (то есть те документы подтверждают, что данная вещь принадлежит дарителю);

справка о стоимости предмета договора;

иные документы в зависимости от «подарка» (движимое или недвижимое имущество).

Это основной пакет документов, который необходимо предоставить нотариусу для заключения договора дарения, но для уточнения полного перечня, лучше всего обратиться к нотариусу. Договор составляется нотариусом на нотариальном бланке, установленного образца, после чего подписывается дарителем и одаряемым в присутствии нотариуса.

Помимо вышеназванного вида сделок, обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки, заключаемые по продаже земельной доли и соглашение о разделе супружеского имущества (ранее нотариальное заверение такого соглашения исполнялось по желанию сторон, но и до изменений в законодательстве правоведы, практикующие в сфере семейного права, настойчиво советовали разводящимся супругам обращаться к нотариусу при разделе имущественных ценностей, так как не удостоверенные простые письменные соглашения, как правило, порождали обилие правовых деликтов в будущем).

---

Особо хочется заострить внимание на сделках, которые затрагивают распоряжение объектами недвижимости в порядке доверительного управления либо опеки. То есть речь идет о продаже недвижимости, которая является собственностью несовершеннолетних граждан либо граждан, признанных ограниченно дееспособными. До законодательных нововведений при совершении анализируемых сделок заявители представляли в территориальный регистрирующий орган соглашения, составляемые в простой письменной форме, и сотрудники Росреестра сами проводили правовую экспертизу представленной документации, и в случае, когда с правовой стороны с документами все было в порядке, проводилась Государственная регистрация подобных сделок. На сегодняшний день проверка должной документации ложатся на нотариуса, производящего удостоверение. То есть на сегодняшний момент без подписи нотариуса государственная регистрация переходящих прав по соглашениям, которые подлежат императивному нотариальному заверению, исполняться не будет.

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних имеют много особенностей и подлежат тщательной проверке, потому что несовершеннолетние дети имеют некоторые отличия от прав родителей и не все знают эти особенности, а не соблюдение норм закона при операциях с недвижимостью влечет недействительность сделки.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Приобретая квартиру на имя несовершеннолетнего или если он совершает сделку самостоятельно без одновременной продажи принадлежащей ему квартиры (доли в квартире), разрешения от органов опеки и попечительства не требуется.

Важно отметить, положительным моментом в данной ситуации будет то, что государственная регистрация права собственности после нотариального удостоверения происходит в ускоренном порядке, так как нет необходимости снова проверять соглашение. Так, в случае регистрация прав Росреестром на основе нотариально удостоверенной документации, срок регистрационной процедуры составят до 3-х рабочих дней, последующих за днем приёма регистратором документов. При этом, по остальным, не удостоверяемым нотариусами сделкам, регистрация должна пройти в десятидневный срок.

Основная цель императивного нотариального удостоверения рассматриваемых сделок – это проверка соответствия сделки закону и защита прав граждан и организаций. Нотариальная подпись на правовых соглашениях, помимо всего вышеназванного, способствует снижению количественного показателя правовых споров. Особенно это касается разногласий, рассматриваемых в суде. Как уже отмечалось ранее, соглашение о разделе супружеского имущества, удостоверенное нотариусом, является существенным доказательством при разборе соответственного спора судом. То есть сторона соглашения взята под защиту в случае, если противоположная сторона (другой супруг) передумает и потребует пересмотреть ранее оговоренный порядок имущественного раздела. Но необходимо справедливости ради отметить, наверняка, единственный, но чувствительный недостаток обязательной нотариальной процедуры – это довольно существенное (особенно при сделках с дорогостоящей недвижимостью) увеличение финансовых расходов сторон сделки, потому что за каждое нотариальное действие требуется платить вознаграждение нотариусу.

---

В отличие от удостоверения нотариальное свидетельствование наличия права не влияет на его действительность, а представляет собой публичное подтверждение существования и бесспорности (в силу специфики нотариальной компетенции) права.

Примером нотариального свидетельствования как формы нотариальной защиты права собственности следует привести выдачу свидетельства о праве на наследство.

В связи с рассмотрением форм нотариальной защиты права собственности нельзя обойти вниманием их значение. Итак, мы уже отметили, что нотариальное удостоверение является обязательным элементом юридического состава, влекущего возникновение (изменение, прекращение) права собственности. Без него право не возникает (сделка ничтожна).

В данном случае представляется, что нотариальный акт по удостоверению полностью выполняет свою функцию по "ознаменованию" возникновения права.

Но право собственности - право длящееся, нотариальный акт в дальнейшем должен в полной мере продолжать выполнять свои функции по охране права: подтверждать действительность, нерушимость права; на его основании собственник должен быть вправе осуществлять иные свои полномочия; нотариальный акт должен служить достаточной защитой от противоправных посягательств со стороны третьих лиц.

Однако, в настоящее время в России нотариальный акт в целом (любой, выносимый по результату совершения нотариального действия) не отвечает по своей юридической силе и значению указанным критериям, т.е. не имеет ни особой доказательственной, ни исполнительной силы.

Прежде всего, нотариальный акт должен обладать особой доказательственной силой по сравнению с иными документами.

Доказательственная сила нотариального акта должна гарантировать, что представления суду такого акта достаточно для доказательства содержащихся в нем фактов и обстоятельств. Нотариальный акт понимается как письменное доказательство в высшем смысле этого слова; доказательство, заранее созданное в спокойной обстановке при сотрудничестве сторон, когда о разногласиях нет и речи.^[25]

Отечественное процессуальное право и законодательство не придают нотариальному акту повышенной доказательственной силы, что критикуется представителями нотариального сообщества, по мнению которых в законе о нотариальной деятельности должно быть закреплено положение о доказательственной силе нотариального акта. Нотариальный акт по удостоверению или свидетельствованию должен подразумевать возможность исполнения в установленных законом случаях и порядке, без обращения к дополнительным юрисдикционным или иным процедурам.

---