Файл: ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ: ПРОБЛЕМЫ, ПЕРСПЕКТИВЫ И ОСОБЕННОСТИ ОТРАЖЕНИЯ В ОТЧЕТНОСТИ БАНКА.pdf
Добавлен: 29.03.2023
Просмотров: 1091
Скачиваний: 16
ВВЕДЕНИЕ
Тема ипотечного кредитования в 2021 году остается актуальной.
Не смотря на то, что рынок недвижимости начал стабилизироваться: цены растут, но не так быстро.
Спрос на недвижимость остался на таком же стабильно высоком уровне, хотя и обусловлен уже иными факторами.
В 2020 году катализатором спроса был кризис и девальвация рубля. Люди боялись потерять (или обесценить) свои накопления, поэтому массово инвестировали их в объекты недвижимости.
В 2021 году спрос обусловлен увеличением объемов ипотечного кредитования.
Скорее всего, пока действует льготная ипотека под 6,5%, которая доступна для всех категорий граждан, спрос на недвижимость будет и далее держаться на достаточно высоком уровне. Программа льготного кредитования действует до 1 июля 2021 года, однако с большой долей вероятности она будет продлена. Это в свою очередь может стать драйвером развития рынка недвижимости в России во второй половине 2021 года.[1]
Целью курсовой работы является изучение рынка ипотечного кредитования, его проблемы, перспективы развития и особенности отражения в отчетности банка.
Задачи данной работы:
- Изучить теоретические аспекты ипотечного кредитования. Проблемы и перспективы.
- Изучить организацию выдачи ипотечного кредита.
- Изучить организацию отражения ипотечных кредитов в бухгалтерской отчетности банка.
Объектом исследования является ПАО ВТБ,
Предметом исследования является сам ипотечный кредит.
Методы исследования:
- изучение рынка ипотечного кредитования
- анализ рынка ипотечного кредитования
- изучение отражения ипотечных кредитов бухгалтерской отчетности банка
Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования: Проблемы, перспективы и особенности отражения в отчетности банка
Для четкого осознания с чем мы будем работать, рассмотрим, как трактуют понятие «Ипотека/Ипотечное кредитование» разные источники.
Ипотека — это вид обеспечения возврата заемных средств, когда на заложенное недвижимое имущество должника накладываются ограничения в виде ограничения перехода права собственности. В случае невыполнения обязательств должником, кредитор может обеспечить возврат заемных денежных средств путем реализации заложенного имущества. [2]
Ипотечный кредит — целевой долгосрочный кредит на покупку жилья, которое становится залоговым обеспечением по этой ссуде. Также залогом может выступать недвижимость, имеющаяся в собственности у заемщика. Впервые термин «ипотека» появился в Греции в начале VI века. Так называлась ответственность должника перед кредитором, когда обеспечением служила земля.[3]
Ипотечный кредит – это предоставление помощи гражданам при покупке нового жилья или других дорогостоящих товаров. На сегодняшний день ипотека является самым выгодным предложением в сфере приобретения недвижимости, если у клиента недостаточно средств для покупки. В зависимости от типа жилья необходимо иметь 50-15% от стоимости недвижимости, чтобы получить в собственность новую квартиру или дом.
Для многих граждан ипотечный кредит – единственная возможность получить собственное жилье, ведь для получения такой помощи необходимо совсем немного:
- Иметь постоянный доход;
- Иметь сумму для первоначального взноса;
- Подходить по требованиям банка.
Этот способ кредитования удобен как для заемщика, так как предлагает выгодные условия, так и для кредитора, так как снижает риск невыплаты кредита до минимума.[4]
На основании вышеприведенных определений, можно сказать, что «Ипотека» - это долгосрочный кредит (в среднем 15-25 лет) с залогом, в качестве которого выступает приобретаемая недвижимость.
Хочу отметить, что ипотечное кредитование является важнейшим звеном современного финансового рынка. Возможность приобрести жилье сейчас и расплатиться в течение длительного срока позволяет решить потенциальные жилищные проблемы более 30% россиян. Высокие цены на недвижимость и отсутствие у населения финансовых возможностей для её приобретения приводят к тому, что лишь с помощью ипотеки среднестатистический гражданин может стать владельцем комфортного для жизни жилья.
Согласно статистическим данным, только 10% населения имеют в своем владении собственную жилплощадь, которая превышает 18 м2 на одного человека и только 1% россиян ежегодно может себе позволить приобрести недвижимость на собственные накопления.
Сегодня на развитие ипотечного кредитования и его слабые стороны всё больше внимания обращают ЦБ РФ, Минэкономразвития и Минфин. Следует отметить, что ипотека фактически является единственным инструментом поддержки первичного рынка недвижимости и строительной отрасли в целом. Без государственной поддержки, направленной на субсидирование ипотечных ставок, с высокой степенью вероятности можно ожидать стагнации в строительной отрасли и замедления роста кредитных портфелей банка. Таким образом, в настоящее время ипотечный кредит приобретает всё большую значимость, а проблемы ипотечного кредитования подлежат тщательному рассмотрению.
Проблемы ипотечного кредитования можно разделить на внутренние и внешние.
К внутренним проблемам можно отнести следующие:
- затягивание сроков рассмотрения заявок. Обычно срок около 2-3 дня с момента предоставления полного пакета необходимых документов. Это может повлечь за собой потерю объекта недвижимости, поскольку не каждый продавец способен долго ждать. Плюс, выбор квартиры в новостройке может повлечь за собой потерю некоторой суммы денег, ведь бронирование платно и не бесконечно.
- неадаптированность ряда ипотечных программ. Во многих случаях, получить ипотеку может лишь тот гражданин, у которого официальная и высокая заработная плата, с чем существуют дополнительные проблемы.
- требуются дополнительные расходы на ипотечного брокера или риэлтерского агента.
- трудности возникающие в процессе оценки платежеспособности заемщика.
К внешним факторам можно отнести:
- строительный комплекс на сегодняшний день в состоянии увеличить объемы строительства не более чем в 2,5-3 раза. В тоже время спрос на ипотечное кредитование растёт опережающими темпами.
- ограниченная платежеспособность граждан, которая возникает из-за низкого уровня трудоспособности в регионах.
- плохо развит рынок жилья и строительства.
- проблемы социального характера. Государство крайне слабо учитывает доходы малообеспеченных граждан и интересов среднего класса.
Основным решением этой проблемы я вижу предоставление ипотечного кредитования с гос.поддержкой и использование специальных программ для малообеспеченной категории граждан.
Не смотря на все вышеперечисленные проблемы ипотечное кредитование имеет хорошие перспективы развития.
Будучи важным инструментом повышения доступности рынка недвижимости, ипотечное кредитование решает ряд важнейших задач. Одной из них является строительство жилья для эконом-класса. Важно понимать, что жилье в ипотеку пользуется спросом именно у этой категории граждан. Также следует помнить об инвестиционной недвижимости и рыночной конкуренции, составляющих важную часть рынка ипотечного кредитования, ведь именно конкуренция среди коммерческих банков позволяет создавать всё более выгодные условия для заемщиков.
Покупка жилья в ипотеку становится единственным способом приобретения своего жилья для большинства населения. Однако ежемесячные платежи остаются слишком высокими для большинства молодых российских семей, замедляя рост рождаемости и снижая общий уровень жизни. Наиболее ощутимую поддержку сейчас оказывает государство. Существует ряд программ, с помощью которых можно значительно уменьшить ипотечные платежи. В первую очередь такие программы применимы к малообеспеченным гражданам и молодым семьям. [5]
Согласно Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке» (залоге недвижимости) ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. То есть, ипотека – это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:
1.Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2.Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3.Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).
В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.
Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:
1.Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может
выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).
Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.