Файл: Определение рыночной стоимости объекта оценки (Основные факты и выводы).pdf

2.5 ОПИСАНИЕ КОНСРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ

3. АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Анализ рынка офисной недвижимости в г. ХХХ выполнен с целью определения общего состояния по спросу и предложению на аналогичную недвижимость. Рынок офисных помещений в г. ХХХи является массовым и конкурентным.

Офисная недвижимость на западе классифицируется на три класса – «А», «B», «С». У России, в СНГ к этим трём классам может добавляется ещё два – «D», «E».

Офисы класса «А» - самые престижные офисные помещения, располагаются в новых офисных ком плексах и бизнес-центрах в центре города. Эти офисные помещения имеют самый высокий уровень сервиса: «разумные» здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения, развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, оптико-волоконную связь, ресепшн, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Все это содержится в безупречном состоянии.

Такие офисы обеспечены собственными службами безопасности, управления и обслуживания и охраняемыми подземными стоянками. Данный класс офисных помещений предполагает современную свободную планировку офисов, дорогую отделку офисов, подвесные потолки и многое другое. Классическим вариантом офиса класса «А» считается бизнес-парк, построенный на окраинах или за пределами города, вблизи удобных транспортных развязок, аэропорта или железнодорожного вокзала и характеризуется малоэтажной застройкой, что позволяет обходиться без лифтов.

Офисы класса «В» - это офисные помещения с почти такими же характеристиками, что и офисы класса "A". Офисы класса «В» могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации, зачастую расположенные не в самом центре города, но и не окраине. Офисы класса «В» обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса «А», но являются не столь престижными, кроме того имеют более узкий спектр предлагаемых услуг.

К этому классу офисов относятся также офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации, реконструированные и переоборудованные под офисные помещения старинные особняки, расположенные в центре города.

Офисы класса «С» - это офисные помещения, построенные или отреставрированные здания, расположенные обычно вне центра города, арендованные обычно у НИИ или производственного предприятия. Иногда их называют "советскими". Последний ремонт в таких офисных помещениях может быть сделан более 10 лет назад с использованием имевшихся в то время материалов, или выполнен с использованием дешевых материалов, фасад здания часто не отремонтирован и выглядит непрезентабельно.

В таком офисном помещении обычно нет современной связи, центрального кондиционирования, система вентиляции - обычная, а туалетная комната в коридоре. Таким строениям свойственны все «прелести» конторского метода организации труда – коридорная система, трудности с кондиционированием (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. В основном это недавно появившиеся офисные здания, находящиеся не в центре города, но на пересечении транспортных путей, вблизи станций метро и основных радиальных магистралей.

Класс офиса «С» предполагает достаточно скромный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет. Также в эту категорию входят качественные офисные помещения в административных, институтских и производственных зданиях, офисы, по характеристикам здания соответствующие классу «В», но с недостатками. Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом, общей автостоянкой.

Офисы класса «D» - офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, такие офисные помещения нуждаются в капремонте.

Офисы класса «Е» - офисные помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующих реконструкции. Это могут быть переоборудованные под офис подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины.

Совокупное предложение на ХХХском рынке коммерческой недвижимости составило более 900 000 кв.м. Его структуру составляют объекты торгового, офисного и складского назначений.

По данным компании «Аксиома», среди общего объема коммерческой недвижимости 75% составляет торговая. При этом в распределении недвижимости по районам лидирует Центральный, концентрирующий в себе 33% общего предложения.

К категории офисной недвижимости относятся БЦ «Старицкий двор», БЦ «ХХХ Plaza» и БЦ «Донской». Офисная недвижимость ХХХи по состоянию на 2018 год представлена офисными помещениями В и С классов.

Объем предложения офисной недвижимости составляет 140 000 кв.м. Более 60% предложения расположены Центральном районе ХХХи, что соотносится с его транспортной доступностью и информационной инфраструктурой. Согласно прогнозам, рынок будет стремиться к увеличению предложения объектов В-класса в сфере офисной недвижимости, что коррелирует с требованиями рынка в настоящий момент времени.

Наибольший спрос предъявляется на площади в Центральном районе – 43%, что спровоцировано его развитой инфраструктурой. При анализе спроса по размеру площади было выявлено, что потребители предпочитают арендовать или приобретать в собственность объекты недвижимости относительно малых размеров. При этом наибольшим спросом в общем объеме приходится на торговые площади - 56%, далее на офисы – 41%.

Средний уровень ставок на офисные помещения в качественных объектах составляет 500-900 руб./кв. м/месяц (все включено). В настоящий момент наибольшее число заявок приходится на офисные помещения мелкой нарезки– до 50 кв. м. (20-30 кв. м).

Приведенные средние значения, применительно к объекту оценки, могут быть скорректированы в зависимости от объективных свойств объекта и субъективных требований к нему.

4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое законодательно разрешено, физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Юридическая разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Результаты анализа наиболее эффективного использования объекта представлены в форме таблицы 4.1. Несоответствие варианта использования хотя бы одному из критериев свидетельствует о том, что данное использование не может считаться наиболее эффективным

Таблица 4.1 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

В результате наиболее эффективным использованием объекта оценки признается использование его в качестве офисного помещений

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПОМОЩЬЮ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

В основе определения стоимости недвижимого имущества затратным подходом лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта. В данной работе при заданных требованиях к точности оценки и наличии исходной информации стоимость нового строительства оцениваемых зданий и сооружений определялись на основе затрат на воспроизводство или замещение с использованием метода аналога. Расчет рыночной стоимости затратным подходом определяется по формуле:

С = V*Е₂₀₁₈ * И_2018-2019 *(1-И_н)* Пп+Зз

где: С —стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах, существующих на дату оценки;

V– мера измерения объекта оценки (объем, площадь, длина и т.п. в

соответствующих единицах измерения) (куб.м, кв. м, м и т.п.);

Е₂₀₁₈ - единичная расценка в ценах 2018 года, руб. / м2

И_2018-2019 — индекс пересчета цен с 2018 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №59

Пп – прибыль предпринимателя;

И _н - накопленный износ,%;

Зз – стоимость земельного участка.

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2018 года.(табл. 5.1) Индекс пересчета цен с 2018 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №59 и составляет 1,334.

Таблица 5.1 - Информация для расчета