Файл: Определение рыночной стоимости объекта оценки (Основные факты и выводы).pdf

Метод прямой капитализации заключается в расчёте текущей стоимости объекта путём деления годового чистого операционного дохода на коэффициент капитализации. Он применяется в тех случаях, когда доход от недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или их темпы роста умеренны.

Метод дисконтированных денежных потоков применяется в следующих случаях: если ожидается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; можно обоснованно оценить будущие денежные потоки; недвижимость строится или только что построена; недвижимость представляет собой крупный многофункциональный коммерческий объект; потоки доходов и расходов носят сезонный характер.

В обоих методах определяется ставка дисконтирования, отражающая доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемая для приведения будущих потоков доходов к дате оценки.

1.10.4 Определение итогового значения рыночной стоимости объекта

Каждый из этих подходов приводит к получению различных стоимостей объекта. Заключительным элементом процесса оценки является сравнение стоимостей, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостей к единой стоимости объекта. Процесс согласования учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка. Процесс согласования стоимостей приводит к установлению окончательной рыночной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1 ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЗА ЯНВАРЬ-МАРТ 2019 г.

Данные Росстата о социально-экономическом положении в январе—мае фиксируют изменение тренда: наблюдавшееся в начале года сжатие частного потребления постепенно переходит в увеличение расходов домохозяйств. Рост трат обеспечивается за счет сокращения сбережений населения и наращивания объемов кредитования. Банк России ожидает постепенного роста нормы среднесрочных сбережений по мере снижения волатильности на валютном рынке, в то время как аналитики предупреждают о возможном увеличении населением расходов впрок — в ожидании повышения ставки НДС.

Приведенная выше таблица указывает на изменения в структуре использования доходов населения. В мае выросла норма потребления: доля денежных доходов, потраченных на покупку товаров и услуг внутри страны, увеличилась за месяц почти на 8 процентных пунктов — до 79,1%, более высокий показатель наблюдался только в августе 2018 года (79,2%). Рост расходов происходил за счет сокращения доли сбережений населения — в мае она составила 2,1% доходов (11,1% в апреле и 6,2% годом ранее). Других существенных изменений в структуре использования доходов домохозяйств данные статведомства не фиксируют. Таким образом, ситуация в мае заметно отличается от апреля, когда наблюдалось существенное сокращение расходов домохозяйств и интенсивное наращивание сбережений в условиях девальвации рубля.

Общая черта для апреля и мая — отсутствие у населения интереса к вкладам в иностранной валюте и ее покупке.

Укрепление потребительского спроса в мае ранее отмечал ЦБ. В Банке России наращивание расходов объясняли ростом реальных зарплат и сокращением сбережений, однако отмечали, что темпы увеличения реальных располагаемых доходов населения замедляются, что будет ограничивать спрос со стороны домохозяйств. Оценки Росстата подХХХждают эту тенденцию: при приросте реальных зарплат на 7,3% в годовом выражении темпы роста реальных доходов замедлились до 0,3% в мае. В то же время майский опрос «инФОМа» показал улучшение потребительских ожиданий населения относительно будущих доходов — соответствующий индекс достиг рекордных значений с 2010 года. Одним из факторов роста потребительских расходов также стало увеличение объемов кредитования — по оценкам ЦБ, темпы роста кредитной активности сохранятся в 2019 году на уровне 13–18%.

Увеличение нормы потребления отразилось во втором квартале 2019 года и на состоянии розницы. В обзоре делового климата организаций розничной торговли, подготовленном ВШЭ, отмечается «преломление негативных тенденций» в секторе, а также умеренный оптимизм, который может указывать на продолжение восстановительного тренда. Оживление в секторе услуг также зафиксировали аналитики ЦМАКП и ЦБ — среди факторов роста отмечался чемпионат мира по футболу в России.

В целом полученные данные говорят об изменении модели роста российской экономики во втором квартале.

Статистика Росстата об использовании ВВП кварталом ранее фиксировала снижение вклада в рост конечного потребления домохозяйств — весь рост в периоде обеспечивался увеличением чистого экспорта, а растущие реальные доходы населения направлялись преимущественно на погашение задолженности. Во втором квартале наблюдается более существенный вклад частного потребления: рост потребительских расходов поддерживает сектор услуг. ЦБ, комментируя майское снижение нормы сбережения, прогнозировал ее рост до традиционных 7–9% по мере снижения волатильности валютных рынков. Однако в ИЭП им. Егора Гайдара предполагают, что впереди еще будет «небольшой всплеск потребления домохозяйств», связанный с ожиданием роста цен при повышении ставки НДС. По оценкам аналитиков ИЭП, рост расходов домохозяйств в 2019 году может ускориться на 0,15–0,3 процентного пункта.

2.2 КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В ежегодном рейтинге российских регионов по качеству жизни,рассчитываемом МИА «Россия сегодня» на основе 72 показателей, ХХХская область в 2018 году потеряла восемь позиций, опустившись на 43-е место. Более ощутимое падение за год было зафиксировано только у Северной Осетии.

По данным Росстата, среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в области за пять лет увеличилась в 1,5 раза — с 16,9 тыс. руб. в 2012 году до 24,8 тыс. руб. в 2017 году (68-е место среди субъектов РФ).При этом реальная среднемесячная начисленная заработная плата за тот же период снизилась на 2,2%. Размер пенсий вырос также примерно в 1,5 раза — с 8,6 тыс. руб., по данным на 1 января 2013 года, до 12,9 тыс. руб. на 1 января 2018 года. Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг увеличилась также в 1,5 раза — с 8,6 тыс. руб. в мае 2013 года до 13,1 тыс. руб. в мае 2018 года. Уровень безработицы в области вырос с 5,8% в 2013 году до 6,5% в 2017 году.

Ежегодный дефицит бюджета области за последние пять лет составлял 2–2,9 млрд руб. При этом росли как доходы, так и расходы бюджета. По итогам 2013 года доходы равнялись 24,9 млрд руб., расходы — 27,7 млрд руб. По итогам 2017 года доходы составили 28,2 млрд руб., расходы — 30,4 млрд руб.

Валовый региональный продукт региона за пять лет увеличился в 1,3 раза — со 164,8 млрд руб. в 2012 году до 216 млрд руб. в 2017-м. Индекс промышленного производства в 2017 году составил 95,7%. По этому показателю регион занимает в Центральном федеральном округе предпоследнее место. В 2016 году индекс равнялся 98,9%.

В рейтинге российских регионов по доступности приобретения жилья область находится на 48-м месте. В среднем семье с одним ребенком понадобится 5,7 года, чтобы накопить на типовую квартиру площадью 54 кв. м на вторичном рынке (средняя стоимость по области — 1,7 млн руб.).

Таблица 2.1 Основные социально – экономические показатели г. ХХХ

Локальное местоположение объекта оценки

Рисунок 2.1 Локальное расположение объекта оценки

2.3 ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.4 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗДАНИЯ