Файл: Определение рыночной стоимости объекта оценки (Основные факты и выводы).pdf

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в ХХХской области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ. Расчет физического износа представлена в таблице 5.1

Таблица 5.2 - Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Продолжение табл. 5.2

Физический износ здания составил 8,54%.

Величина накопленного износа методом разбивки составляет:

И_Н = 1 - (1 - И_ФИЗ/100) х (1 - И_ФУНК/100) х (1 - И_ВН/100), (5.2)

где И_физ- физический износ здания, %;И_ФУНК - функциональный износ здания, %; И_ВН- внешний износ здания, %

Функциональный износ объекта оценки составляет 1% , так как научно-технический прогресс оказал незначительное воздействие. Внешний износ объекта оценки составляет 1% , так как он расположен в центре города. Значение накопленного износа составляет 10,36%.

Стоимость земельного участка была определена на основе кадастровой стоимости земельного участка и составляет на 2823 тыс. руб. (рис. )

Рисунок 5.1. Кадастровая стоимость земельного участка

Расчет стоимости офиса приведен в табл. 5.3

Таблица 5.3 - Расчет стоимости офисного помещения затратным подходом

Таким образом, рыночная стоимость офисного трехэтажного здания площадью 940 кв. м, с земельным участком кадастровый номер 69:40:0400059:11 общей площадью 1920 кв.м., определенная с применением затратного подхода на дату оценки составляет 20 6181 073 руб.

6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПОМОЩЬЮ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

При анализе рынка выявлены предложения по продаже объектов аналогичных оцениваемому помещению, что позволяет применить сравнительный подход. В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж.

Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж производится в следующей последовательности:

1. выбор и установление цены аналогов;
2. выбор элементов и единиц сравнения и проведение сравнительного анализа;
3. расчет корректировок для каждого объекта - аналога по элементам сравнения;
4. корректировка значений единицы сравнения для объектов - аналогов по каждому элементу сравнения, расчет откорректированной стоимости;
5. заключение по сравнительному подходу

Этап 1. Выбор и установление цены аналогов.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО №1).

Для оценки стоимости используются данные риэлтерских компаний, как собственные, так и опубликованные в рекламно-информационных изданиях, подХХХждающие цены, существующие на дату оценки.

В целях настоящей оценки подобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки, не требующие значительных корректировок.

К каждому аналогу приводится его краткая характеристика, описание месторасположения и источник информации, т.е. необходимый минимум сведений, позволяющий уточнить данные или провести их проверку.

Выбранные объекты-аналоги представлены в таблице 6.1.

Таблица 6.1. – Объекты – аналоги

Этап 2. Выбор элементов и единиц сравнения.

В качестве единиц сравнения используются типичные для рынка оцениваемого объекта удельные показатели, такие как цена за единицу площади или единицу объема, отношение цены к величине чистого дохода и другие. За единицу сравнения стоимости выбрана стоимость 1 кв.м.

Корректировка цен аналогов выполняется по выбранным единицам сравнения, принимая во внимание выявленные при анализе рынка основные ценообразующие факторы (элементы сравнения).

При этом корректировки вводятся по тем элементам сравнения, различия которых определяют различие цен сравниваемых объектов.

Этап 3. Расчет корректировок для каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения и обоснование шкалы корректировок.

1. Состав передаваемых прав. Все аналоги подобраны в максимальных критериях сопоставимости с Объектом оценки: помещения, принадлежащие продавцам на праве собственности. Так как и объект оценки, и объекты-аналоги характеризуются равным объемом передаваемых прав, то вносить корректировку на состав передаваемых прав не нужно.
2. Условия финансирования состоявшейся (или предполагаемой) сделки купли-продажи. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые в свою очередь влияют на стоимость объекта. В расчетах рассматриваем одинаковые условия финансирования на условиях обычных безналичных расчетов и в корректировке не нуждаются.
3. Характеристики местоположения. Местоположение оказывает решающее влияние на стоимость недвижимости. Это интегральная характеристика, включающая в себя удаленность от центра, престижность, транспортную доступность, особенности ландшафта и ближайшего окружения (застройки).Корректировка проводится на основании удаленности объекта оценки от главных улиц города. Все аналоги располагаются в одном микрорайона и имеют хорошую транспортную доступность, корректировка не вносилась.
4. Техническое состояние. Состояние объекта оценки находится в хорошем состоянии, процент накопленного износа составляет 10,36%. Степень износа для аналога 2 – 5%. Понижающая корректировка для данного объекта проводится на разность процентов накопленного износа объекта оценки и соответствующего аналога.
5. Условия продажи (предложения). В рамках сравнительного подхода в подавляющем большинстве случаев не имеет возможности использовать данные по реальным сделкам, а вынужден ограничиться информацией по предложениям, которые обычно достаточно полно представлены в соответствующих источниках. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, используется понижающая процентная поправка. Значительное влияние на величину скидки оказывает ликвидность оцениваемого объекта на данном рынке. Следует также учитывать, что величина скидки на торг может зависеть от конкретных особенностей местности, где находится объект, и, других факторов. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки может быть скорректирована в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом. Скидка на торг принята для цен офисно-торговых объектов составит 9-15%.Величина среднего показателя скидки на торг в размере 9% является наиболее вероятной в сложившихся условиях рынка коммерческой недвижимости сопоставимых с объектом оценки.
6. Корректировка на класс офисного здания проводиться в размере 5% для аналога 1 (повышающая корректировка)

Этап 4. Корректировка значений единицы сравнения для объектов - аналогов по каждому элементу сравнения и расчет откорректированной стоимости представлен в табл. 5.8

Таблица 6.2- Расчет стоимости здания офисного назначения сравнительным подходом

Таким образом, рыночная стоимость офисного трехэтажного здания площадью 940 кв. м, с земельным участком кадастровый номер 69:40:0400059:11 общей площадью 1920 кв.м., определенная с применением затратного подхода на дату оценки составляет 68 620 000 руб.

7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПОМОЩЬЮ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Основной целью приобретения объектов недвижимости потенциальным покупателем является получение будущих доходов от недвижимости. Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости, основанную на ожидании покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от ее использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена объекта недвижимости, на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса. Таким образом, современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода: арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду; часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Объект оценки представляет собой коммерческую недвижимость. Согласно проведенному анализу наиболее эффективное использование оцениваемого объекта, объект оценки может быть сдан в аренду в качестве коммерческой недвижимости. Ожидается, что недвижимое имущество будет приносить доходы достаточно длительный период времени.

Учитывая вышеизложенное в рамах доходного подхода применяется метод прямой капитализации, преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле:

где Сдох – стоимость объекта оценки, полученная в рамках доходного подхода, руб.; ЧОД – чистый операционный доход, тыс. руб. в год;

R – ставка капитализации, %.

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовый доход (ПВД) – это общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной сдаче в аренду объекта без учёта потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей и другие доходы от недвижимости. Потенциальный валовый доход определен на основе анализа рынка недвижимости (см. п. 3 )