Файл: Определение рыночной стоимости объекта оценки (Основные факты и выводы).pdf

Потенциальный валовый доход составит 10 896 000 руб.

Эффективный валовой доход - это величина, определяемая как разница между ПВД и потерями от недозагрузки объекта и потерями арендной платы.

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%. Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

Таким образом, эффективный валовой доход составит 10 635 432 руб.

Операционные расходы (расходы на эксплуатацию) – это расходы, позволяющие объекту недвижимости функционировать на должном уровне. По своей экономической сути операционные расходы делятся на постоянные; переменные, расходы на замещение, или резервный фонд на восстановление.

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 500 руб. /кв.м./год.

Налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог.

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

Остаточная стоимость имущества на дату оценки 26 410 265 руб.

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости.

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (УХХХждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

Расчет операционных расходов сведен в табл. 7.1

Таблица 7.1 - Расчет операционных расходов

Чистый операционный доход составляет 2065770 руб.

Для расчёта ставки дохода используется метод кумулятив­ного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости. Модель кумулятивного построения подразумевает оценку определенных факторов, порождающих риск недополучения запланированных доходов. При построении ставки дисконта по данному подходу, за основу расчета берется безрисковая норма доходности, а затем к ней добавляется норма доходности за риск инвестирования в данную надвижимость. Формула определения коэффициента капитализации методом кумулятивного построения выглядит следующим образом:

где R_f –доходность безрисковых активов; S₁ - S_n – риски, присущие предприятию и учитываемые по методике Мирового Банка, определяются экспертным путём; N – норма возврата капитала.

Ставка капитализации методом кумулятивного построения составит 21,73 % (табл. 7.2).

Таблица 5.2- Расчет коэффициента капитализации

Расчет стоимости объекта доходным подходом представлена в табл. 5.3

Таблица 5.3 - Расчет стоимости объекта доходным подходом, тыс. руб.

Таким образом, рыночная стоимость офисного трехэтажного здания площадью 940 кв. м, с земельным участком кадастровый номер 69:40:0400059:11 общей площадью 1920 кв.м., определенная с применением доходного подхода на дату оценки составляет 44 389 590 руб.

8. Согласование результатов оценки и вывод итоговой величины рыночной стоимости недвижимости офисного назначения

При определении стоимости затратным подходом необходимо учесть, что не все затраты могут быть восприняты рынком в полном объеме, а также достаточно сложно оценить все формы износа. Учитывая вышесказанное, затратному подходу присвоен весовой коэффициент, равный 0,1.

Предложения на продажу складских помещений в ХХХской области присутствуют в большом выборе. Сравнительному подходу придается уд вес - 0,45.

Предполагается, что результат доходного подхода в данном случае достаточно реально отражает величину рыночной стоимости объекта оценки. Однако при применении доходного подхода принят ряд допущений и ограничений, которые несколько ограничивают достоверность расчетов данным подходом. Весовой коэффициент для доходного подхода принят равным 0,45. Результаты определения стоимости представлены в табл. 81.

Таблица 8.1 - Взвешенный итог и определение рыночной стоимости объекта оценки

Таким образом, рыночная стоимость офисного трехэтажного здания площадью 940 кв. м, с земельным участком кадастровый номер 69:40:0400059:11 общей площадью 1920 кв.м., на дату оценки составляет 53 470 000 руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа, с применением существующих методик, Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки.

Заявление о соответствии качества оценки

Подписавший данный отчет (далее – Оценщик) настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

• Факты, изложенные в Отчете, верны и основываются на знаниях оценщика;
• Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся часть настоящего отчета;
• Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам;
• Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчете;
• На наш взгляд данная оценка проведена в соответствии с федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральными стандартами оценки [Error: Reference source not found, Error: Reference source not found, Error: Reference source not found]. В части, не противоречащей указанному закону и Стандартам оценки, используются стандарты Российского общества оценщиков;
• Образование оценщика соответствует необходимым требованиям;
• Оценщик имеет опыт оценки, связанный с местонахождением и категорией аналогичного имущества;
• Оценщик лично произвел осмотр оцениваемого имущества;
• Никто, кроме лиц, указанных в отчете, не оказывал профессиональной помощи в подготовке отчета.

Оценщик Иванов Иван Иванович

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г.
2. Федеральный закон «О внесении изменений в Налоговый кодекс…» №127-ФЗ от 02.11.2004г.
3. ПРИКАЗ МИНИСТЕРСТВА ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 20 мая 2015 г. N 297 «ОБ УХХХЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)" // Гарант, 2019.
4. ПРИКАЗ МИНИСТЕРСТВА ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 20 мая 2015 г. N 298 ОБ УХХХЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)" // Гарант, 2019.
5. ПРИКАЗ МИНИСТЕРСТВА ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 20 мая 2015 г. N 299 ОБ УХХХЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3)" // Гарант, 2019.
6. ПРИКАЗ МИНИСТЕРСТВА ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 22 октября 2010 г. N 508 ОБ УХХХЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ (ФСО N 4)" // Гарант, 2019.
7. ПРИКАЗ МИНИСТЕРСТВА ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 4 июля 2011 г. N 328 ОБ УХХХЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ВИДЫ ЭКСПЕРТИЗЫ, ПОРЯДОК ЕЕ ПРОВЕДЕНИЯ, ТРЕБОВАНИЯ К ЭКСПЕРТНОМУ ЗАКЛЮЧЕНИЮ И ПОРЯДКУ ЕГО УХХХЖДЕНИЯ (ФСО N 5)" // Гарант, 2019.
8. ПРИКАЗ МИНИСТЕРСТВА ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 7 ноября 2011 г. N 628 ОБ УХХХЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ТРЕБОВАНИЯ К УРОВНЮ ЗНАНИЙ ЭКСПЕРТА САМОРЕГУЛИРУЕМОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ОЦЕНЩИКОВ (ФСО N 6)" // Гарант, 2019.
9. ПРИКАЗ МИНИСТЕРСТВА ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 25 сентября 2014 г. № 611 ОБ УХХХЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО № 7)" // Гарант, 2019.
10. Жилые дома. Сборник укрупненных показателей стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». Издание второе. М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2003
11. Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 496 с.
12. Каминский А.В., Страхов Ю.И. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие.М.: Международная академия оценки и консалтинга.2004 – 238 с.
13. Белокрыс А.М., Болдырев В.С. Основы оценки стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. 2 изд., испр. и доп. – М.: Международная академия оценки и консалтинга.2004 – 263 с.
14. Оценка рыночной стоимости недвижимости. - М.: Дело, 1998.
15. Дж. Фридман, Ник. Ордуэй. "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости". - М.:Дело,1995.
16. М.А. Федотова, Э.А. Уткин. Оценка недвижимости и бизнеса. – М.: ЭКМОС, 2000.
17. Бюллетень банковской статистики, ЦБ РФ, 2014 г.
18. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. − М.: Русская деловая литература, 1998.
19. Справочник оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2012
20. Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014
21. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости, СПбГТУ, 1997 г.
22. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. ИНФРА-М.1997г.
23. Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО - 2010). УХХХжден решением Совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». Протокол №284 от 18.12.09 г.
24. Международные стандарты оценки 2018 (International Valuation Standards 2018), РОО, Москва, 2018.
25. Галасюк В. В., Галасюк В. В. Методические рекомендации по оценке имущества и имущественных прав в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции (на базе метода GMLV - Galasyuks’ method of liquidating value evaluation). Консалтинговая группа «КАУПЕРВУД» www.galasyuk.com
26. Мирзоян Н.В., Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. – М., 2018. – 204 с.