Файл: Определение рыночной стоимости объекта оценки (Основные факты и выводы).pdf

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, вывод о рыночной стоимости объекта оценки представляет собой взвешенное предположение об уровне цены, по которой собственность может перейти из рук в руки по обоюдному согласию сторон. Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от цены, определенной в ходе оценки, вследствие таких факторов как: мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки (например, финансовые условия, условия перехода контроля над компанией и т.д.) и иных факторов, непосредственно относящихся к особенностям конкретной сделки.

Объект оценки – объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Значения подходов к оценке используются в настоящем отчете согласно определениям, указанным в Федеральном стандарте оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №256).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Применяется в том случае, если существует достоверная и доступная (в открытом доступе) для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектом оценки. При применении данного подхода Оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата осмотра объекта оценки – дата, на которую Оценщик совместно с собственником (землепользователем, землевладельцем, арендатором или другим правообладателем) земельного участка и/или других объектов недвижимости фиксирует состояние осмотренного объекта оценки.

Дата оценки- дата, по состоянию на которую в соответствии с заданием на оценку определяется рыночная стоимость земельного участка с учетом сложившегося рынка недвижимости.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

1.9.2 Оцениваемые права

Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на объект оценки.

Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом РФ, часть 1 (ст.209), включает право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Объект оценки считается свободным, от каких бы то ни было долговых обязательств. Права собственности на рассматриваемые объекты оценки, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства.

1.9.3 Процесс оценки

Процесс проведения оценки включает в себя следующие этапы:

1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления отчёта;
3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
5. Составление отчета об оценке.

1.10 ОБЗОР ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

В соответствии со стандартами оценки при проведении оценки используются три классических подхода: затратный, сравнительный и доходный, в рамках которых могут использоваться различные методы оценки.

1.10.1 Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход − совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний [Error: Reference source not found].

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки при использовании затратного подхода определяется как сумма затрат на воспроизводство (замещение) улучшений и стоимости земельного участка.

Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем создаваемый объект той же полезности.

Общий алгоритм затратного подхода

Оценка недвижимости затратным подходом включает следующие этапы:

1. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости;
2. Расчёт затрат на воспроизводство или замещения улучшений (зданий или сооружений) без учета износа;
3. Оценка накопленного износа улучшений:

• Физического, являющегося следствием возраста объекта оценки, природно-климатических факторов, характера эксплуатации объекта;
• Функционального, являющегося следствием несоответствия объёмно-планировочного, конструктивного, дизайнерского решения современным стандартам рынка (рыночному спросу);
• Экономического (внешнего), являющегося следствием негативного влияния внешней среды (окружения) объекта (экономическое местоположение, транспортная доступность, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и др.);

1. Расчёт остаточной стоимости улучшений путём вычета из стоимости затрат на воспроизводство (замещение) всех видов износа;
2. Оценка рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом путём суммирования рыночной стоимости земли и остаточной стоимости улучшений.

1.10.2 Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход − совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость..

В основе данного подхода лежит принцип замещения: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего по своим характеристикам объекта, обладающего той же полезностью. Кроме принципа замещения подход учитывает также принципы сбалансированности и спроса и предложения.

Сравнительный подход чаще всего реализуется методом сравнительного анализа продаж (САП). Используются также методы, основанные на математическом моделировании цены.

Применение метода сравнительного анализа продаж включает в себя следующие этапы:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект;
2. Отбор трех и более аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом;
3. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам объекта путём внесения поправок. Общая величина поправки зависит от степени различия между объектами;
4. Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному, или к диапазону и выведение рыночной стоимости оцениваемого объекта.

1.10.3 Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения

Общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости является арендная плата. Данный подход в оценке применим только к доходной недвижимости, т.е. к такой недвижимости, единственной целью владения которой является получение дохода.

Алгоритм доходного подхода

Оценка недвижимости доходным подходом включает следующие этапы:

1. Определение периода прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов
2. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для объектов – аналогов. Потенциальный валовой доход − это общий доход от недвижимости при её 100% -ной сдаче в аренду;
3. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду), потерь от невзысканных арендных платежей и расчёт действительного валового дохода;
4. Определение чистого операционного дохода от объекта недвижимости, который рассчитывается как действительный валовой доход, за вычетом эксплуатационных издержек;
5. Полученный таким образом чистый операционный доход затем пересчитывают в текущую стоимость объекта методом прямой капитализации доходов или методом дисконтированных денежных потоков;