Файл: Об оценке рыночной стоимости нежилого здания.pdf

Подход к оценке	Результаты расчетов (с учетом НДС), руб.
Затратный	44 015 428
Сравнительный	28 976 333
Доходный	12 599 330

Для обобщения результатов применялся метод анализа иерархии.

Метод анализа иерархии является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы.

Метод анализа иерархии состоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшем представлении суждений по парным сравнениям. В результате определяются численные значения интенсивности взаимодействия элементов в иерархии.

Оценщиком принимались четыре наиболее значимых критерия А1, А2, А3, А4.

С помощью критериев: А1, А2, А3, А4, определялись весовые значения каждого из подходов, используемых при оценке:

А1) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца;

А2) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

А3) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

А4) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Построение матрицы сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет значений приоритетов (весов) критериев

В методе анализа иерархий элементы сравниваются попарно по отношению к их воздействию на рассматриваемую характеристику.

На данном этапе попарно сравниваем критерии по отношению к их воздействию на общую для них цель. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Элементом этой матрицы α(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

- равная важность;

- умеренное превосходство одного над другим;

- существенное превосходство;

- значительное превосходство;

- очень сильное превосходство;

2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено α(i,j) = β, то при сравнении второго фактора j с первым - i получаем α(j,i) = 1/β.

Таблица 5.2 - Матрица сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет весов критериев

j	А1	А2	А3	А4	Расчет		вес критериев
i					алгоритм	значение	алгоритм	значение
А1	1,00	0,14	0,50	0,14	(1 × 0,14 × 0,5 × 0,14)^1/4	0,32	0,32 / 4,443	0,06
А2	7,00	1,00	3,50	1,00	(7 × 1 × 3,5 × 1)^1/4	2,22	2,22 / 4,443	0,41
А3	2,00	0,29	1,00	0,29	(2× 0,29 × 1 × 0,29)^1/4	0,64	0,64/ 4,443	0,12
А4	7,00	1,00	3,50	1,00	(7 × 1 × 3,5 × 1)^1/4	2,22	2,22 / 4,443	0,41
ИТОГО						5,4		1

В данной таблице наибольший вес присвоен критерию А4, поскольку он отражает способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность). Следующим по важности является критерий А2, поскольку стоимость имущества, прежде всего, должна быть отражена в качестве и обширности данных предоставленных с учетом внешней среды и специфических особенностей объекта оценки.

Следующими по важности являются критерии А3 и А1, поскольку стоимость имущества, в том числе, должна быть отражена в возможности отразить действительные намерения потенциального инвестора и конъюнктурные колебания, т.е. колебания наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Построение матриц сравнения альтернатив по отношению к каждому из критериев и расчет весов альтернатив

На данном этапе попарно сравниваем альтернативы (результаты, полученные затратным - З, сравнительным - С и доходным - Д подходами) по каждому из критериев. Система парных сравнений приводит к результату, который также представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Таблица 5.3 - Критерий А1 - возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца

j	З	С	Д	Расчет		вес альтернатив по критерию А1
i				алгоритм	значение	алгоритм	значение
З	1,00	0,11	0,20	(1 × 0,11 × 0,20)^1/3	0,15	0,15 / 2,24	0,07
С	9,0000	1,00	1,80	(9 × 1 × 1,8)^1/3	1,34	1,34 / 2,24	0,60
Д	5,0000	0,56	1,00	(5 × 0,56 × 1)^1/3	0,75	0,75 / 2,24	0,33
ИТОГО					2,24

Таблица 5.4 - Критерий А2 - тип, качество, обширность данных на основе которых проводится анализ.

j	З	С	Д	Расчет		вес альтернатив по критерию А2
i				алгоритм	значение	алгоритм	значение
З	1,00	0,11	0,33	(1 × 0,11 × 0,33)^1/3	0,19	0,19 / 2,5	0,08
С	9,0000	1,00	3,00	(9 × 1 × 3)^1/3	1,73	1,73 / 2,5	0,69
Д	3,0000	0,33	1,00	(3 × 0,33 × 1)^1/3	0,58	0,58 / 2,5	0,23
ИТОГО					2,5

Таблица 5.5 - Критерий А3 - способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания

j	З	С	Д	Расчет		вес альтернатив по критерию А4
i				алгоритм	значение	алгоритм	значение
З	1,00	0,20	4,00	(1 × 0,2 × 4)^1/3	0,89	0,89 / 5,59	0,16
С	5,00	1,00	20,00	(5 × 1 × 20)^1/3	4,47	4,47 / 5,59	0,80
Д	0,25	0,05	1,00	(0,25 × 0,05× 1)^1/3	0,22	0,22 / 5,59	0,04
ИТОГО					5,59

Таблица 5.6 - Критерий А4 - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

j	З	С	Д	Расчет		вес альтернатив по критерию А4
i				алгоритм	значение	алгоритм	значение
З	1,00	0,11	4,00	(1 × 0,11 × 4)^1/3	0,67	0,67 / 6,83	0,10
С	9,00	1,00	36,00	(9 × 1 × 36)^1/3	6,00	6,0 / 6,83	0,88
Д	0,25	0,03	1,00	(0,25 × 0,03 × 1)^1/3	0,17	0,17 / 6,83	0,02
ИТОГО					6,83

Расчет весов подходов

Определение итоговых весов по каждой альтернативе (подходам)

В ходе анализа всех факторов, подтверждается рассуждение о том, что затратный подход не отражает рыночную стоимость. Стоимость отражает затраты, которые хотел бы вернуть владелец объекта при строительстве. Однако, анализируя рынок, установлено, что стоимость объектов при продаже не покрывает инвестиции строительства. Поэтому у оценщика не вызывает доверия при согласовании подходов. Стоимость проводится в отчете больше как справочно.

Рынок предложения аренды превышает спрос. Арендодатели в условиях большой конкуренции идут на уступки. В ходе анализа установлены простои большого количества площадей, поэтому оценщик считает, что арендные ставки на условиях демпинга, что так же искажает рыночную стоимость.

Сравнительный подход в наибольшей степени отражает ситуацию на рынке. Так как чаще всего, предложения по продажам объектов размещенные на сайтах агентств недвижимости редактируются риэлторами в условиях реальных сделок.

Итоговое согласование результатов представлено ниже в таблице. Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.

Таблица 5.7 - Расчет итоговых весов по каждой альтернативе

Критерий	А1	А2	А3	А4	Расчет
Альтернатива	0,06	0,41	0,12	0,41	алгоритм	значение
З	0,07	0,08	0,16	0,10	0,06×0,07 + 0,41×0,08 + 0,12×0,16+ 0,41×0,10	0,09
С	0,60	0,69	0,80	0,88	0,06×0,6 + 0,41×0,69 + 0,12×0,8+ 0,41×0,88	0,78
Д	0,33	0,23	0,04	0,02	0,06×0,33 + 0,41×0,23 + 0,12×0,04+ 0,41×0,02	0,13
ИТОГО						1

Рыночная стоимость оцениваемого имущества определяется как взвешенная, полученная каждым из подходов стоимость, результаты согласования приведены в таблице ниже.

Таблица 5.8 - Рыночная стоимость оцениваемого имущества

№, п/п	Наименование показателя	Величина
1.	Стоимость Объекта оценки, полученная затратным подходом (с учетом стоимости земельного участка и НДС) руб.	44 015 428,00
2.	Стоимость Объекта оценки, полученная сравнительным подходом (с учетом НДС), руб.	28 976 333,00
3.	Стоимость Объекта оценки, полученная доходным подходом (с учетом НДС), руб.	12 599 330,00
4.	Согласованная стоимость объекта (с учетом НДС), руб.	44 015 428,00×0,0,9 + 28 976 333,00 ×0,78 +12 599 330,00+ ×0,13 = 4 163 484,15 +22 486 478,66+ 1 630 093,65
5.	Рыночная стоимость Объекта оценки (с учетом допустимых округлений, с учетом НДС), руб.	28 280 056

В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 09 марта 2019 года, составляет:

28 280 056,00 (Двадцать восемь миллионов двести восемьдесят тысяч пятьдесят шесть) рублей.

Заключение

Исходя из приведенных в отчете расчетов, и основываясь на доступной нам информации, полученной от заказчика, при анализе рынка коммерческой недвижимости, мы пришли к следующему заключению:

1) рыночная стоимость здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: Тюменская область, г.Тобольск, ул. Октябрьская, д.51, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений по состоянию на 09 марта 2019 года, округленно составляет:

28 280 000,00 (Двадцать восемь миллионов двести восемьдесят тысяч) рублей.