Файл: Об оценке рыночной стоимости нежилого здания.pdf

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки^[4]

Обзор политической ситуации необходим для оценивания политических рисков, под которыми следует подразумевать возможность имущественных и финансовых потерь, вызванных политикой, проводимой государством.

Экономическая ситуация в 2018 году складывалась под влиянием ухудшения внешнеэкономических условий, прежде всего снижения цен на нефть, продолжения действия экономических санкций со стороны ЕС и США.

Среди положительных тенденций можно выделить следующие:

Прошедший год ознаменовался завершением процесса макроэкономической стабилизации после двойного шока для платежного баланса, сформировавшегося в 2014 году (снижение цен на энергоносители и введение санкций).

Инфляция опустилась до рекордно низкого значения в 2,5 % и впервые оказалась ниже целевого значения Банка России, бюджетный дефицит снизился до уровня в 1,5 % ВВП, экономика вернулась к росту.

Итоги социально-экономического положения в стране за 2018 г. говорят о начале фазы роста экономики.

Таким образом, в 2019 году инвестиционная активность на российском рынке будет определяться макроэкономической ситуацией в стране. В случае стабилизации валютных курсов и нефтяных цен возможна активизация рынка. Текущая стабилизация основных макроэкономических факторов может оказать положительное влияние на российский инвестиционный рынок.

На рынке недвижимости в г. Тобольска значительных колебаний не отмечается, что обусловлено значительными капиталовложениями, крупными инвестициями в регион, работой госпрограмм. С начала года наблюдается небольшая стагнация рынка в виду замедления темпов экономического роста, но кардинальных изменений в 2019 г. не прогнозируется.

3.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

1. Согласно ГК РФ все имущество по виду материальной формы представлено следующими двумя видами:

- движимое имущество;

- недвижимое имущество.

Движимое имущество – имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

Недвижимое имущество – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей.

По данному признаку классификации Объект оценки относится к недвижимому имуществу, так как представляет собой нежилое помещение.

1. Вид права:

- собственность;

- аренда;

- постоянное бессрочное пользование;

- владение.

Оценщиком был проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами рынка земельных участков, а также анализ основных факторах, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов, с приведением интервалов значений этих факторов.

Рынок недвижимости - это набор механизмов, с помощью которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы. В зависимости от географического фактора, каждый регион, город, район представляет собой отдельный рынок недвижимости со своими различными условиями. Рынок недвижимости зависит от законодательной базы, условий финансирования, форм владения. Этот рынок постоянно изменяется и является уникальным в каждой стране, регионе, городе.

Развитие рынка недвижимости происходит из взаимосвязи спроса и предложения. Уровень спроса и предложения на рынке недвижимости в городе в частности зависит от экономического развития региона: получения доходов от предпринимательской деятельности для юридических лиц и уровня заработной платы для физических лиц.

Рамки цен предложений и арендных ставок зависят от известных условий. Ими являются местоположение объекта, транспортная доступность, социальная инфраструктура, экологическое состояние района, криминогенная обстановка, а также период и уровень эксплуатации недвижимости, состояние объекта недвижимости (требуется ли ему капитальный или текущий ремонт) и конструктивные характеристики. Кроме того, на стоимость нежилых помещений влияют и такие факторы, как наличие телефонных линий, количество мест на автостоянке, наличие охраны и пр. Следует учесть, включен ли в стоимость аренды или цены продажи нежилого помещения налог на добавленную стоимость.

Оцениваемое здание торгово-офисного назначения расположено по адресу: Тюменская область, г.Тобольск, ул. Октябрьская, д.51. Поэтому далее проводится анализ рынка коммерческой недвижимости, торгово-офисного назначения, расположенных в г.Тобольске.

Анализ рынка объекта оценки выполнен с учетом информации о спросе и предложении на рынке офисной недвижимости, других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

В анализе использовались данные периодических изданий интернет сайты и другие источники, указанные по тексту Отчета.

Вывод: Оцениваемый объект относится к следующему сегменту рынка: рынок коммерческой недвижимости торгово-офисного назначения, вид права – собственность.

3.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки

Анализ рынка коммерческой недвижимости г.Тобольска по состоянию за 2018 г.^[5]

На рынке недвижимости г.Тобольск выставлено к продаже около 40 объектов. Основной объем рынка занимают помещения коммерческого назначения (торгово-офисные) – 98% рынка, объекты производственно-складской недвижимости – 2%.

Основной объем рынка коммерческой недвижимости представлен встроенными помещениями торгово-офисного назначения. В результате анализа выявлено, что средняя предлагаемая к продаже площадь помещений составляет 213 кв.м.

Таблица 3.1. Распределение площадей коммерческой недвижимости г.Тобольск

Средняя цена предложения торгово-офисных помещений по состоянию на апрель 2018г. в г.Тобольск составляет 34 728 руб./кв.м.

На рынке аренды объектов недвижимости г.Тобольск выставлено около 55 предложений. Основной объем предложения представлен встроенными торгово-офисными помещениями (96% рынка), предложения к аренде производственно-складской недвижимости занимают 4% всего объема предложения рынка.

Весь объем предложения к аренде представлен встроенными нежилыми помещениями. Отдельно стоящих зданий к аренде выявлено не было. Средняя площадь помещений к аренде составляет 102 кв.м.

Таблица 3.2. Распределение площадей к аренде коммерческой недвижимости г.Тобольск

Средняя ставка аренды в городе по состоянию на март 2019 г. в г.Тобольск составила 423 руб./кв.м./мес. Максимальная ставка аренды равна 800 руб./кв.м./мес. Данный уровень ставок характерен для помещений в торгово-офисных зданиях.

Вывод:

Объектом оценки является коммерческая недвижимость торгово-офисного назначения.

Анализ рынка торгово-офисной недвижимости г.Тобольска показал, что диапазон цен при продаже недвижимости за кв.м на дату оценки составляет 20 000 – 40 000 тыс.руб./кв.м. в зависимости от местоположения, площади, состояния отделки и других ценообразующих факторов.

На рынке аренды величина арендной ставки для торгово-офисных помещений составляет от 350 до 550 руб./кв.м.мес.

3.4. Основные выводы относительно рынка оценки объекта

Текущее состояние российской экономики, несмотря на замедление роста, позволяет сохранить высокий уровень деловой активности и инвестиционной активности.

В целом, несмотря замедление развития экономики Российской Федерации, итоги социально-экономического развития г.Тобольска за 2018 г. можно охарактеризовать как положительные: увеличение численности населения, положительная динамика промышленного производства, рост потребительского рынка, строительство новых объектов, увеличение среднемесячной заработной платы. Таким образом, текущее состояние экономики Тюменской области и Тюменского района позволяет сделать вывод о том, что по сравнению с общенациональными тенденциями экономика региона находится на достаточно высоком уровне развития и несмотря на замедление роста, позволяет сохранить высокий уровень деловой активности и инвестиционной активности, и способствует сохранению спроса на недвижимость.

Таким образом, можно говорить об отсутствии признаков внешнего устаревания для объектов недвижимости. Оценщик применительно к дате оценки подбирает наиболее сопоставимые объекты-аналоги, цена которых сформирована, в том числе под влиянием экономических и социальных факторов, которые действуют на дату проведения оценки, соответственно, данные факторы учитываются оценщиком при проведении оценки объекта оценки. Подробно выбор оценщиком объектов-аналогов представлен в разделе 5 настоящего Отчёта.

Анализ рынка торгово-офисной недвижимости г.Тобольска показал, что диапазон цен при продаже недвижимости за кв.м на дату оценки составляет 62 000 – 68 000 руб./кв.м. в зависимости от местоположения, площади, состояния отделки и других ценообразующих факторов.

На рынке аренды величина арендной ставки для торгово-офисных помещений составляет от 600 до 800 руб./кв.м.мес.

Согласно консультаций с продавцами и представителями агентств недвижимости г.Тобольска было установлено, что типичный срок экспозиции объектов, сопоставимых с объектом оценки коммерческого назначения может составлять 6 месяцев. Таким образом, ликвидность объекта оценки – низкая.

Основными ценообразующими факторами являются:

• передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;
• условия продажи;
• условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
• местоположение объекта (также расположение относительно основных транспортных магистралей);
• физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства;
• экономические характеристики;
• наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
• другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Анализ рынка объекта оценки выполнен с учетом информации о спросе и предложении на рынке коммерческой недвижимости, других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

3.5. Анализ достаточности и достоверности информации

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.