Файл: Об оценке рыночной стоимости нежилого здания.pdf

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки Объекта оценки, а так же не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если информация соответствует действительности, позволяет пользователю Отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках Объекта оценки и рынка, принимать базирующие на этих выводах обоснованные решения. Информация, предоставленная Заказчиком, считается достоверной, если она подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке.

Оценщиком была собрана из открытых источников вся информация об Объекте оценки, о характеристиках рынка Объекта оценки и составных частей Объекта оценки, имеющаяся и доступная оценщику в период проведения оценки средствами, которыми Оценщик располагал. Эта информация позволяет из сформированной Оценщиком «генеральной совокупности данных» сделать выбор объектов-аналогов, максимально сопоставимых с оцениваемым объектом недвижимости, а также извлечь данные, необходимые для применения методов оценки. Оценщик считает, что собранная им информация достаточна для определения стоимости Объекта оценки.

Проанализировав информацию, имеющуюся в распоряжении Оценщика, Оценщик делает вывод, что данная информация является достоверной, может быть использована в расчетах для целей определения стоимости Объекта оценки.

3.6. Выводы по проведенному анализу рынка.

Рынок купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости в г.Тобольске достаточно насыщен, но некоторые тенденции уже прослеживаются, поэтому применение сравнительного и доходного подходов в настоящей оценке возможно, к тому, же их результаты наиболее надежны и достоверны.

4. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ

4.1 Методология процесса оценки

Затратный подход. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки.

При реализации затратного подхода в данной оценке Оценщик использовал Метод сравнительной единицы. Метод основан на определение базовой стоимости аналога, взятого в качестве ориентира «типичного» объекта, информация по аналогам представлена в Сборниках укрупненной восстановительной стоимости. Затем вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта, например:

• поправка на величину прочих и непредвиденных затрат в общей стоимости здания;
• поправка, учитывающая уровень цен в строительстве в регионе;
• поправка на несоответствие температурно-климатических условий, влияющих на затраты по ограждающим конструкциям и по системам отопления (климатические поправки);
• объемно-планировочные поправки.

Для определения стоимости в рамках затратного подхода полученная сумма затрат на замещения объекта оценки уменьшается на накопленный износ.

Сравнительный подход. Подход к оценке, с точки зрения сравнения продаж, основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Анализ рынка коммерческой недвижимости, проведенный на основании информации, размещенной на Интернет - сайтах агентств недвижимости, выявил несколько объектов-аналогов, с сопоставимыми экономическими, материальными, техническими и другим характеристиками с объектом оценки, в силу чего метод сравнения продаж в данной оценке представляется достаточно надежным.

Доходный подход. Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Изменение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством метода дисконтированного денежного потока. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

В данном случае при расчете доходным подходом использовался метод капитализации дохода, т.к. предполагается, что объект недвижимости всегда возможно сдавать в аренду по среднерыночной ставке, что обеспечит стабильные и предсказуемые суммы доходов.

4.2 Определение стоимости объекта оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости недвижимости:

- определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

- определить полную стоимость воспроизводства или замещения улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

- определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести объект оценки до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

- определить величину накопленного износа;

- определить стоимость воспроизводства или замещения улучшений;

- к полученной величине стоимости воспроизводства или замещения улучшений добавить стоимость земельного участка.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

, где

- стоимость объекта оценки;

- стоимость земельного участка;

- стоимость нового строительства;

- износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости воспроизводства.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

4.2.2 Оценка стоимости земельного участка

На сегодняшний день можно выделить три наиболее распространенных и часто встречающихся права на земельные участки:

- право аренды;

- право собственности;

- право постоянного (бессрочного) пользования.

Право аренды земли. Права арендатора в каждом конкретном случае зависят от положений договора аренды.

Право собственности. Этими правами на сегодняшний день обладает лишь незначительное число коммерческих организаций.

Заказчик пользуется земельными участками, как на правах аренды, так и на правах бессрочного (постоянного) пользования. В тоже время, согласно законодательству, исключительным правом получения земельных участков в собственность или аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при наличии планировочной документации обладают юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постоянное (бессрочное) пользование. Согласно п. 2, статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», юридические лица, (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации) обязаны переоформить предоставленное им право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2010 г. в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса. Федеральным законом от 27.12.2005 г. №137-ФЗ срок переоформления продлен до 01.01.2010 г. Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р. Стоимость земельного участка определялась в данном отчете методом сравнения продаж.

4.2.3 Оценка стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж

Метод сравнения продаж основывается на предпосылке, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

При применении метода сравнения продаж рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравниваемому, а не по оцениваемому объекту.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Формирование выборки объектов-аналогов
2. Определения элементов сравнения.
3. Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.
4. Определение корректировок по каждому из элементов.
5. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.
6. Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Для расчета рыночной стоимости права аренды по методу сравнения продаж была собрана информация предложений земельных участков в г.Тобольск, максимально схожих с оцениваемым. Местоположение объектов сравнения относительно земельного участка в составе Объекта оценки отражено на рисунке 3. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.

Таблица 4.1 - Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту