Файл: Об оценке рыночной стоимости нежилого здания.pdf

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

Налог на имущество

Страховые взносы

Платежи за земельный участок

Некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

Коммунальные;

На текущие ремонтные работы;

Заработная плата обслуживающего персонала;

Налоги на заработную плату;

На рекламу и заключение договоров;

На управление;

Прочие расходы.

Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости. Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком. Расчет операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.

Таблица 4.11 - Расчет операционных расходов

№, п/п	Показатели	Величина показателя, (без учета НДС) руб.
1.	Условно-постоянные расходы, руб. в год:	429 432,81
1.1.	Налог на имущество, руб. в год - в Тюменской области составляет 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости.	361 025,83
1.2.	Плата на землю, величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб	68 406,98
2.	Условно-переменные расходы, руб. в год:	452 760,40
2.1.	Расходы на текущий ремонт, руб. в год - по данным, предоставленными строительными организациями, составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.	235 000,00
2.2.	Расходы на управление, руб. в год - для оцениваемой недвижимости равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью.	130 656,24
2.3	Прочие расходы, руб. в год - расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта, составляют 2 % от действительного валового дохода.	87 104,16
3	Резерв на замещение, руб. в год - капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты составляют около 30% от восстановительной стоимости (накопление по безрисковой ставке)	229 947,23
4.	Итого:	1 112 140,44

Расчет ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным варианта инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Определение ставки капитализации методом кумулятивного построения

Для расчета ставки дисконтирования (капитализации) использовался метод кумулятивного построения.

R = Rf + L

Rf – безрисковая ставка дохода

L - норма доходности, покрывающая риски, характерные для данного типа недвижимости.

В данном расчете за безрисковую ставку была принята доходность по облигациям федерального займа ОФЗ, на дату оценки, которые составляет 8,67% по данным ЦБ РФ.

Реальная безрисковая ставка: Так как при расчете годового дохода используются арендные ставки, сложившиеся на момент оценки, то есть реальный поток дохода без учета инфляции, то необходимо привести безрисковую ставку от номинальной к реальной, скорректировав на величину инфляции.

Таблица 4.12. Безрисковая ставка

Показатель

Значение, %

Источник информации

Номинальная безрисковая ставка

8,67

Сайт ЦБРФ, доходность по облигациям федерального займа ОФЗ

https://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/

Рисковая компонента ставки дисконтирования состоит из следующих элементов:

Риск, связанный с конкретным объектом – принимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов от конкретного объекта. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных сделок, иными словами — как риск реализации прогноза по конкретному объекту.

Несистематический риск — это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью, и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.
Статичный риск — это риск, который можно актуарно рассчитать и переложить на страховые компании. Размер поправки за статичный риск определяется как размер страховых отчислений за полную страховку недвижимости в страховых компаниях высшей категории надежности плюс 30% за риск невыплат страховки или выплаты ее не в полном объеме.
Динамичный риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция». Динамический риск связан с изменениями в системе землепользования и внешних связей объекта.

Таблица 4.13 Факторы риска, связанные с владением объекта недвижимости

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
*Систематический риск*
Ухудшение общей экономической ситуации	динамический					1
Увеличение числа конкурентов	динамический					1
Изменение федерального или местного законодательств	динамический			1
*Несистематический риск*
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	статичный			1
Ускоренный износ здания	статичный			1
Неполучение арендных платежей	динамичный				1
Неэффективный менеджмент	динамичный			1
Криминогенные факторы	динамичный	1
Финансовые проверки	динамичный				1
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный			1
Количество наблюдений		1	0	5	2	2	0	0	1	0	0
Взвешенный итог		1	0	15	8	10	0	0	8	0	0
Сумма		34
Количество факторов		10
Средневзвешенное значение		3,4

Поправка на неликвидность – это поправка на длительную экспозицию при продаже имущества. Прогнозный период экспозиции объекта оценки составляет примерно 6 месяцев. Прогнозные расчеты основываются на исследовании рынка недвижимости г.Тобольска.

Поправка на неликвидность определяется по следующей формуле:

Пн = Rf * (Э/12),

где Пн – поправка на неликвидность, %;

Э – срок экспозиции объекта оценки, мес.

Для данного случая поправка на неликвидность составит 4,34%.

Надбавка на инвестиционный менеджмент. Премия за инвестиционный менеджмент связана с тем, что доходы от любого объекта недвижимости требуют постоянного управления. Таким образом, инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций поправка на риск составляет 0-5%.

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы. Будущему владельцу недвижимости нужно иметь полное представление о дополнительных расходах, связанных с инвестиционным менеджментом. Более высокая требуемая норма прибыли, связанная с этими дополнительными расходами, сокращает величину будущего дохода, уменьшая тем самым текущую стоимость вложений в недвижимость по сравнению с другими помещениями капитала, которые требуют меньших расходов на управление.

С учетом того, что оцениваемый объект, размер его инвестиций, по меркам «инвестиционных портфелей» представляют собой объект, генерирующий малый размер инвестиций, данная премия, по мнению Оценщика, составит 1 %.

Норма возврата –риск связан с вложением капитала, связан с изменением стоимости объектов недвижимости во времени.

по методу Ринга:

НВ = 1 / ЭС,

где НВ – норма возврата;

ЭС – срок оставшейся экономической жизни.

Норма возврата капитала учитывается только для активов с коротким сроком жизни (до 30 лет). Для активов с долгим сроком жизни норма возврата не учитывается (Д Фридман Джек.Ордуэй Николас. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, Академия народного хозяйства при Правительстве РФ. Москва. ДЕЛО.1997 г. Перевод с анг. -480 стр, стр. 76-77).

ЭС – срок оставшейся экономической жизни для рассматриваемого строения составит более 30 лет, так как срок жизни равен 150 лет^{^[7]}. Таким образом, оставшийся срок жизни будет более 100 лет. Так же мы предполагаем что, в будущем стоимость объекта будет только возрастать. Следовательно, норма возврата не учитывается.

Таблица 4.14 Расчет ставки капитализации, %

Показатель	Здание торговое
Безрисковая ставка	8,67
Поправка на риск вложения в объект недвижимости	3,4
Поправка на низкую ликвидность	4,34
Поправка на инвестиционный менеджмент	1
Ставка капитализации	25,74

Таким образом, на дату оценки ставка капитализации для объекта оценки составляет 25,74%.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведен в таблице ниже.

Таблица 4.15 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

№, п/п	Наименование показателя	Величина
1.	Площадь помещений, сдаваемая в аренду (), м²	940
2.	Рыночная арендная плата () с учетом НДС, руб./м² в год	4800,00
3.	Потенциальный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год ПВД	4 512 000,00
4.	Коэффициент недозагрузки площадей , % от ПВД 2,5	112 800,00
5.	Коэффициент недосбора арендной платы , % от ПВД1	43 992,00
6.	Действительный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год	4 355 208,00
7.	Операционные расходы (с учетом НДС), руб. в год	1 112 140,44
8.	Чистый операционный доход, руб. в год	3 243 067,56
9.	Ставка капитализации,%	25,74
10.	Рыночная стоимость объекта оценки (с учетом НДС), руб.	12 599 330,07