Файл: Об оценке рыночной стоимости нежилого здания.pdf

Обоснование корректировок:

1. Площадь здания. Поправка определялась на основании корректирующих коэффициентов, рассчитанных для административных зданий по таблице

Таблица 4.8 - Корректировки на различие площадей зданий

Источник: стр.19 справочник Оценщика «Жилые дома 2011»

Данная корректировка вводилась для всех объектов-аналогов

2. Дата продажи/предложения. На время продажи/предложения Оценщик принял различие для всех аналогов равное 0, так как из анализа рынка продаж и предложений офисных помещений было выявлено, что изменения цен за этот период не произошло.

3. Совершенная сделка/предложение. По мнению экспертов, цены предложений на рынке недвижимости, как правило, завышены по сравнению с ценами сделок (такого снижения удается достигнуть в ходе торгов). Для аналогов, предложенных к продаже, была использована корректировка 15%.

4. Выделение земельного участка. Стоимость 1 кв.м. земельного участка (рассчитана в таблице №4.2 данного отчета) составляет 2 966,35 руб. Таким образом, стоимость земельного участка у Аналога №1 составит 2 966,35 руб., Аналога №2 составит: 1 572 167,94 руб., у Аналога №3 - 4 746 167,36 руб.

5. Корректировка на назначение. Оцениваемый объект имеет назначение - офисное. Объекты-аналоги имеют отличия по данному признаку - торговое. Офисные здания имеют свою специфику, выраженную в планировке помещений кабинетного типа. Кабинеты бывают площадями от 20 квадратов. При аренде в 100 квадратов чаще всего используется несколько кабинетов. тогда как торговые - торговыми павильонами, торговыми залами, с большой площадью. Применяем корректировку на основании данных об аренде БЦ «Жемчужина Сибири», расположенного в г.Тобольск, т: +7 (3452) 277-667, где

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов определяется средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов. Но в данном расчете все скорректированные цены аналогов получились одинаковые, поэтому для определения стоимости 1 кв.м. объекта оценки рассчитывалось среднеарифметическое значение 1 кв.м. скорректированных цен аналогов.

Чтобы найти стоимость всего объекта, скорректированную стоимость 1 кв.м. была умножена на площадь объекта, которая равна 940 м2.

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, площадью 940 кв. м, определенная сравнительным подходом, с учетом допустимого округления составляет:

28 976 333,00 (Двадцать восемь миллионов девятьсот семьдесят шесть тысяч триста тридцать три) рубля.

Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

- Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

- Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

- Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

- Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости города Энергодара, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.

Этапы метода прямой капитализации:

. Сбор рыночной информации о доходности объектов.

. Расчет потенциального валового дохода (ПВД).

. Расчет действительного валового дохода (ДВД).

. Расчет операционных расходов (ОР).

. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.

. Расчет ставки капитализации.

. Капитализация ЧОД в текущую стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

, где(3)

- стоимость оцениваемого объекта;

- чистый операционный доход (ЧОД);

- коэффициент капитализации.

Расчет потенциального и действительного валового дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД) - потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

, где(4)

- площадь, сдаваемая в аренду, м²;

- рыночная арендная ставка за 1 м² в год.

Действительный валовой доход (ДВД) - это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

, где(5)

- коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

- коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

На основании анализа рынка аренды производственно-складских помещений г. Тобольск была выявлена средняя арендная ставка 1 кв.м. общей площади для аналогичных помещений. Среднерыночная арендная ставка 1 кв.м. производственно-складских помещений определялась методом сравнения продаж.

В распоряжении оценщика на дату оценки имеется в наличии достоверная информация о предложениях по аренде объектов-аналогов, расположенных в центральной части города. В таком развитом сегменте рынка как аренда офисных помещений, данные по публичным предложениям сдачи в аренду помещений, являются достаточно достоверными (часто более достоверными, чем данные из зарегистрированных договоров) и пригодными для расчетов.

Ставка арендной платы приведена за 1 кв.м помещения в месяц. Все цены приведены с учетом НДС и с учетом коммунальных услуг (коммунальные платежи оплачивает арендатор). Данные по объектам-аналогам приведены в таблице ниже.

Таблица 4.9 - Данные по объектам-аналогам и расчет арендной платы

При анализе и сравнении объектов-аналогов установлено, что условия рынка (время предложения), рассматриваемые права (условия договора - аренда с ежемесячными платежами), местоположение, транспортная доступность, а также физические характеристики аналогичны оцениваемому объекту. Поэтому внесение поправок по вышеуказанным факторам не требуется. Была введена скидка на предложения в размере 5%. В предложениях об аренде указана изначально завышенная величина стоимости, которая в процессе торгов снижается. На основании исследований установлено, что в среднем значение данной скидки для сделок на рынке аренды составляет 5%.

Таблица 4.10 - Корректировки на различие площадей зданий

Источник: стр. 19 справочник Оценщика «Жилые дома 2011»

Данная корректировка вводилась для всех объектов-аналогов.

Значение арендой платы за пользование офисными помещениями в месяц с учетом допустимого округления составит: 400 р./кв.м.

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

Расчет чистого операционного дохода и операционных расходов

Чистый операционный доход (сокращенно или ЧОД) - годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД - ОР, где

Операционные расходы - это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

•условно-постоянные;

•условно-переменные, или эксплуатационные;

•расходы на замещение, или резервы.