Файл: Практика оценки недвижимости (Задание на оценку).pdf

6.3. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (руб.).

Таблица 2

6.4. Итоговая величина стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость нежилое здание общей площадью 1500 кв. м. с земельным участком с кадастровым номером 50:16:0302009:718 общей площадью 1920,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская обл., г. Ногинск, ул. Комсомольская, д. 27 по состоянию на дату оценки составляет:

95 980 000

(Девяносто пять миллионов девятьсот восемьдесят тысяч) рублей.

6.5. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

По мнению оценщика, доверительный интервал в рамках данной оценки может составлять +/- 10%. Следует иметь в виду, что с течением времени рыночная стоимость объектов может изменяться в зависимости от конъюнктуры рынка. Поэтому результаты расчетов, согласно стандарту РФ «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденному постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519, могут быть рекомендованными для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом или до даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объектом оценки является нежилое здание общей площадью 1500 кв. м. с земельным участком с кадастровым номером 50:16:0302009:718 общей площадью 1920,0 кв.м., расположенное по адресу: г. Ногинск, ул. Комсомольская, д. 27, принадлежащее на праве собственности ООО «МЕЛТ».

Для проведения настоящего анализа Оценщику была предоставлена следующая доку-ментация:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
• Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
• Постановление главы г. Обнинска Калужской обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
• Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
• Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
• Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Копии документов по объекту оценки представлены в Прил. 1.

В соответствии с п. 12 ФСО № 3, все документы, предоставленные Заказчиком, перечисленные выше в перечне, подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке. Копии указанных документов представлены в Приложении к настоящему Отчету об оценке.

Все предоставленные документы имеют дату создания отличную от даты оценки объекта, однако все характеристики и описания объекта оценки остались без изменений на всем протяжении времени владения Заказчиком оценки с момента оформления объекта в собственность и по настоящее время. Соответственно состав объекта оценки и его характеристики с указанием сведений, достаточных для идентификации объекта оценки в полной мере отражены в этих документах и на дату оценки. Объект оценки расположен по адресу Московская область, г. Ногинск, ул. Комсомольская, д. 27. См. схему на Рис. 1.

Рис. 1. Расположение объекта оценки со спутника

Объектом оценки является нежилое здание с земельным участком площадью 1920,0 кв.м. Участок с кадастровым номером 50:16:0302009:718 выделен из земель поселений в жилой зоне. Объекты окружения - преимущественно объекты жилого и нежилого назначения. Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью (до остановки общественного транспорта – 300 м.). Запыленность и загазованность воздуха в пределах нормы, уровень радиоволн, рентгено- и гамма- излучений в пределах допустимого, уровень шума низкий. Основные характеристики оцениваемого здания представлены в таблицах 3-4 ниже.

Таблица 3

Общие характеристики здания

Таблица 4

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Особенности местоположения объекта оценки

Стоимость объекта оценки определяется недостатками и преимуществами географического расположения, близостью транспортных магистралей, месторасположением района и уровнем деловой активности, уровнем развития инфраструктуры, нормативно- правовыми ограничениями на использование земельных участков.

Ногинский район - административно-территориальная единица и муниципальное образование на северо-востоке Московской области России.

Административный центр — город Ногинск, другие города в районе — Старая Купавна, Электроугли.

Площадь района составляет 895,18 км². Район граничит с Павлово-Посадским, Раменским и Щёлковским районами, городскими округами Московской области Балашиха, Лосино-Петровский, Черноголовка, Электросталь, а также Киржачским районом Владимирской области.

В районе проживают всего 208 800 человек, городское население 160 617 человек, это 83 % от общего числа. В район входит 89 населённых пунктов.

Промышленность

В городе значительное количество пустующих и неиспользуемых производственных и складских площадей.

Военно-промышленный комплекс

филиал ГУП ФНПЦ «Прибор» (промышленность боеприпасов) - оборудование пищевой промышленности ОАО «Эталон» (электронное машиностроение) — оборудование электронной промышленности, приборы электронные пьезоэлектрические. ФГУП «502 Завод по ремонту военного технического имущества» — капитальный ремонт современных систем противовоздушной обороны: зенитных ракетных комплексов, радиолокационных станций, зенитных и авиационных ракет.

Машиностроение

ОАО «Ногинский завод топливной аппаратуры» — топливная аппаратура в том числе сельскохозяйственной техники ЗАО «Экспериментальное производство ЦНИТИ» — технологическая площадка, прессы, приборы приёмно-контрольные охранно-пожарные ООО СЭЛПА — котельно-вспомогательное и водоподготовительное оборудование ОАО «Литейно-механический завод» — художественное литьё и ковка, кованая мебель, изготовление лестниц, ограждений из цветного металла и дерева; благоустройство территорий, реставрационные работы Научно-производственный центр «КРОПУС» — производство оборудования для технической диагностики опасных производств (дефектоскопы, толщиномеры и пр.), промышленных систем контроля качества продукции в машиностроении, авиакосмической, атомной и военной промышленности.¹⁰

Лёгкая промышленность

OOO «Текстиль  М» — Пошив спецодежды Чулочно-носочное объединение ОАО ПТО «Ажур» ОАО «Красная лента» — текстильно-галантерейное предприятие

Пищевая промышленность

ОАО «Русское Море» Ногинский мясокомбинат ООО «Ногинский комбинат питания» ООО «Ногинский масло-жировой комбинат» Хлебокомбинат, молокозавод, хладокомбинат, пивоваренный завод

Социальное положение

Около 30 % населения города занято в промышленности города и района, не менее 25 % работают в г. Москва, 13 % заняты в сфере услуг, 7 % в образовании, 6 % в здравоохранении. Очевидно дальнейшее укрупнение сферы услуг, всё большее влияние на рынок  труда и в целом развитие города — соседства Москвы. По официальным данным безработица составляет 0,7 % от численности экономически активного населения. Высока неофициальная иммиграция низкоквалифицированных рабочих искажающая данные оценки.

Пассажирский автобусный транспорт

Городской автовокзал Автоколонна 1783 ГУП МО «Мострансавто»12 17 внутригородских маршрутов, 26 внутрирайонных маршрутов, 3 маршрута сообщающие город с г. Москва (время в пути около 1,5 часа, каждые 20 минут). Прямое автобусное пассажирское сообщение с городами: Москва, Балашиха, Электросталь, Павловский Посад, Электрогорск, Черноголовка, Электроугли, Купавна. Весь город охвачен движением коммерческого маршрутного такси (5 мелких предприятий) и такси (3 частных предприятия).

Пассажирский железнодорожный транспорт

Прямое сообщение электропоездами с городами Москва, Электросталь, Электроугли, Железнодорожный, Реутов (отправление каждый час, время в пути до платформы «Серп и Молот» (пересадка на станции метро «Римская» и «Площадь Ильича» в Москве) составит примерно 1 час 25 минут.

Инфраструктура автотранспорта

14 станций обслуживания автомобилей (СТОА), 3 отдельных автомойки, 3 организации эвакуирующие автомобили 9 Бензиновых АЗС, несколько АГЗС, одна АГНКС 4 автошколы, отделения ГАИ и транспортной инспекции Время в пути по Горьковскому шоссе (альтернативно — Щелковское шоссе) до г. Москва (МКАД) на автотранспорте в зависимости от времени суток, дня недели и района города составляет от 40 мин. до 2 часов

Дорожно-мостовое хозяйство

13,7 км трамвайного пути, не менее 20 км железнодорожного пути. 12 автомобильных мостов из них два через реку Клязьма (два совместно трамвайные); 9 организованных пешеходных переходов из них один подземный (автодорога), один железнодорожный, 4 мостовых через Клязьму 10 одноуровневых авто — ж/д переездов, 2 путепровода (один авто — ж/д ЖБ 30-8/30 (реконструирован в 2005 году), один автодорожный ЖБ 45-9/17) два однопутных железнодорожных моста, один из них - М 190-7 (через р. Клязьма)

Главными проблемами дорожного хозяйства являются:

Низкая пропускная способность мостового перехода ММК через Клязьму - с северной стороны зачастую образуются заторы Грузовым транспортом перегружен центр города (сквозной проход ММК)

Перспективное развитие

Прорабатывается проект строительства платной скоростной автомобильной дороги А33 Ногинск - Москва Проектируется новый жилой комплекс в районе (Истомкино) Проектируется новый крупный спортивный центр. Обустраивается развлекательный центр.

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки.

Исследование ВЦИОМ показывает рост положительных оценок работы правительства с августа по октябрь с 53,6% до 58,3%. По данным Левада-центра по сравнению с сентябрем деятельность правительства одобряют на 4% граждан больше – 47%. В то же время, согласно исследованиям ВЦИОМ и Левада-центра, оценка работы премьер-министра Дмитрия Медведева остается на прежнем уровне, а данные ФОМ и вовсе указывают на ухудшение показателей. В сентябре деятельность председателя правительства положительно оценивали 45% респондентов, а 36% считали, что он справляется со своей работой плохо. В конце октября деятельность Медведева негативно воспринимают уже 38% опрошенных, и только 43% считают, что он работает на своем посту хорошо.