Файл: Практика оценки недвижимости (Задание на оценку).pdf

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

• передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
• условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
• условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
• вид использования и (или) зонирование;
• местоположение объекта;
• физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
• экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
• наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
• другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
• помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например, арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки в отчете производился в рамках сравнительного подхода методом корректировок по ценообразующим факторам, путем подбора аналогов и введения корректировок.

В результате, сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого объекта-аналога, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект, а затем определяется средневзвешенная стоимость.

Для оценки объекта оценки выбран количественный метод сравнительного подхода (Метод количественных корректировок). Проведенный анализ предложений из открытых источников позволяет подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений, где в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Результаты, полученные методами сравнительного подхода, во всех странах с развитым земельным рынком считаются самыми надежными и достоверными.

В качестве удельной единицы стоимости земельного участка выбрана стоимость выраженная в валюте РФ (рубль) по отношению к 1 кв.м. площади строений.

Выбранный метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами – аналогами (далее – элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, компенсирующая их отличия от оцениваемого объекта;
• расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения далее отнесены факторы, формирующие стоимость объекта оценки, указанные в ФСО №7 (Источники информации /10/).

Далее проведен выбор аналогов и расчет стоимости приведенным выше методом.

В процессе отбора данных и поиска аналогов Оценщиком проверялись интернет ресурсы www.informetr.ru, http://avito.ru/, http://www.cian.ru/.

Процесс отбора аналогов из базы проводился в следующей последовательности:

На первом этапе были установлены основные критерии отбора объявлений такие как:

• • Тип сделки – договор купли – продажи или объявление о продаже;
  • Тип недвижимости - офисные здания или помещения свободного назначения.

Далее ограничивался срок экспозиции предложений (январь 2019- апрель 2019 г.), проводилась выборка (установка параметров фильтрации данных) по признаку расположения участков в г. Ногинске. Передаваемые имущественные права, условия финансирования и условия продажи в условиях публичной оферты признаны схожими с объектом оценки. В результате исследования рынка продаж производственных комплексов по указанным источникам были выявлены объекты, сопоставимые с объектом оценки, производственно-складские комплексы, расположенные в населенном пункте (местоположение объекта).

На конечном этапе отбора был проанализирован текст объявлений на предмет актуальности на дату оценки, основных параметров предложения, характеристик заявленного к продаже объекта.

В качестве наиболее сопоставимых по основным характеристикам выбрано 4 аналога (см. скриншоты ниже). Все аналоги находятся в г. Ногинске на удалении от объекта оценки на расстояние 2 - 3 км, см. скриншоты ниже.

В таблице 9 представлен расчет стоимости здания сравнительным подходом.

Таблица 9

Комментарии:

Стоимость участка принималась в соответствии с расчетами, произведенными в разделе 11.1 настоящего Отчета.

После анализа рынка аренды коммерческой недвижимости, а также проведения переговоров с арендодателями, Оценщик пришел к выводу, что большинство собственников помещений являются юридическими лицами-плательщиками НДС. Таким образом, в данных расчетах стоимость объекта оценки включает НДС (20%).

Поправка на уторговывание различного типа недвижимости лежит в пределах от 0 до 9%. Оценщик принял рекомендованную поправку на уторговывание для коммерческой недвижимости с численностью населенного пункта до 250 тыс., чел. в размере 7%, см ниже.

Рекомендуемые значения коэффициента уторговывания для недвижимости для различных населенных пунктов (см. источники информации /7/):

Таблица 10

Как правило, большие по размеру помещения, предлагаемые к продаже, стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру помещения, поэтому в цены сравнения аналогов могут вноситься поправки учитывающие различия в площади помещений объектов исследования и сравнения. Согласно источнику «Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород - 2014 г. корректирующие коэффициенты по фактору масштаба составляют значения, представленные в таблице 11.

Таблица 11

Объекты исследования и сравнения могут иметь выгодные особенности расположения или находиться на местах, которые позволяют получить преимущества с точки зрения ведения бизнеса т.н. первая (красная) линия, поправки не принимались.

Согласно источнику «Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород - 2014 г. отношение удельной цены встроенного помещения к удельной цене отдельно стоящего здания с земельным участком в пределах площади застройки составляет 0,94.

В статистике принято, что, если коэффициент вариации меньше 10%, то степень рассеивания данных считается незначительной, от 10% до 20% - средней, больше 20% и меньше или равно 33% - значительной. В нашем случае коэффициент вариации скорректированных цен, полученных оценщиком в выборках аналогов при оценке, составляет 29,36 %, таким образом, степень рассеивания данных значительная.

По всем остальным характеристикам сравнения представленные аналоги или не отличаются, или очень схожи, поэтому Оценщик счел возможным более не применять никаких корректировок. Весовые поправки были приняты исходя из общей схожести аналогов (количества поправок по отношению к аналогу).

Таким образом стоимость здания, полученная в рамках сравнительного подхода, составляет 55 368 632 руб., стоимость участка (см. раздел 11.1) - 5 410 896 руб. Итого, стоимость объекта оценки, полученная в рамках сравнительного подхода составляет 60 779 528 руб.

13. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта недвижимости.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
• принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую.

Доходный подход - подход, основанный на оценке покупателем сегодняшней выгоды от будущего владения собственностью. Как правило, потенциальный покупатель рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, т.е. как и какой доход приносит данный объект недвижимости.