Файл: Практика оценки недвижимости (Задание на оценку).pdf

Доходный подход - это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости России.

В данном разделе для определения стоимости недвижимости применяется метод капитализации, который состоит из следующих этапов:

• определение ожидаемого потенциального валового дохода от сдачи в аренду оцениваемого здания;
• определение загрузки помещений, возможные потери от простоя помещений и потери при сборе арендной платы;
• определение действительного валового дохода;
• определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки;
• определение чистого операционного дохода;
• определение ставки капитализации (R);
• определение стоимости оцениваемого объекта.

Стоимость аренды помещений представляет собой доход от их эксплуатации. В качестве наиболее сопоставимых найдено 4 аналога (см. скриншоты ниже). В дальнейших расчетах в качестве единицы сравнения принята ставка арендной платы, за 1 кв.м. в год. Использованы данные сайтов www.informetr.ru, http://avito.ru/, http://www.cian.ru/.

Таблица 12

Расчет стоимости арендной платы 1 кв.м. здания

Комментарии:

Все аналоги имеют схожие передаваемые имущественные права (передаются права аренды помещения), условия финансирования и условия аренды, поскольку предложения на продажу сформированы в рамках публичной оферты. Корректировок по указанным элементам сравнения не применяется.

В расчетах используется актуальная на дату оценки информация, поэтому применение корректировки на условия рынка к ценам предложений данных аналогов не требуется.

При принятии решения о размере корректировки на торг Оценщик принимал во внимание данные из открытых источников по информации, представленной в Справочнике расчетных корректировок для оценщика и консалтинга (СРК-2017) на основании сведений, полученных из риэлтерских фирм, сети Интернет и из периодических изданий по недвижимости (источник информации СРК-2017, март 2017, стр.100, табл.61. Согласно информации, представленной в этих источниках средняя величина скидки на торг составляет 8%.

Все аналоги, как и объект оценки, расположены в г. Ногинске и имеют схожее окружение, поправка на местоположение не применяется.

Объект оценки и все аналоги представляют собой торгово-офисные помещения или помещения свободного назначения, корректировка не применяется.

Согласно источнику «Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород - 2014 г. отношение удельной ставки аренды встроенного помещения к удельной ставке аренды отдельно стоящего здания с земельным участком в пределах площади застройки составляет 0,95.

Как правило, большие по размеру помещения, предлагаемые в аренду, стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру помещения, поэтому в цены сравнения аналогов вносились поправки учитывающие различия в площади помещений объектов исследования и сравнения. Согласно источнику «Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород - 2014 г. корректирующие коэффициенты по фактору масштаба составляют значения, представленные в таблице 13.

Таблица 13

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.

Налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог. Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. Остаточная стоимость имущества на дату оценки 28 410 265 руб. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%. Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб.

Для оцениваемой недвижимости расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от затрат на строительство; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается как сумма ставки доходности на собственный капитал и произведения нормы возврата капитала с долей снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения - последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента.

Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки: риск вложения в недвижимость, низкую ликвидность недвижимости, инвестиционный менеджмент.

В качестве безрисковой ставки была выбрана долгосрочная ставка доходности по государственным облигациям в размере 8,3% (источник информации - http://www.cbr.ru/hd_base/ zcyc_params/).

Премия за риск вложения в недвижимость: учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. На практике премия за риск вложения в недвижимость рассчитывается на основе анализа всех возможных случаев потери оцениваемого объекта недвижимости путем суммирования среднерыночных страховых премий по данным случаям страховых кампаний высшей категории надежности, имеющих лицензию на осуществление страховой деятельности. Экспертно премия за риск вложения в недвижимость принята в размере 1,7%.

Премия на низкую ликвидность: учитывается возможность потери прибыли в течение срока экспозиции объекта. Средний срок экспозиции офисных объектов после консультаций с риэлторами города принят в размере 5 месяцев. Премия на низкую ликвидность составляет Р2 8,3%*5/12 = 3,5%.

Премия за инвестиционный менеджмент - поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями - чем более рискованные инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Экспертно, премия за инвестиционный менеджмент составляет 2,5%,

Ставка доходности на собственный капитал составляет 8,3%+1,7%+3,5%+2,5% = 16%.

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

где:

r₁- норма возврата капитала;

r_f- безрисковая ставка дохода, %;

k - срок экономической жизни;

Норма возврата капитала = 0,083/ ((1+0,083)³⁰-1) = 0,00835.

Таким образом, ставка капитализации составляет: 0,083+0,00835 = 0,09135, т.е. 9,14%.

Результаты расчетов стоимости объекта оценки доходным подходом представлены в таблице ниже.

Таблица 14

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

14. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

В данном разделе Отчета сопоставляются результаты оценки, полученные различными подходами, приведенные в предыдущих разделах, а также анализируется значимость этих подходов при окончательном установлении стоимости объекта, и приводится итоговая оценка стоимости.

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

Затратный подход — 63 961 177 рублей

Сравнительный подход — 60 779 528 рублей

Доходный подход — 148 008 849 рублей

Затратный подход наиболее достоверен для уникальных по своему виду и назначению объектов. Не все затраты могут быть восприняты рынком в полном объеме, однако в рамках этого подхода, в соответствии с ФСО №7 была произведена оценка земельного участка входящего в состав оцениваемого объекта, указанные основания позволяют присвоить этому подходу вес – 0,1.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи должно учитываться в соответствующих поправках. Поэтому при применении сравнительного подхода необходимы достоверность и полнота информации. Основные данные, используемые для сравнительного подхода – сведения о продажах объектов, аналогичных оцениваемому. Указанные основания позволяют присвоить этому подходу вес - 0,5.

Доходный подход основан на рыночной информации и является достоверным для оценки недвижимости, сдаваемой в аренду. Данные расчета доходным подходом основаны на реальной информации действующего бизнеса. Оценщик присвоил ему вес – 0,4.

Далее рассчитанные различными подходами стоимости объекта оценки с учетом присвоенных весовых коэффициентов сведены в таблицу 15, и получена стоимость оцениваемого имущества.

Таблица 15

Что при округлении до 10000 рублей составляет 95 980 000 (Девяносто пять миллионов девятьсот восемьдесят тысяч) рублей.